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空き家所有者のための基礎知識!更地にしたら売れる?特定空き家とは?

 2019/03/19 売却
 

超高齢化社会に突入している日本では、増え続ける空き家が社会問題となっています。

  • 空き家を所有しているが売るか迷っている
  • できるだけ税金を払いたくない
  • 特定空き家ってなに?
  • 更地にした方が売りやすいの?
  • 早く空き家を売ってお金にしたい

すでに空き家をお持ちの方や、近い将来に相続する可能性のある方は空き家に対して様々な疑問や不安をお持ちだと思います。

空き家を放置して、高額な税金を払う事になったという事態は避けたいですよね。

こちらの記事をきっかけに空き家の売却に取り組んでいただけたら幸いです。

 

空き家は社会問題

総務省が行った2013年の調査結果によると、全国の空き家の数は820万戸で、これは全住宅の7戸に1戸が空き家になっているという状況です。

予測では2033年頃には空き家の数が2,150万戸と、全体の1/3の住宅が空き家になってしまうとのことです。

 

空き家の分類

空き家は、以下の4種類に分かれます。

売却用・・・不動産会社が管理している販売中の空き家

賃貸用・・・不動産会社が管理している入居者募集中の空き家

二次利用・・・所有者が管理している別荘などの普段使っていない空き家

その他・・・所有者が管理している上記3種類以外の空き家

この4種類の中で社会問題になっているのは「その他」に分類される空き家

所有者の管理が行き届いておらず、ご近所トラブルに発展したり、安全面や衛生面に問題が発生したりなどの事例があります。

この「その他」の空き家は、過去20年間で2.1倍(149万戸から318万戸)に増加しており、今後急速に増加していくと予想されています。

 

空き家ができる理由

空き家が増えている原因は、自宅を所有していた高齢者が亡くなったり、老人ホームや子供の住宅などに転居したりすることで住人がいなくなってしまうことです。

また、最近では空き家を保持することで様々なお金がかかることから、親族が誰も相続をしたがらず、放置されてしまうというケースもあり、深刻化しています。

電気・ガス・水道の使用状況などがチェックされ、1年間、生活状況がないと判断されれば空き家となります。

 

特定空き家とは

増え続ける空き家に対して、政府が対策を打ちました。

放置されている空き家の中でも、「特定空き家」に該当する空き家は罰金の対象となり、罰金に応じない場合は固定資産税が6倍になります。

所有者は対策をしなければなりません。

 

特定空き家になる条件

国土交通省の「空家等対策特別措置法」によって、特定空き家の判断基準が定められています。

  1. 倒壊等著しく保安上危 険となるおそれのある状態
  2. 著しく衛生上有害となる おそれのある状態
  3. 著し く景観を損なっている状態
  4. 周辺の生活環境の保全を図るために 放置することが不適切である状態

上記の4つのどれかに該当するようであれば、特定空き家と判断されます。

 

特定空き家に認定されると・・・

特定空き家に認定されると、地方自治体から文書での忠告を受けます。

そして固定資産税の控除などが適用されなくなり、更地と同じ固定資産税を支払う義務が発生してます。

つまり固定資産税が6倍となってしまいます。

また、安全や周囲の景観に悪影響を及ぼす恐れのある特定空き家に対して、自治体は対策を命じることができます。

所有者がこの命令に従わない場合は、50万円の罰金を請求される可能性も出てきます。

特定空き家に認定されないようにするには定期的なメンテナンスをしなければなりません。

将来その空き家が、必要となることがわかっていれば、メンテナンスする必要もありますが、将来必要としなければ、売却した方が良いでしょう。

 

更地にしたほうが売れやすい?

空き家を売却する場合、更地にしなければ売れないのか?と思われることがあるかもしません。

しかし、必ずしも更地にしなければならないということはありません。

更地にした方が良い場合と、しなくてもいい場合を見ていきましょう。

 

更地にした方が良い例

建物を解体し、更地として売りに出した方が良い場合を説明していきます。

 

更地にした方が価格が高い

建物が建っていた場合、更地にするにはその建物を壊さなければなりませんが、建物を壊す場合には解体費用がかかります。

例えば、建物付きでは査定価格が200万円、しかし更地にした場合の査定価格が600万円であれば、100万円の解体費用がかかっても更地にした方が良いという結果になります。

査定をする場合は、建物あり、なしでどれくらい価格が変わるのかを調べてください。

 

建物に問題がある

古すぎる建物にはそれなりの問題があります。

例えば、雨漏り、傾きや歪み、見えないところにシロアリが発生していたりなどの大きな問題があり、リノベーションをしても住めないようと判断される物件の場合は、多少の損があったとしても、更地にして売却した方が、早く売れる可能性があります。

長い目で見て、できるだけ損を小さくするように考える必要があります。

 

周りの新築が増え、古い家では売れる気配がない

売却したい空き家の周りに新築物件が増えて、建物が周りの景観に合わない場合は、買い手が見つからず困ってしまう場合があります。

この場合も更地にした方が売れやすいと考えられます。

こちらも長く所有することになった場合の固定資産税等の支出を計算し、いつまでに売れたら損がないかを検討する必要があります。

 

更地にしない方が良い例

更地にせず、建物付きで売りに出した方が良い場合もあります。

その事例を見ていきましょう。

 

リノベーション・リフォームが可能

リノベーションは新築では表せない雰囲気を醸し出すことができ最近注目を集めています。

更地にする前にリフォームまたはリノベーションを検討することも大切です。

古民家をリフォームやリノベーションをすることで注目を集めて、買い手が見つかりやすくなる可能性も出てきます。

あなたにとってただ古かった建物が、新しい価値を持って生まれ変わるかもしれません。

 

