土地を購入する流れと売買契約前に絶対に確認するべき4つのポイント

家を建てたい！マンション経営をしたい！

そう考えたとき、スタートは土地の購入です。

土地を何度も購入したことがある方は別ですが、ほとんどの方ははじめての土地購入になると思います。

はじめての土地購入って、わからないことばかりですよね？

土地の契約に関する法律や条例はやや特殊なものが多く、知らずに契約をすると、土地を買ったのに建物を建てられないなんてことも・・・

あなたがそんな失敗をしないために、この記事では土地購入の際に確認したいポイントと土地購入の流れをご説明します。

この記事を参考に、気持ちの良い土地購入を実現して頂ければ幸いです。

 

資金計画を立てる

土地はとても高い買い物になりますので、今後の人生設計まで考慮した資金計画を立てることが重要です。

家を建てるための土地の購入の場合、家づくりにかける予算について知っておくことで、土地の価格が変わってきます。

無理なく支払うことができる金額を、専門家に相談しながら予測してください。

【参考記事】
家を建てる前に必ず知っておきたい家づくりに必要な費用まとめ

 

良い土地を選ぶポイント

どのような条件が良い土地かは人によって違いますが、一般的に言われる良い土地とは次の条件を満たす土地です。

• 駅、病院、スーパー、コンビニに近い
• 通勤、通学にかかる時間が短い
• 人気の学区内
• 全面道路の車通りが少ない
• 角地
• 南向き

しかし、これらの条件を満たす土地は当然ながら人気で、値段も高いです。

これらはあくまで指標ですので、土地選びで本当に大切なことは、実際に暮らしている姿をイメージし、暮らしやすいと感じる土地を選ぶことです。

あなたが暮らしやすいと感じられ、無理なく買える価格の土地を探してください。

 

契約の前にここをチェック！

良い土地を見つけたと思っても、ちょっと待ってください！

購入手続きに入る前に、もう一度土地の情報をしっかりと確認しておく必要があります。

不動産会社には土地の販売図面があります。

これは、土地の持ち主に売却を依頼された時に作られた図面です。

土地の大切な情報が記載されているので、ここからご紹介する項目をしっかりと確認しておいてください。

 

用途地域

健全で計画的な街づくりのため、都市計画法により制限が設けられている地域があります。

第一種低層住宅専用地域、第二種住居地域、商業地域、近隣商業地域など、用途によって13種類に区分されています。

該当地域内では、建物の大きさや用途が制限されますので、事前に用途地域を確認しておくことが大切です。

どの用途地域に該当するのかは、役所に尋ねるか、YahooやGoogleなどの検索エンジンでも「〇〇市　用途地域」というキーワードを入力すると検索することができます。

13の用途地域のうち、よく見られる地域をご紹介します。

【第一種低層住宅専用地域】

この地域では、建物の高さが10～12mと制限されているので、一般的に一戸建ての住宅が立ち並ぶ閑静な住宅街となります。

マンションを建てることもできますが、高さの制限があるので高くても3階建程度が限界となるでしょう。

商業用の土地ではないので、店舗兼住宅・事務所兼住宅で店舗面積が50㎡以下で建物の延べ面積の1/2未満という制限があります。

業種も制限されていて、クリーニング取次店や美容室、洋服店、学習塾、飲食店、保険代理店など、近隣の風紀を乱さないような業種とされています。

建ぺい率や容積率にも制限があります。

【第二種住居地域】

主な建物は一戸建ての住宅やマンションで、店舗なども混在する地域です。

店舗だと10,000㎡以下でボーリング場やパチンコ店・カラオケボックスなどの遊戯施設、ガソリンスタンドなども建築可能です。

スーパーなどの商業施設も建築できるので、利便性が良く、夜遅くまで営業している施設が多いと治安的に安心という声も聞こえてきます。

【商業地域】

商店街やショッピングモールなど、商業を目的とする地域となります。

駅に近いマンションなどは商業地域に属していることが多いです。

日照権の保護に関する規定も厳しくないので、高い建物が建つこともあります。

日当たりを意識するのであれば注意が必要です。

ただ、利便性が高く、用途も広いため、使いやすい土地といえます。

【近隣商業地域】

一戸建ての住宅やマンション、店舗や飲食店、オフィスビルなどを建てることができる地域です。

商業地域との違いはキャバクラなど風俗店を建てることは許されていない点です。

住宅地の近隣で、日用品の買い物に便利な店舗が集まる商店街を形成していることが多いです。

 

