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【不動産売却】3000万円特別控除とは?節税するなら絶対に知っておくべき6つの特例

家を売って利益が出ると、確定申告をして税金を納めなければなりません。

不動産売却では多くの収入を得るので、高額な税金を課税されるんじゃないか?と心配になりますよね?

でも、マイホームの売却や買い替えには、さまざまな減税特例があります。

代表的なのは「3000万円特別控除の特例」です。

  • 3000万円特別控除ってどんな特例なの?
  • どんなときに使えるの?
  • 他にどんな減税特例があるの?
  • 税金はどのくらい安くなるの?
  • 少しでも節税したい!

3000万円特別控除とは、売却で出た利益が3000万円以下なら税金が課税されないという特例で、確定申告のときに自己申請することで特例が受けられます。

また、売却で損をしたときでも、自ら確定申告をすれば税金が安くなる特例もあります。

それぞれの特例には条件や計算方法があるので、これから確定申告をする方は是非知っておくことをオススメします!

せっかく節税できるのに、制度について知らなかったために減税できなかったらもったいないですよね?

 

そこで、この記事では不動産売却後の確定申告で使える3000万円特別控除をはじめとした6つの減税特例について詳しく説明します。

こんなに得するの!?知ってて良かった!というお得な制度ばかりなので、是非最後まで読んで節税に役立てて頂ければと思います!

 

まずは譲渡所得の計算をしよう

確定申告では、不動産などを売却することを「譲渡」と呼んでいます。

そして譲渡によって得た利益のことを「譲渡所得」といいます。

譲渡所得がいくらなのか?によって、受けられる減税特例の種類が変わってきますので、まずは譲渡所得がいくらになるのか計算してみてください。

譲渡所得の計算式
【譲渡所得】=売却価格-(取得費+譲渡費用)

ポイントは、売却価格=そのまま譲渡所得とはならないことです。

購入価格やさまざまな費用を差し引いた純粋な利益が「譲渡所得」として計上されます。

譲渡所得の計算方法についてさらにくわしく知りたい方は、こちらを参考にしてください。

【関連記事】

【不動産売却】譲渡所得とは?計算方法と知っておくべき税金の知識

 

不動産売却後の減税特例6つ

譲渡所得を計算したら、あなたが使える特例をチェックしてください。

併用できるものもあるので、条件をよく確認しておくことが大切です。

【譲渡所得がプラスのときに使える特例】

  • マイホームの3000万円特別控除
  • 空き家の3000万円特別控除
  • 10年超所有の軽減税率
  • 買換え特例

【譲渡所得がマイナスのときに使える特例】

  • マイホーム買換えの譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  • 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除

譲渡所得がプラスのときは、実際よりも利益を安く計上したり税率を低くしたりする特例があります。

譲渡所得がマイナスのときは、マイナスになった分を「損失」として計上して、与に対して課税される税金も安くなる特例があります。

それぞれの特例について詳しく説明します。

 

【譲渡所得がプラスのときに使える特例】

マイホームの3000万円特別控除

マイホームを売却して利益が出たときは、3000万円特別控除が使えます。

正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」です。

3000万円特別控除とは、不動産の所有期間に関わらず売却利益が3000万円以下であれば所得税はかからないという特例です。

計算式は以下のようになります。

3000万円特別控除適用の計算式
【譲渡所得】=売却価格-(取得費+譲渡費用)-3000万円

通常の譲渡所得の計算式から3000万円を差し引くことができます。

 

例えば・・・

3000万円で購入した家を、6000万円で売却した場合は以下のようになります。※説明を分かりやすくするため売却費用・減価償却等は省いています。

本来の譲渡所得…売却価格6000万円―購入価格3000万円=譲渡所得3000万円

特例適用後の譲渡所得…譲渡所得3000万円-控除3000万円0円

 

普通のマイホームの売却では、3000万円以上の利益が出ることはほぼありません。

つまり、この特例を使うことで所得税の支払いが0円になるケースがほとんどということです。

ただし、3000万円特別控除と住宅ローン控除の併用はできないので注意してください。

嵯峨根
3000万円特別控除で減税される金額と、住宅ローン控除10年分(最大400万円)を比較して、あなたにとって有利な方を選ぶ必要があります!

