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任意売却と競売の違いとは?任意売却のメリットと知っておくべき6つの注意点

住宅ローンの支払いを滞納してしまうと、そのまま競売にかけられてしまうのではないか・・・と不安になりますよね。

競売は不動産の差押えなので、債務者にとっての負担は大きくなります。

そこで、債務者の負担を減らす救済措置として任意売却があります。

  • 任意売却と競売の違いって?
  • 任意売却の流れはどうなるの?
  • 失敗しないための注意点を知りたい
  • 競売になるのは避けたい
  • 病気ですぐに引っ越すことができない
  • 家を差押えられたくない

任意売却は一般的にはあまり知られていない売却方法なので、このような疑問をお持ちの方も多いと思います。

任意売却とは、月々のローン返済が厳しい債務者を守るため、不動産会社が銀行との間に入って様々な交渉をしながら売却を行うことです。

あなたの大切な家が競売にかけられてしまう前に、任意売却することができれば、今後の生活の不安を少しでも払拭できるのではないでしょうか。

 

この記事では、任意売却と競売の違いや、売却後もそのまま住み続ける方法、任意売却をする際の注意点などをお伝えします。

記事を読んで役立てていただければと思います。

 

競売とは?

競売とは、ローンの支払いができなくなった場合に、抵当権に設定されている不動産を裁判所が強制的に売却し、銀行のローン返済に充てるというものです。

住宅ローンの滞納が3ヶ月以上続くと、銀行は不動産の売却代金を債務返済に充てるため、裁判所に競売の申し立てをします。

そのため、督促状が届いてから何もしなければ、そのまま競売にかけられ強制的に退去することになります。

競売は強制執行なので、交渉の余地はありません。

 

任意売却とは?

任意売却とは、競売を避ける手段として銀行と所有者の間に不動産会社が介入し、債務者の現状を考慮した条件で売却を行うことです。

任意売却をするためには、まずは債権者である銀行の同意が不可欠です。

しかし、いきなり「任意売却をします」と銀行に言っても、ほとんどの場合は取り合ってくれません。

そのため、不動産のプロでのある宅建業者や債務に詳しい弁護士が間に入って、交渉の準備や競売取り下げの手続きを行うことになります。

支払いを滞納してから1年弱で競売の入札が開始されますが、競売を避けるためには入札前までに任意売却をする必要があります。

任意売却には交渉の余地があります。

 

任意売却の流れ

任意売却にかかる期間は、通常の不動産売却と同じ3~6ヵ月程です。

売却の流れは以下のようになります。

①銀行から通知書が届く
  • 催促状
  • 督促状
  • 期限の権利の喪失
  • 代位弁済通知
  • 競売開始決定通知書
  • 競売の期間入札通知書

ローンを3ヵ月以上滞納すると銀行のブラックリストに載り、上記の書類が届きます。

銀行に、月々の支払金額を見直すなどの相談をしなければ、競売か任意売却をすることになります。

②不動産会社に相談

売却することになったら、なるべく早く任意売却の実績が豊富な不動産会社へ相談してください。

債務に強い弁護士と連携していればベストです。

③現状把握

ローン残高や滞納状況などを不動産会社に伝え、現在の状況を把握します。

今後のスケジュールや交渉についてのプランを立てるので、売却時期の要望などがあれば伝えてください

④査定

不動産会社が訪問査定を行い、不動産の売却価格の査定を行います。

⑤媒介契約

一般的に任意売却をする場合は、不動産会社との媒介契約は「専任媒介契約以上」になります。

【関連記事】

不動産売却の専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の違いとは?

⑥交渉

債権者である銀行と不動産会社が交渉を行います。

競売の取り下げ申請、売却価格・売却時期の調整、売却後のローン返済方法、引越し費用の交渉など、不動産会社の交渉力が重要になります。

⑦販売活動

レインズへの登録やチラシ、広告による通常の販売活動を行います。

⑧購入者決定

内覧後、買主が決定したら購入申込書にサインをもらいます。

⑨銀行の同意を得る

購入申込書や売却代金の配分表などを提出し、銀行の同意を得ます

⑩売買契約の締結・決済・引渡し

銀行の同意が得られたら、買主と売買契約の締結・決済・引き渡しを行います。

 

通常は、不動産売却に銀行が関与することはありません。

しかし、任意売却の場合は銀行がきちんと債権回収できるように、不動産会社が交渉をしながら売却を進めていくのが特徴です。

また、任意売却ではトラブル防止のため、買主による手付金の支払いがないケースがあります。

手付金がない場合は売買契約と同時に引渡しを行うため、契約前には引越しを済ませておく必要があります。

急に追い出されてしまう事態を避けるため、引越時期や引越費用の立て替えなどについて、不動産会社とよく相談するようにしてください。

 