建築条件の有無

建築条件が付いている場合、あなたが希望する住宅会社で家を建てることができない場合があります。

また、相場より安い価格で土地を売りに出し、下げた分を建築費に乗せて回収していることもよくあります。

そのような場合、安く土地を手に入れても総額は高くなるので、相場に比べて安い土地は注意が必要です。

必ず建築条件については確認をしておいてください。

 

災害警戒区域

過去に浸水被害があった地域や土砂災害が予想される地域を、国土交通省が災害警戒区域と定めています。

災害警戒区域内にある土地の場合、災害時の危険性が高いのはもちろんですが、法律や条例によって建築できない場合があります。

契約をしてから建築できないとわかり、売主や仲介会社ともめるケースも多くあります。

面倒なことにならないよう、災害警戒区域について必ず確認しておくことをオススメします。

 

土地代以外の費用がかかる場合もあるので注意

一見安くていい土地に見えても、地盤の状況やインフラの状況によっては思いがけない費用がかかり、結果としてすごく高額になってしまうこともあります。

簡単に数百万円以上の増額になってしまいますので、事前に確認しておいてください。

【参考記事】
土地の購入に必要な諸費用の相場と内訳～良い家づくりは土地購入から～

 

地盤改良と造成

元々が湿地だったり、雨水の染み込みが早いなど、軟弱な地盤の場合基礎をしっかり作りこんで強度を増すために補強工事をします。

地盤補強工事の度合いによっても必要な費用に差はありますが、地盤が弱ければ弱いほど地盤改良費用は高額になります。

さらに、道路や隣の敷地との間に高低差がある場合、土留めの工事が必要になるため追加で費用がかかります。

実際に土地の様子を見たり、周りの建築状況から地盤についての情報を収集しておきましょう。

 

インフラ整備

インフラとは、暮らしに欠かせない水道やガスの整備状況です。

敷地の中に水道管やガスの配管が通っていない場合は、引き込みの配管工事が必要です。

一般的な工事費用は、水道で20～40万円、ガスで10～20万円ほどです。

前面道路への配管の引き込み状況によっては、さらに費用がかかる場合もあります。

この分が土地の取得費用に上乗せになってしまうので、注意が必要です。

 

電柱がある場合

土地の中には、敷地内に電柱が立っている土地もあります。

電柱のほとんどは敷地の境目部分に立っていますが、やはり自分の土地に電柱が立っているというのはあまり良い気がするものではありません。

位置によっては、車の出入りが不便になることもあります。

土地に電柱がある場合、電力会社の費用負担で移動が可能な場合もあります。

ただし、近くの土地に移動することになりますので、その土地の所有者の許可がなければ移動することはできません。

実際、許可をもらえて移動できるケースは多くありません。

移動は簡単では無いので、事前にしっかりと確認しておいてください。

 

土地購入の流れ

ここまででお伝えした注意事項を確認して納得したら、土地の契約手続きを進めます。

条件に合う土地が見つかった後は、次のように手続きが進んでいきます。

1. 買付証明を出す
2. 不動産売買契約
3. ローンの審査
4. 土地の決済（引き渡し）

詳しく契約の流れをご説明します。

 