 

マイホームの3000万円特別控除の要件

マイホームの3000万円特別控除の適用を受けるためには以下の条件があります。

【マイホームの3000万円特別控除の要件】

1.自分の居住用として使用していましたか?

2.居住しなくなった日から、3年後の12月31日までに売却しましたか?

3.取り壊した場合、取り壊し日から1年以内に売却しましたか?

4.取り壊してから売却までの間、貸駐車場など別の用途で使用していませんでしたか?

5.売却した年を含めて、3年以内に次の特例の適用を受けていませんか?

  • 「マイホームの3000万円特別控除」(「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除」は除く)
  • 「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除」
  • 「マイホームの買換えの特例」
  • 「収用(公共事業のために買収されること)等の特別控除」

6.災害で滅失した場合、居住しなくなった日から3年後の12月31日までに売却しましたか?(東日本大震災で滅失した場合は、災害日から7年後の12月31日まで)

7.買主は、親子・夫婦・親戚・内縁関係など特別な関係ではありませんか?

以上に当てはまれば、3000万円特別控除の特例が受けられます。

 

空き家の3000万円特別控除

相続した空き家を売却して利益が出たときも、3000万円の特別控除が使えます。

正式名称は「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。

空き家とは別にマイホームがあるときは、マイホームの住宅ローン控除と併用可能です。

 

空き家の3000万円特別控除要件

空き家の3000万円特別控除は、マイホームの3000万円特別控除に比べて適用条件が厳しくなっています。

【空き家の3000万円特別控除の要件】

1.被相続人の居住用として使用していましたか?

2.被相続人は1人で居住していましたか?

3.売却代金は1億円以下ですか?

4.相続日から3年後の12月31日までに売却しましたか?

5.平成28年4月1日から平成31年(2019年)12月31日の間に売却しましたか?

6.区分所有建物登記がされている建物ではありませんか?※区分所有建物=独立した住居・店舗・事務所・倉庫などに使用する建物(分譲マンションなど)

7.昭和56年5月31日以前に建築された建物ですか?

8.一定の耐震基準を満たしていますか?

9.耐震基準を満たしていない場合、耐震リフォームをして「耐震基準適合証明書」を取得していますか?

10.解体する場合、取り壊しは引渡しまでに完了していますか?

11.相続してから売却までの間に、事業用、貸付け用、居住用として使用していませんでしたか?

12.売却した不動産について、他に次の特例を受けていませんか?

  • 「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
  • 「収用等の場合の特別控除の特例」

13.買主は、親子・夫婦・親戚・内縁関係など特別な関係ではありませんか?

ポイントは、昭和56年より前に建てられた古い建物にしか適用できないということです。

さらに、耐震基準を満たすためにリフォームや解体をしなければいけないという条件付きなので注意してください。

 

10年超所有の軽減税率

10年超所有の軽減税率とは、10年以上不動産を所有していた場合は税率が低くなるという特例です。

所有期間が5年以下だと、譲渡所得に対して税率は約40%ですよね。

5年を超えると20%です。

そして10年を超えると14%に軽減されます。

※平成49年までは復興特別所得税2.1%が別途かかります。

 

10年超所有の軽減税率とマイホームの3000万円特別控除は併用できます。

利益が3000万円以上出たときは、是非セットで申告してください!