任意売却と競売の違い

任意売却と競売の違いは、以下のようになります。

任意売却 競売
売却価格 市場価格の9割前後 市場価格の6割前後
売却期間 3~6ヵ月 6~12ヵ月

裁判所の厳格なルールに従って売却するため、売却までに時間がかかります

売却方法 通常の販売活動

レインズへの登録や、チラシ・広告による販売

入札

入札の場合は、基本的に競売物件の売買に慣れた専門業者が購入をします

内覧 あり なし
滞納の事実 周囲に知られない 周囲に知られる

裁判所の不動産競売物件情報サイト(BITシステム)に掲載されるため、競売にかけられていることが近所の人に知られることがあります

引渡日の調整 できる できない

裁判所の決めた日程で強制的に行われるため、相談の余地はありません

連帯保証人の同意 必要 不要

裁判所による強制執行のため、連帯保証人だけではなく本人の同意も得ることなく売却されます

売却費用 不要

抵当権抹消費用、仲介手数料などの売却にかかる費用は売却代金から精算することができます

必要
引越費用 支給の可能性あり

不動産会社の交渉力によります(10~30万円)

引越費用の支払いは引渡し後なので、一時的に立て替えは必要になります

 自己負担
引越しまでの期間 短い

買主が見つかったらすぐに引っ越さなければなりません

長い

競売の手続き開始から売却までの期間が長いため、その間は住み続けることができます

ただし、裁判所の立退き命令が出る前に引っ越さなければ不法占拠者になってしまいます

売却後のローン返済 分割

残りのローンを分割返済にする相談が可能です

 一括のみ

任意売却は、売却価格が高い、売却代金から諸費用を精算できる、引渡し日などの相談ができるなど、競売に比べてメリットの多い売却方法です。

 

任意売却後もそのまま住む方法

任意売却すると、基本的には引越しをしなければなりません。

しかし、病気や介護、子供の学校の都合など、簡単に引越しができない事情もありますよね。

そんな時、売却した家にそのまま住み続ける方法があります。

  • セール&リースバック
  • 親子間売買

どのような内容なのか詳しく説明します。

 

セール&リースバック

セール&リースバックとは「セール=売却」「リースバック=賃貸」という意味で、第三者である投資家に任意売却をし、その後は家賃を支払うことで住み続けるという方法です。

賃貸としての契約期間は2~3年が一般的で、期間満了後は以下の3つの選択肢から選ぶことになります。

 

①買い戻す

一時的な収入減で売却することになったけれど、近い将来資金の目途が立ちそうなときは、あらかじめ買い戻しの契約をしておくことで、契約期間満了後に自宅を買い戻すことができます。

ただし、買い戻し金額は売却価格よりも高くなる場合がほとんどです。

②立ち退き

売却後すぐに引越せない事情があったけれど、賃貸で住んでいる間に状況が変わったり、良い引越し先が見つかったりした場合は退去することになります。

③再契約

やむを得ず売却したけれど、思い入れのある自宅に住み続けたいという場合は、再度賃貸契約をすることでそのまま住むことができます。

 

セール&リースバックの場合、年間の家賃は売却価格の1割前後で、売却後は固定資産税の支払いがなくなるため経済的負担が減る場合もあります。

ただし、セール&リースバックには、以下のようなトラブルもあります。

  • 契約時に決めた買い戻し金額よりも、高く買い取ってくれる人が現れたため、それ以上の金額を支払わなければ買い戻しさせない
  • 住んでいる間の家賃を値上げする

投資家は基本的に利益を出すことが目的なので、このようなトラブルにならないように、信頼できる投資家に買い取ってもらうことが重要になります。

 

親子間売買

親子間売買は、親の代わりに子供が家を買い取りそのまま親が住み続ける、などの方法です。

第三者に売却するよりも信頼でき、融通がきくことから希望する方も多くいます。

しかし、親子間売買は子供に住宅ローンがないこと」「子供の収入が安定していること」などの条件があります。

さらに、売却後も税金などがかかってくるため簡単ではありません。

編集部
セール&リースバックは任意売却において裏技的な方法のため、個人的に銀行に申し込んでも断られます。

断られた履歴は半年間残り、売却に不利になることもあるため自分で銀行に問い合わせをするのはやめてください。

売却後もそのまま住み続けたい場合は、任意売却のプロである不動産会社に相談するのがベストです

【関連記事】

不動産の売却で贈与税がかかる!?贈与税をかけずに不動産を譲渡する3つの方法

 

