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「人に貸しているマンション」は売れる?3つの売却方法をご紹介

一時的な転勤で人にマンションを貸していたけれど、転勤先に落ち着くことになったら売却したいですよね。

でも、このような疑問はありませんか?

  • 人に貸したままのマンションって売却できるの?
  • どんな売却方法があるのか知りたい
  • 高く売るためにどんなことに注意すればいい?

人に貸したままでもマンションを売ることはできます

代表的な売却方法は3つです。

  1. 入居者に購入してもらう
  2. 空き家にして売却
  3. オーナーチェンジ

売却方法によって価格も異なるため、それぞれのポイントを抑えておくことが大切です。

高く売れることを知らずに安い価格で売却してしまったり、入居者とトラブルになったりという失敗は避けたいですよね!

そこでこの記事では、人に貸しているマンションを売却する3つの方法と、メリット・デメリット、注意点についてお伝えします。

是非最後まで読んで、マンション売却を成功させて頂ければと思います!

★今すぐ売却方法を確認する方はコチラ

  1. 入居者に直接購入してもらう
  2. 空き家にして売却
  3. オーナーチェンジによる売却

人に貸しているマンションはそもそも売れるの?

不動産の売却は所有者の正当な権利なので、人に貸していても売却することは可能です。

また入居者の許可を得る必要もありません。

ただし、所有者と入居者は借地借家法による賃貸契約を結んでいるため、入居者を追い出すことはできません

借地借家法は入居者を守る内容になっており、家賃を滞納している入居者を追い出すのも難しいと言われているほどです。

人に貸しているマンションを売る3つの方法

人に貸しているマンションを売る場合、3つの売却方法があります。

  1. 入居者に直接購入してもらう
  2. 空き家にして売却
  3. オーナーチェンジによる売却

一番手間がかからず簡単なのは、マンションの入居者にそのまま購入してもらう方法です。

また、購入の意思はなくても近いうちに引っ越す予定があれば、退去を待って売却した方が高く売れます

退去の予定もなければ、最終的にオーナーチェンジによる売却になります。

入居者に直接購入してもらう

人に貸しているマンションを売却する場合、まず現在の入居者に「マンションを購入する気はないか?」確認してください。

入居者は「住み心地も良いしずっとここに住みたいなぁ」と思っているかもしれません。

所有者から売却の打診があれば、願ってもいない申し出なので購入する可能性が高くなります。

入居者に購入してもらうメリット・デメリット

メリット デメリット
  • 手間がかからない
  • 仲介手数料が安い
  • 入居者の月々の支払いが安くなる
  • 入居者は引っ越しをせず購入できる
  • なし

入居者がそのままマンションを購入する場合、デメリットはありません

メリットは4つです。

◎手間がかからない

マンション売却時は内覧があります。

売主は予定を空けて対応したり、ハウスクリーニングなど様々な準備が必要になります。

でも、入居者が購入するのであれば内覧は不要ですし、買主を探す手間や時間もかかりません。

 ◎仲介手数料が安い

仲介手数料は、買主を探してくれた不動産会社に支払うものです。

なので、すでに買主が決まっていれば不動産会社の仕事はほぼありません

管理会社経由で話がまとまれば、不動産会社に依頼する必要もなく仲介手数料は不要です。

売買契約などの専門手続きだけを不動産会社に依頼するにしても、通常の仲介手数料よりはるかに安くなります。

◎入居者の月々の支払いが安くなる

日本の住宅ローンは現在、超低金利です。

入居者は、家賃を払うより購入した方が月々の支払いが安くなることも多いです。

さらに自分の資産になるので、リフォームをしたりいざという時の売却も可能になります。

◎入居者は引っ越しをせず購入できる

入居者の居住中に、家族関係が変わることはよくあります。

特に子供ができると、不動産を持ちたいと考える人も多いのですが、不動産を購入するにはあちこち探し回ったり引っ越しをしなければなりません。

妊娠中や子供が小さいと、引っ越しは大きな負担になります。

引っ越しの手間がなくそのままマンションを購入できるのは、入居者にとって大きなメリットです。

購入意思を確認するときのポイント

入居者に購入意思を確認するときは、「近いうちに退去する予定はないかどうか?」も同時に確認してください。

返答によって、退居を待ってから売却するかオーナーチェンジにするかなど、ベストな売却方法が変わってきます。

また、トラブル防止のために意思確認の対応は管理会社に任せた方がよいでしょう。

★他の売却方法をスキップする

 

