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不動産売却を代理人に委任する方法と正しい「委任状」の書き方

 2019/08/24 売却
 

不動産売却をするとき「誰かに頼めたらなぁ・・・」と思っていませんか?

  • 不動産売却は代理人に頼めるの?
  • 代理人とトラブルになるのはイヤだ
  • 「委任状」の正しい書き方を知りたい

不動産売却は高額な取引なので、代理人選びや正しい委任状の作成が重要です。

委任状の書き方を間違えてしまうと、あなたの意向を無視した取引が成立してしまう可能性があります。

 

そこでこの記事では、不動産売却を代理人に委任するときの失敗しない「委任状」の書き方について解説します。

この記事を読めば、代理人に安心して不動産売却を任せることができるようになります!

 

不動産売却の「委任」とは?

不動産の売却は、原則不動産の名義人のみしかできませんが、やむを得ない事情があるときは委任によって売却を依頼することができます。

 

委任された代理人は強い権限を持つ

民法では代理行為について次のように定めています。

【民法第99条】(代理行為の要件及び効果)

  1. 代理人がその権限内において本人のためにすることを示してした意思表示は、本人に対して直接にその効力を生ずる。
  2. 前項の規定は、第三者が代理人に対してした意思表示について準用する。
Wikibooks

簡単にいうと「代理人がやったことは本人がやったことになる」ということです。

本人に代わって価格決定や値引き交渉なども行うので、委任する側もされる側も大きな責任をともなうことになります。

 

委任状があっても本人の意思確認は必要

委任をする場合、まずは売却を依頼する不動産会社に相談をしてください。

本人の意思確認をしたら、委任手続きに入ります。

ポイントは、不動産会社の担当者・司法書士と本人が一度は会わないといけないということです。

原則本人にしかできないことを他の人がやるので、最低限、売却の意思確認だけは必要になります。

[speech_bubble type=”fb” subtype=”R1″ icon=”hensyubu.png” name=”編集部”]司法書士との顔合わせのタイミングは決済時になることもあります。

同席不可の場合は、事前に司法書士が出張をして本人の意思確認をするケースもあります。(出張費約3万円)[/speech_bubble]

 

委任が必要な4つのケース

「やむを得ない事情」とはどのような場合なのか、4つのケースをご紹介します。

①遠方に住んでいるとき

所有者が地方や海外住んでいるときは、売却活動が難しくなります。

不動産売却の手続きは「平日」「午前中」などの指定があり、仕事が多忙な人もスムーズに売却することができません。

そのようなケースで、委任による売却を行います。

②身動きがとれないとき

所有者が病気やケガで入院しているときは、代理人が代わりに売却をします。

また高齢者や車いすの方など、動き回るのが負担になる方も売却を委任することがあります。

③共有名義の不動産のとき

共有名義の不動産売却をする場合、すべての手続きに全員の立ち会いが必要になります。

スムーズに手続きを進めるために、代表者を決めてその他の名義人が委任する場合もあります。

また、離婚時に共有名義の不動産を売却するなど、お互いに顔を合わせたくない場合でも委任をするケースがあります。

【関連記事】

【共有名義の不動産】トラブルなく売却するための「4つの方法」と知っておくべき注意点!

④未成年者が不動産を相続したとき

未成年者が親の不動産を相続して、売却するケースもあります。

未成年者は、自分名義であっても不動産を売却することはできません

さらに自分で代理人を選ぶこともできず、法律で定められた親族が「法定代理人」となります。

ちなみに成年が自分の意思で代理人を選ぶ場合、その代理人は「任意代理人」と呼ばれます。

 

代理人は信用できる人を選ぶ

不動産売却の代理人は、誰を選んでもいいことになっています。

ただし今後のあなたの資産を大きく左右することになるので、本当に信頼できる人を選ぶことが大切です。

一般的には、親族、司法書士、弁護士などに委任するケースが多いです。

 

失敗しない委任状の書き方

不動産売却の委任状に決まった書式はありません。

不動産会社の用意したフォーマットを利用してもいいのですが、それぞれの不動産会社によって記載内容は異なります。

あなたの意向に沿っているか?追加したい文言はないか?など、しっかりとチェックしてください。

 

委任状のサンプル

委任状にはさまざまな書式がありますが、トラブルになりにくい委任状のサンプルをご紹介します。

委任状

委任者○○○(以下「甲」)は、受任者□□□(以下「乙」)に対し、甲所有の下記不動産を下記条件で売却することを委任し、その代理権を付与する。

 

売買物件 ○○○○

 

売買条件

1.売買価格 金○万円

2.手付金額 金○万円

3.引渡し日 令和○年○月○日

4.違約金額 売買価格の1割以上で、乙が買主と協議して定める。

5.公租公課の分担起算日 引渡し日

6.金銭の取扱い

乙は、買主から受領する手付金および売買代金その他の金銭を、受領の都度、すみやかに甲の指定する銀行預金口座(××銀行××支店・普通123456)に振り込み、引き渡す。

ただし、売買契約書に貼付する収入印紙代、固定資産税等の清算金その他の金銭で、甲が負担する必要があるものについては、乙がこれを売買代金等から控除し、残額を甲に振り込む。