例えば・・・

5000万円で購入した家を、1億円で売却した場合は以下のようになります。

まず、マイホームの3000万円特別控除を適用します。

売却価格1億円―購入価格5000万円―控除3000万円=譲渡所得2000万円

残った譲渡所得2000万円に、10年超所有の軽減税率を適用させます。

譲渡所得2000万円×20%⇒2000万円×14%

2000万円に対して税率が6%低くなるので、実際に支払う税金は120万円安くなります

 

10年超所有軽減税率と新居の住宅ローン控除の併用はできません!

嵯峨根
【マイホームの3000万円特別控除+10年超所有軽減税率】で減税できる額と、【住宅ローン控除10年分(最大400万円)】を比べて、金額が有利になる方を選んでください!

 

10年超所有の軽減税率の要件

10年超所有軽減税率の特例の要件は、以下のとおりです。

【10年超所有軽減税率の特例の要件】

1.日本国内で自分の居住用として使用していましたか?

2.居住しなくなった日から、3年後の12月31日までに売却しましたか?

3.売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていますか?

4.取り壊した場合、取り壊し日の属する年の1月1日時点で所有期間10年を超えていますか?

5.取り壊した場合、取り壊し日から1年以内に売却しましたか?

6.取り壊してから売却までの間、貸駐車場など別の用途で使用していませんでしたか?

7.売却した年の前年、前々年に次の特例の適用を受けていませんか?

  • 「この特例(10年超所有軽減税率)」
  • 「マイホームの買換え」
  • 「交換の特例」

8.買主は、親子・夫婦・親戚・内縁関係など特別な関係ではありませんか?

以上の項目に当てはまれば、10年超所有軽減税率の特例の適用が受けられます。

 

買換え特例

買換え特例とは、売却で利益が出たけれど新居の購入価格の方が高かったときに、納税を将来の売却時に繰り越せる特例です。

正式名称は「特定の居住用財産の買換えの特例」です。

マイホームを買い替えるときは、たとえ売却で利益が出たとしてもその利益は新居の購入資金にあててしまいますよね?

そのため、いくら利益が出たからといっても翌年に高額な所得税を支払うのは難しくなります。

そこで、現時点での負担をなくすために買換え特例を使って、納税を猶予してもらいます。

ただし、税金の支払いが将来に繰り延べされるだけで、免除になるわけではありませんので注意してください

 

例えば・・・

3000万円で購入した家を6000万円で売却して、9000万円の新居を購入したときは以下のようになります。

本来の譲渡所得…売却価格6000万円―購入価格3000万円=譲渡所得3000万円

新居が9000万円なので、利益の3000万円は全額使ってしまいますよね。

すると3000万円分の所得税の支払いが厳しくなるので、譲渡所得を将来に繰り延べして現在の負担をゼロにします。

 

逆に、売却価格よりも新居の価格の方が安い場合はどうなるのでしょうか?

例えば・・・

3000万円で購入した家を6000万円で売却して、4000万円の新居を購入したときは以下のようになります。

本来の譲渡所得…売却価格6000万円―購入価格3000万円=譲渡所得3000万円

新居に4000万円支払っているので、売却価格から新居の価格を引きます。

本当の利益…売却価格6000万円―新居代金4000万円=譲渡所得2000万円

つまり、売却価格と新居の価格の差額をその年の譲渡所得にできますよ、ということです。

ただ、この例の場合では買換え特例を利用するよりも、3000万円特別控除の適用を受けた方がお得ですよね!

買換え特例は、住宅ローン控除、マイホームの3000万円特別控除、10年超所有軽減税率と併用できないので注意してください!

嵯峨根
今後のライフプランに合わせて、どの特例を適用するか慎重に検討してください!

 

買換え特例の要件

「特定の居住用財産の買換えの特例」の要件は以下のとおりです。

【買換え特例の要件】

1.日本国内で自分の居住用として使用していましたか?

2.居住期間、所有期間ともに10年を超えていますか?

3.居住しなくなった日から、3年後の12月31日までに売却しましたか?

4.取り壊した場合、取り壊し日の属する年の1月1日時点で所有期間10年を超えていますか?