空き家にして売却

入居者が近いうちに退去する予定なら、空き家として売却した方が高く売れます。

賃貸ではなくなるので、売却方法は一般のマンションと同じです。

空き家にして売却するメリット・デメリット

メリット デメリット
  • 高く売れる
  • 買主の幅が広がる
  • 手間がかかる
  • 退去させるのが困難
  • 費用がかかる

◎高く売れる

マンションは入居者がいる状態で売るより、空室で売却した方が高く売れます。

 ◎買主の幅が広がる

空き家としてマンションを売却する場合、一般の買主と投資家の両方がターゲットになります。

また賃貸物件でなければ住宅ローンが組めるので、売却には有利になります。

 ×手間がかかる

空き家の場合、購入希望者の内覧があります。

そのため、内覧対応やハウスクリーニング・設備交換などの手間がかかります。

×退去させるのが困難

賃貸物件には2年ごとの更新がありますが、入居者が拒否しない限り更新するのが基本です。

所有者の都合で「次の更新までに出て行ってください」と言うことはできません。

×余計な費用がかかる

入居者が退去に応じてくれた場合でも、タダというわけにはいきません。

  • 立ち退き料
  • 引越し代
  • 敷金の全額返還
  • 家賃の無料期間を設ける

トラブルなく退去してもらうために、一般的にこのような費用がかかります。

定期借家契約なら退去を待つ

入居者との契約内容が、期間限定の「定期借家契約」なら退去日を待ってから売却してください。

退去日の1年前~6ヵ月前までに「この日で契約満了になります。退去の準備をしてください」と通知することで、問題なく退去してもらえます。

普通借家契約なら対応は慎重に

期間の定めがない「普通借家契約」を結んでいる場合は、注意が必要です。

退去する気のない入居者に立ち退きをしてもらうとトラブルになる可能性があります。

どうしても退去してほしい場合は、不動産会社に交渉を任せるのがベストです。

★他の売却方法をスキップする

オーナーチェンジによる売却

オーナーチェンジとは、入居中の状態で物件を売買し、所有者だけが入れ替わるという売却方法です。

入居者に退去の予定がなければ、オーナーチェンジでの売却が一般的になります。

オーナーチェンジの買主は資家です。

 

オーナーチェンジのメリット・デメリット

メリット デメリット
  • 立ち退き交渉が不要
  • 費用がかからない
  • 買主が即家賃収入を得られる
  • 売却価格が安い
  • 買主は投資家に限定される
  • 内覧できない

◎立ち退き交渉が不要

オーナーチェンジの場合、入居者の立ち退き交渉は不要です。

また、入居者の賃貸条件は変わらないためトラブルの恐れもありません。

◎費用がかからない

オーナーチェンジ物件は現状渡しが基本です。

ハウスクリーニングや設備交換、立ち退き料や引越代の負担などもありません。

 ◎買主が即家賃収入を得られる

入居中の状態であれば買主は購入と同時に収入が得られます

入居者を探す手間や募集期間がなく、即利益につながるため投資物件として魅力があります。

×売却価格が安い

オーナーチェンジ物件は、人気があっても高く売れるとは限りません

通常の売却とは売却価格の計算方法が異なり、投資家の見る目も厳しくなります。

×買主は投資家に限定される

賃貸に出しているマンションは投資物件扱いになります。

投資物件は住宅ローンを組むことができません

また、投資用ローンは金利が高いため買主も限定されます。

 ×内覧できない

入居中のマンションは内覧ができないため、買主は室内を確認せずマンションを購入します。

大きなリスクをともなうため、売主は以下の書類を準備します。

  • 入居者情報
  • リフォーム履歴
  • 設備詳細
  • 室内写真
  • 図面

「この物件なら買っても大丈夫だな」と信頼してもらわないとなりません。

 

ファミリーマンションは売りにくい

オーナーチェンジの投資物件は、主に以下の3つです。

  1. マンションやアパート 1棟
  2. ワンルームマンション 1室
  3. ファミリーマンション 1室

一番売れにくいのは「ファミリーマンション1室」です。

なぜなら、空室のリスクが高いからです。

あなたが投資家だと想像してみてください。

例えば・・・

10室あるマンション1棟を、家賃10万円で貸す場合1ヵ月の収入は以下のようになります。

  • 満室    10万円×10室=100万円
  • 空室3部屋 10万円×7室=70万円
  • 空室5部屋 10万円×5室=50万円

満室を100%とすると、空室3部屋で70%、空室5部屋でも50%の収入は確保できます。

一方、1部屋のみ場合は以下のようになります。

  • 満室 10万円×1室=10万円
  • 空室 10万円×0室=0円

満室であれば100%の収入が得られますが、一旦空室になれば収入は0%です。

まさに「0か100か」のリスクがあるということです。

この空室リスクを避けるため、投資物件は複数所有して収入源を分散させるのが基本になります。

同額の投資をするなら、1000万円のファミリー1室よりも500万円のワンルーム2を購入した方がリスクが減るということです。

ファミリーマンションを売れやすくするには?

「ファミリーマンション1室」は空室のリスクが大きいため、投資用ローンを組む際も銀行の審査基準が厳しくなります。

そこで、売主は入居者が退去しないような先手を打つ必要があります。

具体的には、入居者に「次回の更新を約束する代わりに更新料を優遇する」などの交渉を行います。

この交渉が通れば、一石三鳥になります。

  • 投資家は購入しやすくなる
  • 売主は売却しやすくなる
  • 入居者は更新料が優遇される

ただし入居者とのトラブルを防止するため、交渉は不動産会社に任せた方が良いでしょう。

利回りをチェックしてみよう!