任意売却の6つの注意点

任意売却の注意点として、以下の6つが挙げられます。

  1. 実績豊富な不動産会社に依頼する
  2. 悪徳業者に注意
  3. 任意売却は時間との勝負
  4. 引越し先の確保は早めに
  5. 買主の理解が必要
  6. 自己破産は慎重に

一つずつ説明します。

 

実績豊富な不動産会社に依頼する

任意売却で最も重要なのは不動産会社の交渉力です。

売却金額や引渡しの時期、引越費用の交渉、ローンが残った場合の分割返済の方法など、条件がうまくまとまるかどうかは、不動産会社と銀行の交渉次第になります。

任意売却は特殊な売却方法なため、任意売却の実績が少ない不動産会社や、知識の浅い担当者が交渉に当たった場合、せっかく買主が見つかっても交渉がうまくいかずに、時間切れで競売にかけられてしまうこともあります。

そのため、任意売却の実績が豊富で、債務に強い弁護士と連携している不動産会社などに依頼することが大切です。

 

悪徳業者に注意

任意売却において、不動産会社が「販売促進費」「任意売却申請費」「コンサルティング料」などを請求することは違法です。

万が一、そのような料金を請求された場合は、宅地建物取引業者票の免許番号にある知事または国土交通省に通報をしてください。

また、不安な気持ちに付け込んで「引越費用100万円先払い!」などと謳っている業者もありますが、そのようなうまい話に騙されないように気を付けてください。

【関連記事】

【不動産売却】良い仲介業者と悪い仲介業者を見分ける4つのポイント

 

任意売却は時間との勝負

任意売却は、競売にかけられる前に売却を完了させなければならないため、時間との勝負です。

そのため、督促状が届いたらすぐに不動産会社に相談してください。

期限が過ぎてしまうと、競売にかけられ強制的に裁判所から差し押さえられてしまいます。

 

引越し先の確保は早めに

任意売却をすると、すぐに引越しをしなければなりません

経済的に厳しいと、引越先の保証人や初期費用の調達が難しいこともあります。

そのような場合は時間がかかってしまいますので、早めに引越し先を探すようにしてください。

 

買主の理解が必要

任意売却においては、土地の測量は行わず公簿面積での売買取引になります。

また、通常の不動産売却では売主に瑕疵担保責任がありますが、任意売却の場合は売主が損害賠償金を支払うことができないため、瑕疵担保責任が免されます。

これらの条件は、買主にとって購入後のリスクが高い物件になるため、事前に買主の理解が必要になります。

【関連記事】

不動不動産売却時に「土地の測量は必要?」費用はいくら?【測量の基礎知識】

不動産売却のトラブルを防ぐ!「瑕疵担保責任」の基礎知識

 

自己破産は慎重に

不動産を売却してもローンが残り経済的に厳しい状況であれば、自己破産を考えることもあるかもしれません。

しかし、自己破産をすると連帯保証人に返済義務が移行します。

しかも、連帯保証人には一括での返済が求められるため、結果的に保証人も自己破産しなければならない場合もあります。

そのため、自己破産は不動産会社や弁護士に相談しながら慎重に行ってください。

 

まとめ

いかがでしたか?

任意売却は、不動産が競売にかけられる前に、銀行と所有者の間に不動産会社が入って交渉をしながら売却を進めることです。

任意売却にかかる期間は3~6ヵ月程度で、競売に比べてメリットの多い売却方法と言えます。

また、売却した家にそのまま住み続ける方法には、セール&リースバックや親子間売買があります。

任意売却をする際の注意点は以下の通りです。

  1. 実績豊富な不動産会社に依頼する
  2. 悪徳業者に注意
  3. 任意売却は時間との勝負
  4. 引越し先の確保は早めに
  5. 買主の理解が必要
  6. 自己破産は慎重に

 

ローン支払いの滞納は、会社の都合で収入が減ったり、病気や怪我で働けなくなったりなど、やむを得ない事情のある方がほとんどです。

デメリットの多い競売を避け、あなたの大切な不動産を少しでも良い条件で売却するためには、親身になってくれる業者を見つけることが大切です。

任意売却は特殊な売却方法のため、任意売却の実績が豊富な交渉力のある業者に依頼するのがポイントになります。

任意売却に強い業者を探すためには、一括査定サイトで複数の業者を比較するのがおすすめです。

査定依頼の際は、備考欄に「任意売却希望」と記載しておけば、任意売却が得意な業者を絞り込むことができるのでスムーズです。

一括査定サイトはこちらの記事を参考にチェックしてみてください。

プロが勧める不動産売却一括査定サイト5選!メリットとデメリットも解説

 

この記事があなたのお役に立てれば幸いです。

 

ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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