5.取り壊した場合、取り壊し日から1年以内に売却しましたか?

6.取り壊してから売却までの間、貸駐車場など別の用途で使用していませんでしたか?

7.売却した年を含めて、3年以内に次の特例の適用を受けていませんか?

  • 「マイホームの3000万円特別控除」(「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除」は除きます)
  • 「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除」
  • 「マイホームを売ったときの軽減税率の特例(10年超所有軽減税率)」
  • 「収用(公共事業のために買収されること)等の特別控除」

8.売却代金は1億円以下ですか?

9.新居は売却の前後3年以内に購入していますか?

10.新居の購入後、1年以内に入居しましたか?

11.新居の床面積は50平方メートル以上ですか?

12.新居の土地面積500平方メートル以下ですか?

13.新居が中古住宅の場合、25年以内に建築されたものですか?または一定の耐震基準を満たしていますか?

14.新居が中古住宅の場合、旧宅を1月1日以後に売却し、新居を4月1日以後に取得しましたか?

15.買主は、親子・夫婦・親戚・内縁関係など特別な関係ではありませんか?

以上の項目に当てはまれば、「特定の居住用財産の買換えの特例」の適用が受けられます。

 

【譲渡所得がマイナスのときに使える特例】

マイホーム買換えの譲渡損失の損益通算及び繰越控除

マイホームを買い替えて譲渡損失が出たときは、マイナス分を計上することで税金を安くする特例が使えます。

正式名称は「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

「マイホームの買い替えで損をしているなら、税金の支払いが大変だろうから優遇しましょう!」というものです。

長い名前なのでわかりにくいですが、簡単にいうと2つの優遇が受けられます。

 

1.売却の損失金額を給与所得と合算することができる

普通は、不動産売却の譲渡所得は他の所得とは分けて税金を計算しています。

でも、この特例を使うことで給与所得と合算して控除計算をすることができるようになります。

これを「損益通算」といいます。

 

2.控除しきれなければ3年間繰り越すことができる

売却での損失額が年間の給与所得より多いときは、もったいない気がしますよね?

そこで、売却した年の翌年以降3年間まで繰り越して控除することができます。

これを「繰越控除」といいます。

 

例えば・・・

年間所得が500万円、譲渡損失が1800万円だった場合は、以下のようになります。

売却年 500万-1800万=△1300万 課税なし
1年目 500万-1300万=△800万 課税なし
2年目 500万-800万=△300万 課税なし
3年目 500万-300万=200万 200万に課税

給与所得から譲渡損失のマイナス分を差し引いていくと、3年間は所得税が0円、4年目の税金も安くなります。

かなり節税されるので生活に余裕が出ると思います。

 

この特例は住宅ローン控除との併用が可能です。

ただし、この特例が適用される年だけは住宅ローン控除の適用はできないので注意してください。

 

マイホーム買換えの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の要件

マイホーム買換えの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の要件は以下のとおりです。

マイホーム買換えの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の要件

1.日本国内で自分の居住用として使用していましたか?

2.居住しなくなった日から、3年後の12月31日までに売却しましたか?

3.売却した年の1月1日時点で、所有期間5年を超えていますか?

4.取り壊した場合、取り壊した年の1月1日時点で所有期間5年を超えていますか?

5.取り壊した場合、取り壊し日から1年以内に売却しましたか?

6.取り壊してから売却までの間、貸駐車場など別の用途で使用していませんでしたか?

7.災害で滅失した場合、居住しなくなった日から3年後の12月31日までに売却しましたか?(東日本大震災で滅失した場合は、災害日から7年後の12月31日まで)

8.新居は売却の前後3年以内に購入していますか?

9.新居の購入後、1年以内に入居しましたか?

10.新居のローンは10年以上ありますか?

11.新居の床面積は50平方メートル以上ですか?

12.旧宅の土地面積は500平方メートル以下ですか?