投資家は、利回りの良い物件しか購入しません

コスト管理もシビアなので、儲からない物件には見向きもしません。

そこであなたの貸しているマンションの家賃から、利回りと売却価格をチェックしてみてください。

【利回りは収益還元法で求める】

投資物件の価値は「収益還元法」によって計算されます。

収益還元法とは、賃貸物件としてどのくらい利益が出るかを計算する方法です。

ここでは、一般的に使われる直接還元法を使ってわかりやすく説明します。

【表面利回りと実質利回り】

利回りには、表面利回りと実質利回りの2つあります。

表面利回りとは、経費を考慮せず「家賃収入」と「物件価格」だけをもとに計算したものです。

実質利回りとは、管理費、固定資産税、物件取得時にかかる諸費用をすべて含めて計算したものです。

投資家の購入する中古マンションの利回りは

  • 表面利回り 5~10
  • 実質利回り 3~5

が目安です。

【表面利回りの計算方法】

まずは表面利回りを計算してみます。

表面利回りの計算式
【表面利回り】=年間家賃収入÷物件価格×100

【例】家賃10万円/物件価格2400万円

(家賃10万円×12ヵ月)÷ 物件価格2400万円×100=表面利回り5%

表面利回りは平均レベルです。

では、同じ売却価格で実質利回りを計算してみましょう。

【実質利回りの計算方法】

実質利回りの計算式
【実質利回り】=(年間家賃収入-年間経費)÷(物件価格+諸費用)×100

【例】家賃10万円/管理費等4万円/物件価格2400万円/諸費用200万円

(家賃10万円×12ヵ月-管理費等4万円×12ヵ月)÷(物件価格2400万円+諸費用200万円)×100=実質利回り2.7%

実質利回りが2.7%と平均を下回りました。

つまりこの例の場合だと、売却価格を2400万円より下げないと投資物件として売れにくいということになります。

 

入居者との契約条件はそのまま引き継ぐ

オーナーチェンジをするときは、入居者に不利益が出ないようにしなければなりません。

入居者が退去するときは、新オーナーから敷金が返還されるように引き継ぎをしておきます。

買主から預かった敷金、前払い家賃、固定資産税などは日割り精算をします。

入居者への通知はどうするの?

オーナーチェンジの場合、事前に入居者の許可を得る必要はありません。

事後報告として、入居者に「賃貸人の地位承継通知書及び同意書」を郵送します。

不動産会社が書面を用意し、売主と買主連名で以下の内容が記載されます。

【賃貸人の地位承継通知書及び同意書】

  • オーナーが変更した旨の説明
  • オーナーが変更になった日(引渡し日)
  • 賃貸借契約書は新オーナーに引継ぐ旨
  • 口座変更の依頼

「賃貸人の地位承継通知書及び同意書」に入居者のサインと捺印をもらい、返送してもらうことになります。

売却時の注意点

人に貸しているマンションを売却するとき、注意すべきことが3つあります。

 

売却理由を明確にする

買主に売却理由を伝えないと「もしかしたらトラブルがあって売却するのではないか?」とマイナスの印象を与えてしまいます。

リスクがありそうな物件は、買い手がつきにくくなります。

「転勤」「資産整理」など、マイナスな理由で売却するわけではないことをアピールしてください。

 

3000万円特別控除は3年以内の売却が条件

マンションを売却して利益が出ると、所得税の支払いが発生します。

居住用の不動産には「3000万円特別控除」という税金優遇があり、譲渡所得が3000万円までは所得税がかかりません

ただし「所有者が居住しなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること」という条件付きなので注意してください。

【関連記事】

3000万円特別控除とは?節税で得する!不動産売却後の特例6つ

売却方法に合った不動産会社を選ぶ

不動産会社には、得意分野と不得意分野があります。

オーナーチェンジ物件の売却なら、投資物件の売買実績が豊富な不動産会社に依頼することが大切です。

普段は一般の人を相手にしている不動産会社を選んでしまうと、ノウハウがないので売却に不利になります。

たくさんある不動産会社の中から売却方法に合った不動産会社を探すなら、無料の一括査定サイトがおすすめです。

あなたのマンションを高く売却する自信がある!という不動産会社だけが査定をしてくれるので、効率よく売却することができます。

こちらの記事を参考にチェックしてみてください!

あなたの家は高く売れる!【不動産売却は準備とスピードが命】

 

まとめ

いかがでしたか?

人に貸しているマンションを売却する方法は3つあります。

  1. 入居者に直接購入してもらう
  2. 空き家にして売却する
  3. オーナーチェンジによる売却

一番簡単なのは、マンションの入居者に購入してもらう方法です。

購入意思がなければ、退去を待ってから売却した方が高く売れます。

退去予定もなければ、オーナーチェンジという方法があります。

それぞれのメリット・デメリットを把握して、あなたに合った方法で売却を成功させてください!

この記事があなたのお役に立てれば幸いです!

【関連記事】

不動産の売り出し価格の決め方は?「高く売るための」3つのポイント!

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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