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【不動産売却】決済・引渡しの流れって?必要書類や注意点は?

 2019/08/04 売却
 

不動産売却で無事に売買契約を結んだら、いよいよ決済ですね!

買主が決まってホッと胸をなでおろしたり、新生活への期待でワクワクしている方も多いのではないでしょうか?

同時に、決済では具体的にどんなことをするのか分からず不安な方もいると思います。

数千万円のお金が動く決済はミスが絶対に許されない最重要取引です。

必要書類がなくて決済が延期になってしまったり、それが原因で買主の信頼を失って契約破棄になったり・・・なんて絶対に避けたいですよね。

最後の最後で失敗しないためには、売主が決済についてしっかり理解して、準備万端で臨むことが大切です。

そこでこの記事では、不動産売却の決済・引渡しの流れ、事前にしておくべき準備や注意点について説明します。

売却完了までもう少しです。売却を成功させて心おきなく新生活を楽しみましょう!

売買契約から決済までのスケジュール

不動産売却において、売主と買主が集まって行う手続きは売買契約と決済の2つです。

【売買契約】

 契約書の読み合わせ、手付金支払い

【決済・引渡し】

 残代金支払い、所有権移転登記

売買契約の締結から決済・引渡しまでのスケジュールは以下のようになります。

売買契約から決済までは、通常1~2ヵ月ほど期間が空きます。

その間に、ローン審査や引っ越しなどを完了させておきます。

また、決済と引渡しは同日に行うのが原則です。

 

決済・引渡しはいつどこで行われる?

不動産売買の決済は、高額な金銭の受け渡しが行われる契約です。

まずは、決済・引渡しの基本形式について説明します。

 

全員が銀行の一室に集まる

決済は、買主が住宅ローンを組む金融機関の一室に集まって行われます。

買主がネット銀行で住宅ローンを組む場合は、不動産会社の事務所や司法書士事務所などを借りて行うケースもあります。

決済の立会人は?

決済には、売主と買主含め多くの関係者が立ち会います。

【決済の立会人】

  • 売主
  • 買主
  • 司法書士
  • 不動産会社の担当者
  • 買主の金融機関の担当者
  • 売主の金融機関の担当者

売主に住宅ローンが残っている場合は、一括返済と抵当権抹消手続きをするために売主側の金融機関の担当者も立ち会います。

ただし、金融機関によっては担当者が立ち会わないこともあります。

その際は事前に当日の説明がありますので、不明点がないようにしっかり確認しておいてください。

 

決済は平日の午前中に行われる

金銭のやりとりが行われる決済は、金融機関に合わせて平日の午前中に行います。

所要時間は1~2時間ほどですが、年度末などは銀行の混雑が激しく何時間も待たされる場合もあります。

また、書類にミスがあったときのリカバリーや、司法書士が当日中に登記手続きをすることを考え、早い時間に行うのが一般的です。

決済日は、縁起の良い大安や友引に指定する人もいます。

決済・引渡しの必要書類

決済時に必要な書類は、不動産会社に確認して漏れのないように準備してください。

【必要書類】

  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 実印
  • 印鑑証明書(3ヵ月以内のもの)
  • 抵当権抹消書類
  • 固定資産税納付書
  • 身分証明書(運転免許証など)
  • 入金口座の通帳
  • 管理規約・建築確認通知書など
  • 電気・ガス・水道料金の領収書
  • 住民票
  • 戸籍謄本

住民票や戸籍謄本は、登記簿の住所と現住所が異なる場合に必要です。

また不動産会社によっては、日割り精算のために電気・ガス・水道代の領収書を提示するように言われることもあります。

この他にも個別で必要な書類などもあります。

決済当日までに売主がやっておくべき準備

売主が事前にやっておくべき準備は契約内容によって異なりますが、代表的なものを注意点とともにご紹介します。

引っ越しは早めに済ませる

売主が居住中の場合、買主のローン審査の結果が出たらすぐに引っ越しができるように、スケジュール調整をしておきましょう。

特に、3月は引っ越し業界も繁忙期なので、早めに連絡しておかないと「4月にならないと対応できません」と言われてしまうこともあります。

 

残置物の動作チェック

引っ越し後は、付帯設備やエアコンなど残置物の確認をしておいてください。

残置物は買主に引き渡す“売り物”なので、あるはずのものがない!などのトラブルにならないようにチェックしておいてください。

特に、使用頻度の低い設備は故障に気付かないケースが多いので、動作チェックも丁寧に行ってください。

抵当権抹消登記の準備

売主に住宅ローンの残りがある場合、抵当権抹消登記の事前準備が必要です。

ローンを組んだ金融機関に「この日に一括返済します」と連絡して、決済に必要な書類を準備してもらいます。

金融機関によっては書類が整うまでに3週間ほどかかるため、金融機関には早めに連絡して手続きを進めてください。

境界確定は早めに手続きを

一戸建てを売却する場合、境界確定には隣地所有者や市役所職員の立ち会いが必要になります。

スケジュール調整や手続きにかなり時間がかかるので、売却が決定したらすぐに土地家屋調査士に依頼するのがベストです。

 

マンション管理会社に連絡

マンション売却の場合、管理会社へ退去の連絡して「組合員資格喪失届」などの書類をもらってください。

事前に必要事項を記入して、決済後すぐに提出できるようにしておいてください。

連絡をしないと、引渡し後も管理費や修繕積立金が口座から引き落とされてしまうので注意です。

引渡し猶予の取り決め

売主がローンを住み替えをする場合、手続き上のタイムラグで決済後もしばらく旧居に住まなければならないことがあります。

その場合「引渡し猶予」を設定して、買主に引渡しを待ってもらう交渉ができます。

引渡し猶予期間は、数日~1週間が一般的です。

猶予期間中の費用の負担や権利についての取り決めは事前に行い、猶予期間が長引いたときにトラブルにならないように注意してください。

決済・引渡し当日の流れと手続き

決済当日は、司法書士と金融機関の担当者が手続きを進めていきます。

具体的な流れを説明します。

 