13.売却した年を含めて、3年以内に次の特例の適用を受けていませんか?

  • 「マイホームの3000万円特別控除」(「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除」は除きます)
  • 「マイホームを売ったときの軽減税率の特例(10年超所有軽減税率)」
  • 「収用(公共事業のために買収されること)等の特別控除」
  • 「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除」

14.所得金額は3000万円以下ですか?

15.買主は、親子・夫婦・親戚・内縁関係など特別な関係ではありませんか?

「住む予定もない小さくて安い不動産に買い替えただけだと、利益目当ての節税とみなすのでこの特例は使えません」という条件になっています。

10年以上のローンを組んで、ずっと住み続ける予定のマイホームへの買い替えなら問題はありません。

 

特定マイホームの損益通算及び繰越控除

10年以上住宅ローンが残っている家を売却して、売却価格がローン残高を下回ってしまったときは、特定マイホームの損益通算及び繰越控除が使えます。

正式名称は「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

購入して間もないけれど、やむを得ず安く家を手放さなければならなくなった人への配慮です。

 

損益通算と繰越控除は、マイホーム買換えの譲渡損失の損益通算及び繰越控除と同じになります。

ただし、特定マイホームの場合は控除できる金額に上限があります。

1.本来の譲渡損失金額

2.ローン残高-売却価格

この2つを計算して、どちらか安い方が上限額として適用されます。

例えば・・・

3000万円で購入した家を1500万円で売却して、ローンの残りが2000万円あったときは以下のようになります。

1.売却価格1500万円-購入価格3000万円=譲渡損失1500万円

2.ローン残高2000万円―売却価格1500万円=譲渡損失500万円

それぞれ計算して安い方の500万円が上限額ということになります。

 

特定マイホームの損益通算及び繰越控除の要件

特定マイホームの損益通算及び繰越控除の要件は以下のとおりです。

【特定マイホームの損益通算及び繰越控除の要件

1.日本国内で自分の居住用として使用していましたか?

2.居住しなくなった日から、3年後の12月31日までに売却しましたか?

3.取り壊した場合、取り壊した年の1月1日時点で所有期間5年を超えていますか?

4.取り壊した場合、取り壊し日から1年以内に売却しましたか?

5.取り壊してから売却までの間、貸駐車場など別の用途で使用していませんでしたか?

6.災害で滅失した場合、居住しなくなった日から3年後の12月31日までに売却しましたか?(東日本大震災で滅失した場合は、災害日から7年後の12月31日まで)

7.ローンは10年以上残っていますか?

8.売却価格はローン残高を下回っていますか?

9.売却した年を含めて、3年以内に次の特例の適用を受けていませんか?

  • 「マイホームの3000万円特別控除」(「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除」は除きます)
  • 「マイホームを売ったときの軽減税率の特例(10年超所有軽減税率)」
  • 「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除」
  • 「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

10.所得金額は3000万円以下ですか?

11.買主は、親子・夫婦・親戚・内縁関係など特別な関係ではありませんか?

ポイントは、住宅ローンが10年以上残っている状態で売却して、手持ち資金も支払ったかどうかという点です。

※この特例は2019年12月31日までに不動産を売却した場合に適用になります。売却時期に注意してください。

嵯峨根
本来、損失が出た場合は確定申告の義務はないので、税務署から通知が来たり勝手に税金が安くなることはありません。制度を知っていて自己申告をした人だけが特例を受けられるので、損をしないように確定申告をしてください!

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産売却をした後に使える特例は、次の6つです。

  • マイホームの3000万円特別控除
  • 空き家の3000万円特別控除
  • 10年超所有の軽減税率
  • 買換え特例
  • マイホーム買換えの譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  • 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除

これらの特例を受けるためには、確定申告が必要です。

利益が出たときも損失が出たときも、確定申告で減税の特例制度を利用して節税に役立ててください!

この記事があなたのお役に立てれば幸いです。

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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