農地を売る2つの方法と絶対に知っておくべき3つの基本ルール！

日本では農業を営む人が年々減少しています。

農家を引退したいけれど後継者がいない、相続した農地を売却したいという方はこのような疑問を抱えているのではないでしょうか？

• 農地ってどうやって売るの？
• 農地は売りにくいって聞いたけど本当？
• 農地をスムーズに売るためのルールを知りたい！

農地は、たとえ自分の土地でも自由に売ることはできません。

ルールを知らずに売却してしまうと厳しい罰則がありますので、売却方法やルールについて知っておくことが大切です。

この記事では、農地を売却する方法と基本のルールをわかりやすく説明します。

記事を読んで、スムーズに農地を売る参考にしてください。

農地はどうして売りにくいの？

農地は「売りにくい」とよく言われますが、その理由は2つあります。

需要がない

今の時代、「うちの農家を拡大したい」という人はほとんどいないため、農地の需要はありません。

宅地として売るにしても、地盤改良に膨大な費用がかかる、インフラ整備が不十分な地域が多いなどの理由から、買い手が付きにくいという問題点があります。

農地法による厳しすぎる規制

農地法には、日本の食料自給率を下げないように「農家を守る」という大前提があります。

貴重な農地を減らさないようにと、農地を勝手に売却してはいけないルールになっています。

もともと農地の需要が少ないうえに、農地法による規制があることで、さらに農地売却のハードルが高くなっているのです。

農地売却の3つの基本ルール

農地は、国が厳格に管理する土地と位置付けられているため、売却する際も特別ルールがあります。

①農業委員会または都道府県知事の許可が必要

農地は、買いたい人が現れても勝手には売却できません。

農業委員会の許可を得ずに農地を売却してしまうと、厳しい罰則があります。

②農地を購入できるのは農家のみ

農業経験のない相手に農地を売却した場合、食料としてきちんと収穫できない可能性があります。

農地として健全に機能しなくなると食料自給率が下がるため、基本的には農家のプロにしか売ることはできません。

③農地以外にするときも条件がある

駐車場として利用したり、宅地にして自分の家を建てたりする場合も、国の定めた厳しい条件をクリアしなければなりません。

これも、農地を簡単に減らさないようにという理由からです。

農地を売却する2つの方法

売却が難しいと言われる農地ですが、売却方法は2つあります。

1. 農地のまま売る
2. 転用して売る

農地のまま売るのであれば、農地を残したいという国の意向に沿っているので、手続きは簡単で費用もほとんどかかりません。

逆に、農地以外に転用して売却する場合は、手続きは複雑になります。

しかし、買い手の幅が広がるので売却価格が高くなるメリットがあります。

1.農地のまま売る

農地のまま売るときは、まずは近隣の農家に声をかけて個人売買をするか、地域の農業関連機関にあっせんしてもらうのが一般的です。

売却費用は、所有権移転登記の登録免許税と司法書士報酬のみです。

ただし、農業委員会の売買許可は必要です。（農地法第3条許可により）

農地を売却できる相手は、以下の条件を満たしている人です。

つまり、農地としてきちんと活用できている農業のプロに売却してくださいということです。

したがって「これから農業を始めたい人」は、基本的に農地を手に入れることができません。

「農地が欲しい」という買い手さえ見つかれば、農地のまま売るのが手続きもシンプルで簡単です！

2.転用して売る

農地を、農地以外に利用することを「転用」と言います。

転用するときは、都道府県知事の転用許可が必要になります。（農地法第5条許可により）

さらに、農地法で定められた「立地基準」「一般基準」の両方をクリアする必要があります。

立地基準とは？

立地基準とは、農地の場所やどのくらいの生産性があるかによって、農地を5つに区分分けしたものです。

農地として優良な条件を備えている土地ほど転用許可はおりず、市街地に近いほど転用許可がおりやすくなります。

「第2種農地」「第3種農地」であれば転用許可がおりやすいと言えます。

さらに農地の場所が市街化区域内であれば、届出のみで転用することができます。

あなたの所有している農地の区分や、市街化区域に該当するかどうかは、市役所の農業政策課で調べることができます。

一般基準とは？

一般基準とは、農地を転用する際のプランが適切かどうかを判断するものです。

一般基準には以下の条件があります。

転用目的や転用後の具体的なプラン、プランを確実に実行できる資金力、周囲の農家への影響などをチェックされます。

つまり「売却したいからとりあえず転用する」という理由では認められないということです。

農地売却の流れ

農地売却は、通常の売買契約とは流れが異なります。

【農地売却の流れ】

まずは、買い手を見つけて転用許可がおりることを条件にした売買契約を結びます。

売買契約がすんだら、農業委員会または都道府県知事に転用の許可申請をします。（申請窓口はどちらも農業委員会です）

許可が出るまで1ヵ月半～3ヵ月かかりますので、その間に買主は仮登記をし、その土地を予約します。

無事に転用許可がおりたら、売却代金の支払いと所有権移転の本登記を行います。

転用許可がおりなかった場合、契約は白紙になります。転用許可がおりることを条件にした売買契約なので、違約金なども一切発生しません。

不動産会社と農業関連機関どちらに依頼する？

農地を売却するとき、不動産会社に依頼するのか農業関連団体を通した方がいいのかは、売却方法によって異なります。

農地のまま売却するなら、個人売買または農業関連機関のあっせんで売却する場合がほとんどです。

不動産会社を通さないので仲介手数料もかかりません。

不動産会社としても、手間がかかる上に価格の安い農地の売却は消極的です。

一方、宅地にして売却できるのであれば、不動産会社を通した方が売れやすくなります。

仲介のノウハウがあり買い手を多く抱えていること、敷地面積が広く売却価格が高いこと、仲介手数料が多く入ることなどから、不動産会社は意欲的に売却に乗り出すことでしょう。

ただし、農地売却を得意としている不動産会社は意外と少ないため、業者選びは十分に比較検討してから決めてください。

まとめ

いかがでしたか？

農地は、農地法によって守られているため自由に売買することはできません。

農地売却の基本ルールは3つです。

• 農業委員会（または都道府県知事）の許可が必要
• 農地を買えるのは農家のみ
• 農地以外にするときにも条件がある

農地を売却する方法は2つです。

• 農地のまま売る
• 転用して売る

農地の売却や転用はハードルが高く、手続きも複雑です。

宅地にして売るなら、農地売却に慣れている不動産会社に依頼することをおすすめします。

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この記事があなたの農地売却のお役に立てれば幸いです！