①司法書士が本人確認をする

金融機関の一室に、売主、買主、司法書士、不動産会社の担当者、金融機関の担当者が集まります。

全員そろったら、司法書士が全員の身分証明書をチェックして本人であることを確認します。

②司法書士が所有権移転登記の書類確認をする

本人確認が済んだら、司法書士が所有権移転登記に必要な書類がそろっているか確認します。

また、登記を司法書士に依頼するための委任状に、売主と買主が署名・捺印をします。

 

③司法書士がローンの融資実行を指示する

所有権移転登記に必要な書類がすべてそろったら、司法書士が買主のローン融資実行を指示します。

指示してから入金されるまでに30分~1時間ほどかります。

その間、出金伝票や領収書の記入などできることを進めておきます。

 

④買主が残代金を支払う

買主のローン融資が実行され入金確認ができたら、買主から売主に残代金が支払われます

支払いは現金または振込みですが、どちらにするかは事前に取り決めておきます。

⑤買主が固定資産税などの精算金を支払う

固定資産税や修繕積立金は、日割り精算をして買主から売主に支払います。

負担割合は、決済前日までが売主負担、決済日以降が買主の負担になります。

事前に不動産会社で計算をするので、金額に間違いがないか確認してください。

 

⑥売主が領収書を発行する

残代金の入金を確認したら、買主に領収書を発行します。

領収書は、不動産会社または金融機関の担当者が用意しますので、指示に従ってください。

なお、売主が個人の場合は領収書に収入印紙を貼る必要はありません。

⑦仲介手数料と司法書士報酬を支払う

買主から残代金が支払われたら、不動産会社への仲介手数料、司法書士報酬、登記費用を支払います。

仲介手数料と司法書士報酬は、不明瞭な追加料金がないか確認してください。

 

⑧売主が住宅ローンの一括返済をする

売主にローン残債がある場合、住宅ローンの一括繰上げ返済をします。

売主が住宅ローンを完済することで、ようやく抵当権抹消ができるようになります。

⑨売主の抵当権抹消の手続きをする

ローンを完済したら抵当権が自動的に外れるわけではないので、抵当権抹消の手続きをします。

売主側の金融機関の担当者が同席している場合は、担当者の指示に従って手続きを進めます。

 

⑩売主が鍵と書類一式を渡す

抵当権抹消手続きが完了したら、重要事項説明書などの書類一式、鍵を買主に渡します。

一戸建ての場合はそのまま鍵を渡しますが、マンションの場合は管理会社へ連絡が必要です。

無事に鍵の引き渡しが完了したら、現地解散になります。

 

⑪司法書士が法務局で登記をする

解散後は、司法書士がその足で法務局へ行き、抵当権抹消登記と所有権移転登記を行います。

申請から登記完了まで1~2週間ほどかかるので、買主は後日新しい登記識別情報を受け取ることになります。

ここまでで、決済の手続きはすべて完了です。

決済・引渡しで失敗しないための注意点

多額のお金をやり取りする決済で、ミスは絶対に許されません。

最後の最後で失敗しないためには、どんなことに気を付ければいいのでしょうか?

絶対に忘れ物をしない!

決済当日に最も注意すべきなのは、絶対に忘れ物をしないことです!

不動産の決済は、平日の午前中限定で行われます。

売主にも買主にもそれぞれ仕事がありますし、司法書士など全員のスケジュールを調整して日程を決めるのは簡単ではありません。

いざ決済!というときに、忘れ物をして手続きができなければ仕切り直しになります。

日程がずれたことで、買主が「希望の入居日に間に合わない!」なんてことになれば大変です。

必要書類は落ち着いて準備し、当日も忘れ物がないようにしてください。

 

決済は振り込みか現金で

買主が売主に支払う残代金は、振り込みか現金での受け取りにしてください。

約束手形や小切手は不渡りのリスクがあるので、断った方が良いでしょう。

また、残代金の一部を現金で受け取りたい場合は、事前に不動産会社の担当者に伝えておいてください。

当日に急に申し出ても、手続きに時間がかかってしまうので注意してください。

 

振込み手数料は売主と買主どっちが負担する?

残代金や精算金の支払いを振り込みで行う場合、振込み手数料をどちらが負担するかでもめることがあります。

基本的には「銀行振り込みを希望している側」が負担するのが筋です。

ただ、法律で決められているわけではないので、当事者同士が納得して決めることになります。

事前に契約書で取り決めておくのが一番良いのですが、振込み手数料は数百円なので、トラブルになるより必要経費と思って支払った方が無難です。

買い替えの場合は銀行をハシゴ!?

売主がローンを組んで買い替えをする場合は、1日に2つの決済を行うことになります。

まず、売主として旧居の決済をして、次に買主として新居の決済を行います。

それぞれの決済場所が異なる場合は、金融機関をハシゴすることになります。

かなり慌ただしいので、書類の入れ違いなどがないように注意してください。

まとめ

いかがでしたか?

大きなお金が動く決済は、不動産売却における最重要取引です。

取引をミスなく成功させるためには、売主が事前の準備とスケジュール管理を徹底して、当日の流れをしっかりと把握しておくことが大切です。

また、忘れ物がないように十分注意してください。

決済を無事に完了させて、気持ちのいい新生活をスタートさせましょう!

この記事があなたのお役に立てれば幸いです。

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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