買付証明書（購入申し込み）を出す

土地の持ち主（売主）に買付証明書という文書を出します。

買付証明は、この土地を買いたいという意思表示です。

価格の交渉や引き渡し時期の希望などを提示し、承諾してもらえれば契約するという内容を記載します。

買付証明書には法的な拘束力がなく、売主にとって好都合な他の希望者がいた場合、そちらと交渉が成立する可能性もあります。

反対に、こちらから買付証明を取り下げることもできますが、倫理的にあまり良い方法とは言えません。

条件さえ通れば購入するという意思が固まった状態で買付証明を出すようにしてください。

場合によっては、住宅ローンの審査が通った状態に限り買付を認めるという売主もいますので、事前に確認が必要です。

また、買付証明の段階で頭金を求める売主や不動産会社もありますが、頭金を払うとほぼ契約という意味合いになってしまいますので、慎重に考えてください。

買付証明書には期限があり、その期限内で不動産の売買契約となります。

 

不動産売買契約

こちらの提示した条件が通ると、不動産の売買契約を結びます。

建物が決まる前に土地を契約してしまうケースも少なくありませんが、できれば間取りや依頼する住宅会社が決まっていて、土地と建物の総額が固まった状態で契約をするのがベストです。

全てが決まり、金額が固まった状態で契約をするメリットは2つあります。

1. 予想外の費用が発生して予算をオーバーすることを防げる
2. 住宅ローンの審査を進められる

契約当日は、重要事項の説明を受けた後、売主と買主の合意を示すものとして売買契約書に記名と押印をします。

また、売買契約時にはお金の支払いがあります。

• 売主への手付金（決まりはありませんが、相場は不動産価格の10％程度）
• 仲介手数料（売買価格の3.24%+64,800円）
• 契約に使う印紙代（土地価格によって変動しますが、5000円〜1万円程度です）

 

ローンの審査

契約をする前後で、ローンの審査を行います。

ローン審査に通過すると、融資をうけることができます。

全額自己資金で土地を購入される場合は必要ありません。

金融機関によっては、本融資（建物完成時）までに必要な費用をつなぎ融資というカタチで融資することもあり、その場合審査通過後につなぎ融資の契約を行います。

ローン契約時にかかる手数料や金利などは金融機関によって違いますので、事前に確認してください。

 

土地の決済（引き渡し）

ローンの審査に通過し、融資の承認が下りたら、いよいよ土地の引き渡しです。

通常の場合、買主の利用している銀行の一室を借りて行います。

当日の流れは、次の通りです。

1. 買主・売主・司法書士が1室に揃う
2. 所有権移転の書類に記名と押印
3. 書類確認後、金融機関に融資実行の依頼（司法書士が行う）
4. 買主が入金を確認
5. 売主の口座へ土地代金を送金
6. 売主が入金を確認して解散

約1時間程度で終わります。

所有権移転と土地の決済は、よほどの理由がない限り売主と買主の双方が揃った状態で行ってください。

土地の決済時には、土地代金以外に諸費用の支払いがあります。

• 仲介手数料（仲介業者を挟んだ場合）
• 固定資産税（決済日から12月31日までの日割り計算）
• 所有権移転登記の費用
• 司法書士への報酬

これらの費用は、通常は買主が支払う場合が多いですが、契約によっては売主が支払うこともあります。

事前にこれらの支払いについて取り決めをしておきましょう。

抵当権の設定が必要な場合、追加で抵当権設定の費用も発生します。

抵当権についてはこちらに詳しくまとめましたので参考にしてください。

抵当権とは？日本一わかりやすい住宅用語解説！

 

まとめ

いかがでしたか？

土地を購入する前に確認したい4つのポイントと購入の流れについてお伝えしました。

土地はとても大きな買い物なうえ、特殊な法律や条例など、目に見えない問題がたくさんあります。

基本的に買主は守られる立場にありますが、できるならもめずに気持ちよく土地を購入したいですよね。

この記事を参考に、土地契約の際に気を付けたいポイントを抑え、良い土地を気持ちよく購入して頂ければ幸いです。

住宅用地として土地を購入されるなら、住宅ローンや失敗しない家づくりについても知っておいて頂きたいことがたくさんあります。

中でも絶対に知っておいて欲しいことをまとめた記事がありますので、次はこの2つの記事をオススメ致します。

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