不動産価格は今後どうなる？3つの「20XX年問題」が下落を加速させる！

家を売るなら、なるべく高く売りたいですよね！

• 不動産価格は今後どうなるの？
• どうせなら高い時期に売りたい
• 売却時期を間違えて失敗したくない！

いまの日本は、不動産価格を大きく下げる「20XX年問題」がいくつも控えています。

実は2019年まで、首都圏の不動産はバブル状態になっていました。

そのバブルは2020年のオリンピック終了をきっかけに崩壊するといわれていましたが、コロナウイルスの影響でオリンピックが延期になりました。

今後の政治動向にも注目しなければなりませんが、オリンピックが延期になった今が売却の最後のチャンスかもしれません！

この記事では、今後の不動産価格が下落する3つの問題、今後も価格が下がらない地域はどこかについて解説します。

少しでも家を高く売りたい方は、是非ご覧ください！

3つの「20XX年問題」とは

不動産価格には、社会情勢も深く関わっています。

今後の不動産価格に大きな影響を与える出来事は3つあります。

• 2020年問題
• 2022年問題
• 2025年問題

これらは、いずれも不動産価格を下落させる問題です。

「2020年問題」とは

2020年問題とは、東京オリンピック終了をきっかけに不動産バブルが崩壊する問題です。

この問題のポイントは3つ。

1. 人口増加と建設ラッシュ
2. 投資家の爆買い
3. 大量の空き家

東京オリンピックは、公的資金2兆円を投入したビッグイベント。

競技場建設やインフラ整備のために15万人の雇用を生み、首都圏の人口は一気に増えました。

さらに、その15万人の労働者受け入れのためマンションの建設ラッシュが起こりました。

その一方で、オリンピックが決まった2013年以降に、海外の投資家たちが都内のマンションを一斉に爆買いする現象が起こりました。

オリンピックで景気が良くなり、マンション価格が上昇すると踏んだためです。

実際、マンション価格は2013年から高騰し、上昇率は40％にもなっています。

国土交通省「不動産価格指数」（2018年3月）

不動産売却時に支払う所得税には、所有期間が5年超になると税率が下がる決まりがあるため、投資家は2013年に買い占めたマンションを2018年以降に続々と売却しています。

さらに、オリンピックが終われば労働者も一斉にいなくなり、あとに残されるのは大量の空き家。

そして需要と供給のバランスが崩れ、バブルがはじけると言われています。

不動産価格はすでに価格が下がり始めているとも言われています。高値で売却するならオリンピック前が売り時です！

「2022年問題」とは

2022年問題とは、生産緑地が一斉に売り出されることで周辺の不動産価格が大暴落するという問題です。

この問題のポイントは2つ。

1. 生産緑地の解除で税金が上がる
2. 新築マンションが乱立する恐れ

都市部にある農地は「生産緑地」と呼ばれていて、税金の優遇と引きかえに30年のあいだ農業を営むという条件のもとに、1992年から農地運用されています。

2022年は、生産緑地に指定されてからちょうど30年。

生産緑地は解除され、今まで優遇されていた農地の税金は約200倍にはね上がります。

そうなると農家で生計を立てるのは難しいので、これを機に農地を売却する人が増えると考えられます。

さらに、生産緑地の跡地をマンションデベロッパーが狙っており、新築住宅が乱立することが予想されます。

日本はいまだに新築が人気なので、同じエリアに新築マンションができてしまうと、中古物件は価格を下げて販売するしかなくなります。

「2025年問題」とは

2025年問題とは、団塊世代が75歳以上の後期高齢者になり医療・介護が追いつかなくなる問題です。

これが不動産価格にどう影響するのでしょうか？

この問題のポイントは2つ。

1. 公共の施設が統廃合される
2. 不便なエリアが急増し、土地の価値が下がる

2025年はすべての団塊世代が75歳以上の後期高齢者となり、65歳以上の高齢者も含めると「国民の3人に1人が高齢者」という時代に突入します。

団塊世代とは、第二次世界大戦後のベビーブームで誕生した、1947年～1949年生まれのもっとも人口が多い世代。

【1965年の人口ピラミッド】

国立社会保障・人口問題研究所（国税調査）

【2025年の人口ピラミッド】

国立社会保障・人口問題研究所（将来推計）

これまで日本を支えてきた団塊世代が支えてもらう側になり、介護・医療などの社会保障費は30兆円増加すると言われています。

※2015年度まで…国税庁「社会保障費用統計」
※2025年度…「社会保障にかかる費用の将来推計について 改定後平成24年3月（給付金の見直し）」

社会保障費がかかるしわ寄せとして、公共の施設やサービスが破綻、小中学校、図書館、市民プールが統廃合されます。

さらに国は、医療費を減らすために病院や介護施設まで減らそうとしています。

小学生がバス通学しなければならなかったり、近くに病院がない地域が増えれば、子育て世代や高齢者はそういった不便な地域には住まなくなってしまいますよね。

つまり、社会保障費が増えて生活が不便になると、そのエリアの不動産価格は下がるということです。

郊外は統廃合の影響を受けやすいので、いずれ手放す予定であれば早めに売却することをおすすめします。

2030年以降はどうなる？

2030年以降は、すべての都道府県で人口が減ると言われています。

特に、住宅を購入する中心世代である30代が減少します。

国立社会保障・人口問題研究所　「日本の地域別将来推計人口」(2018年推計)

つまり、家を売りたくてもそもそも買う人がいない時代になるということ。

また、確実に需要は減っているにもかかわらず、新築供給は相変わらず続いています。

その結果、全国の空き家は増えつづける一方です。

※実測地…総務省「住宅・土地統計調査」
※予測値…野村総合研究所

空き家が増えると不動産価格はますます下がり、需要のないマンションは”スラム化”するという専門家もいます。

マンションの空室が増えると、管理費や修繕積立金が集まりません。

また居住者の高齢化によって管理組合自体が機能しなくなり、管理や修繕の行き届かないマンションになってしまいます。

日本の抱えるこの大きな問題が解決しないかぎり、不動産価格の下落は避けられません。エリアによっては”負動産”になってしまう可能性もあります！

不動産価格が下がらない地域は2割

不動産価格がどんどん下落していく中で、価格が下がらない地域もあります。

政府は、コンパクトなまちづくりによって少ない予算で利便性を上げる「立地適正化計画」を打ち出しています。

国土交通省「立地適正化計画」

立地適正化計画によって「居住誘導区域」に指定されたエリアは、今後は施設が充実して暮らしやすくなります。

そのような地域は需要が高まるため、不動産価格が下がることはないでしょう。

つまり、住みやすいエリア2～3割、そうでないエリア7～8割とはっきり二分化されていくことになります。

立地適正化計画のエリアは市町村ごとに決定しています。詳しいエリアについては、市役所の都市計画課に問い合わせてみてください！

まとめ

いかがでしたか？

不動産の価格に影響を与える問題は次の3つです。

「2020年問題」・・・東京オリンピック終了をきっかけに不動産バブルが崩壊する

「2022年問題」・・・都市部の農地が一斉に売り出されて不動産価格が大暴落する

「2025年問題」・・・団塊世代が後期高齢者になり医療や介護が追いつかなくなる

日本はいま、高齢化や人口減少、空き家の増加など大きな問題をたくさん抱えています。

家と人は深く関わっていますので、これらの問題が解消されないかぎり、今よりも不動産価格が上がる可能性は低いでしょう。

「今後、二度と不動産バブルは起こらない！」と言い切る専門家もいるくらいです。

そのため、売却査定をして高い値段がつくのであれば、早めに売却することをおすすめします！

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