前項の領収証の発行および受領は、すべて乙が甲の代理人として行う。

7.所有権移転登記申請手続

甲は、売買代金全額の受領と同時に、買主への所有権移転登記申請手続を行うものとし、そのための一件書類をあらかじめ△△司法書士に預託しておき、乙が、甲の代理人としてそのための準備と当日の確認を行う。

乙は、前項の所有権移転登記申請時に、買主に対し物件の引渡しを行うものとし、そのための図面その他の関係図書および鍵の引渡しをあらかじめ甲から受けておく。

8.その他の条件

本件売買契約に用いる契約書の書式は別添契約書を使用するが、それ以外の事項で上記売却条件に定めのない事項および上記売却条件の履行に変更が生じるときは、その都度甲・乙協議して定める。

有効期間

この委任状の有効期間は3ヵ月とする。

ただし、甲・乙の合意により更に3ヵ月間更新することができる。

以上

令和○年○月○日

甲(委任者)

住所 ○○○○

氏名 ○○○  印

乙(受任者)□□□殿

 

上記委任事項確かに受任いたしました。

令和○年○月○日

乙(受任者)

住所 ○○○○

氏名 □□□  印

甲(委任者)○○○殿

難しい用語もけっこうありますが、意味がわかれば簡単ですのでこの機会にぜひ覚えておいてください。

 

委任状の内容解説

上記の委任状の記載内容についてわかりやすく説明します。

委任状の記載内容

委任者(甲)

所有者のことです

受任者(乙)

代理人のことです

売買物件

不動産の住所です。登記簿謄本(所在、地目、構造、床面積など)に沿ってそのまま書きます。

売買価格

希望の売却価格です

手付金額

手付金額です。はっきりと金額を決めずに「売却価格の1割」などにしてもOKです

引渡し日

すべての売却手続きをいつまでに完了させたいのか?という日です

違約金額

契約破棄の場合の違約金額です。手付金と同じく「売却価格の2割」などにしてもOKです

公租公課の分担起算日

固定資産税・マンション管理費などの精算方法です。一般的には引渡し日を起算に日割り精算します

金銭の取扱いについて

「代金はすぐにこの口座に振り込んでください。実費がかかったら、その分は売却代金から差し引いてください」という内容です

所有権移転登記申請手続

「所有権移転登記の必要書類を○○司法書士に預けます。あなたにも鍵を渡すので買主に渡してください」という内容です

その他の条件

「この委任状に書いていないことは、その都度相談してください」という内容です

ここが結構重要で、勝手な判断をされると困るときは必ず記載してください

有効期限

委任状の有効期限です。売却が長引いたときは3ヵ月間延長することができます

「以上」

あとから代理人に有利な条件を足されないようにするため、「以上」の記載は重要です

捺印後の委任状を、その場でコピーするのも有効です

日付

委任日を記載します

所有者の住所・氏名・印

「□□□さん、この内容でお願いします」という所有者の意思表示です

代理人の住所・氏名・印

「かしこまりました○○○さん、この内容で売却します」という代理人の意思表示です

重要ポイントは以上です。

「売却の一切を任せる」というざっくりした委任状は、トラブルの元になるので注意です。

 

権限の範囲を明確に記載する

委任状を作成するときは、どこからどこまでを代理人の権限とするのか?という範囲を明確にしてください。

  • 値引き交渉も代理人に任せるのか
  • 売買契約の締結も任せるのか
  • リフォームや解体の判断も任せるのか

あなたの希望をふまえて、記載内容の追加や変更をしてください。

  • 「そんなことまで頼んでない」
  • 「相談してから決めてほしかった…」

このようなトラブルを避けるには、細かい部分の取り決めが重要です。

不動産会社に伝えれば、相応の文言に変更してもらえるので相談してみてください。

 

委任時に必要な書類

委任状の作成には、以下の書類が必要になります。

  • 実印、印鑑証明書(3ヵ月以内のもの)
  • 住民票(所有者のみ)
  • 本人確認書類(代理人のみ)

不動産会社の用意したフォーマットによって、代理人の押印などが不要なこともあります。

 

白紙の委任状は絶対に避ける

「白紙委任状」とは、条件欄が空白になっている委任状のことです。

サインや捺印をしてしまうと「すべて任せるので自由にやってください」と意思表示したことになります。

例えば・・・

所有者は、ローンを完済できる価格で売却してほしいという認識でいた。

しかし、代理人がローン残高を大きく下回る価格で売却したため、資金調達が必要になった。

白紙の委任状には、このようなトラブルの危険があります。

代理人が自分に有利な条件を書き加えることもできてしまうので、絶対に白紙委任状は避けてください!

 

不動産会社に委任すると仲介手数料は2倍

「売却を不動産会社に任せたい」という方もいると思います。

不動産会社は売買のプロなので、親族に頼むより安心と思われるかもしれません。

でも、不動産会社が代理人になると仲介手数料が2倍になります

【通常の仲介】

上限:売却代金×3%+6万円

【代理販売】

上限:売却代金×6%+12万円

不動産会社によって手数料は異なるので、代理販売にする場合はあらかじめ確認してください。

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産売却でやむを得ない事情があるときは、委任状によって売却を依頼することができます。

委任のポイントは3つです。

  • 代理人は信用できる人を選ぶ
  • 委任状には権限の範囲を明確に記載する
  • 白紙の委任状は絶対に避ける

委任状のサンプルも参考に、トラブルのない不動産売却をしてください!

この記事があなたのお役に立てれば幸いです!

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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