注意!急いで更地にすると、損をする場合も…

売りやすくするために、古い家を更地にすることは良いのですが、注意しなければならない点もあります。

居住用の家が建っている場合、固定資産税が軽減される住宅用地の特例があります。

小規模住宅用地(200平方メートル以下の部分) は固定資産税が1/6、都市計画税が1/3に減額されます。

一般住宅用地(住宅やアパート等の敷地で200平方メートルを超える部分)は固定資産税を1/3、都市計画税が2/3に減額されます。

家を解体し更地にすると、この特例から外れてしまい支払う税金が何倍にもなります。

解体したにも関わらず買い手がつかない場合は、高額な負担となってしまいます。

信頼できる不動産会社に出会うことができた場合は、解体時期についても相談すると良いかもしれません。

 

空き家を売却する手順

ここまで売却したい空き家を更地にするメリット・デメリットを見てきました。

次は、具体的に土地を売却する流れをについて説明していきます。

不動産売却の手順は以下の通りです。

  1. 住宅ローンがあるのかを調査
  2. 土地の売値の相場を調査
  3. 不動産会社を選ぶ
  4. 実際に販売活動を始める
  5. 購入希望者と条件交渉
  6. 売買契約締結

具体的に、ひとつずつ見ていきましょう。

 

建物にローンがあるのかを調査

当然のことですが、土地や建物にローンが残っている場合は完済しないと売却ができません

ローンが残っているか、売却したお金で返せるかどうかを確認しましょう!

 

土地の売価の相場を調査

地域の土地の価格をしらべて、だいたいの価格を予測しておきます。

土地の値段は地域によって大きく異なるため、ただ漠然といくらぐらいの値段で売りたいと思っていても、地域の価格の相場と差があればそれはかないません。

これからのライフスタイルにも関わってきますので、どのくらいの金額で売却できそうかを想定しておきましょう。

 

不動産会社を選ぶ

不動産の値段の予測がある程度ついたら、不動産会社を選びます。

一社からだけではなく必ず複数の不動産会社から見積もりをとることが鉄則です。

前述したように、空き家が建っている場合と更地にした場合の1パターンの見積もりを取れると尚良いです。

不動産会社は行政処分を受けたことがなく、その土地の良い部分だけではなく悪い部分もしっかり話してくれる担当者のいる会社を選んでください。

不動産の売却方法には以下の2つのパターンがあります。

  • 仲介で売る方法
  • 不動産会社が買い取ってくれる方法

1つめの仲介は、不動産会社が土地の買い手を探してくれる方法です。

売却の仲介の契約には以下の3通りの方法があります。

  • 専属専任媒介契約・・・1社のみの契約で、自分で買い手を探すことができない
  • 専任媒介契約・・・1社のみの契約だが、自分で買い手を見つけた場合は仲介手数料を支払わなくて良い
  • 一般媒介契約・・・同時に複数の業者と契約できるが、業者の販売力は落ちる

それぞれの方法に長所・短所がありますので、ご自身の状況に合わせて選んでいただくのがベストです。

 

2つめの不動産会社の買取の場合は、すぐに現金が手に入るというメリットがあります。

しかし、相場の6~7割くらいの価格になるというデメリットもあります。

 

実際に販売活動を始める

不動産会社が決まったら、売り出し価格を決めて販売活動を始めます。

不動産会社としっかり話し合い、納得のいく価格かどうかを確認してください。

チラシ広告や不動産のポータルサイト(レインズ)への物件が掲載が主な活動になります。

販売活動が始まったらポータルサイトをチェックし、不動産会社からの報告を定期的に聞いて販売状況を把握し、時間が経っても売れない場合は対策をしていくことが大切です。

 

購入希望者と条件交渉

買い手が見つかったら「買付証明書」と言う書類を使い希望購入価格」「支払い条件」「引き渡し希望日」などの希望が買い手側から提示されます。

不動産会社を交えて売り手と買い手の希望が合意になれば媒介契約成立となります。

不動産会社が準備した書類などの説明を受けながら売買の準備を進めていきます。

分かりづらいことは不動産会社に確認しながら進めましょう。

 

売買契約締結

売り手と買い手の希望が合致し契約書が整えば土地の引き渡しとなります。

固定資産税の精算や登記費用の支払い、ローンの完済と抵当権の抹消、所有者移転登記など全ての手続きを行い、売買完了確認書に署名捺印を行ったら不動産会社へ仲介手数料の支払いとなります。

もし売り手側の書類の準備に不手際があり、契約書通りに引き渡しができなかった場合は債務不履行になってしまう場合がありますので、書類などの準備は余裕を持って進めましょう。

 

まとめ

いかがでしたか?

空き家の増加は、これからも増え続けると予測され、現代の日本の大きな問題のひとつです。

空き家を放置してしまうと、後々大きな問題やトラブルに発展してしまう可能性があります。

今回の記事のポイントは以下の通りです。

  • 特定空き家を放置すると罰金対象になる可能性がある
  • 状況により更地にするかそのまま売却するかを選択する
  • 更地にすると払う固定資産税が多くなる
  • 空き家売却の不動産会社は複数を比較する

前述したように、不動産の売却には手順がり時間がかかります。

空き家を所有する方は、ぜひ早め早めに売却の準備を行ってくださいね。

この記事があなたのお役に立つことを祈っています!

 

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島田 夕貴

島田 夕貴

株式会社ライフプラスハウス メディア広報担当
おうちの悩み.com 副編集長

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