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任意売却と競売の違いとは?任意売却のメリットと知っておくべき6つの注意点

買った当初は支払えると思って組んだ住宅ローンが、突然の病気やリストラによって支払えなくなることがあります。

  • ローンの支払いを滞納している
  • 事情があってすぐに引っ越せない
  • 不動産を差し押さえられないか不安…
  • 競売を避ける手段を知りたい
  • 売るならなるべく高く売却したい

このような方はとても不安だと思います。

通常、住宅ローンを3ヵ月以上滞納すると銀行のブラックリストに載ります。

ブラックリストに載ると、銀行は裁判所に申し立てをして競売にかける手続きをします

競売は不動産の差し押さえなので、債務者は強制的に退去することになります。

そのような苦しい状況の債務者への救済措置として「任意売却」という方法があります。

任意売却は、銀行と債務者の間に不動産会社が介入して、競売を取り下げてもらい通常の方法で不動産売却をする方法です。

競売と比べてメリットの多い方法ですが、競売にかけられる前に売却を完了させなければいけないので、時間との勝負になります。

あなたの大切な家が競売にかけられる前に、任意売却をして今後の不安を少しでもなくしたいですよね!

 

そこで、この記事では、任意売却と競売の違い、任意売却をするメリット、売却後もそのまま住み続ける方法、任意売却の注意点などをお伝えします。

記事を読んで、参考にしていただければと思います。

 

競売とは?

競売とは、ローンを組んだ際に抵当権に設定した不動産を、裁判所が強制的に売却して返済に充てるというものです。

競売にかけられると、債務者は家を差し押さえられて強制的に退去しなければなりません。

競売は裁判所による強制執行なので、退去時期などの交渉の余地は一切ありません。

3ヵ月以上の滞納があると銀行は裁判所に申し立てをして競売の手続きに入ります。

滞納開始から9ヵ月ほどで競売の入札が開始されます。

任意売却をする場合は、入札までに売却を完了させなければならないので、時間との戦いになります。

 

任意売却とは?

任意売却とは、競売の強制執行をストップさせて通常の方法で売却を行う方法です。

任意売却をするためには、まずは銀行に「自分で売却するので競売にかけないでください!」とお願いしなければなりません。

しかし、債務者が銀行に直接かけ合ってもまず取り合ってもらえません。

そこで、不動産会社や弁護士が間に入って、銀行に交渉するための準備をしてから競売取り下げの申請を行います。

任意売却は通常と同じように売却ができ、退去時期などの交渉をする余地があります。

また、銀行がきちんと債権回収できるように、不動産会社が交渉をしながら売却を進めていくのが特徴です。

 

任意売却の流れ

任意売却にかかる期間は、通常の不動産売却と同じ3~6ヵ月程です。

売却までの流れは以下のようになります。

①銀行から各種通知書が届く

支払いの督促状が届いたら、まずは銀行に相談をします。

月々の返済額を見直しても支払いが厳しい場合は、競売にかけられることになります

②不動産会社に相談

競売にかけられることになったら、一刻も早く任意売却に強い不動産会社へ相談してください。

債務に強い弁護士と連携している不動産会社ならベストです。

③現状把握

不動産会社に、現在のローン残高や滞納状況などを伝えます。

現状を把握した上で、今後のスケジュールや銀行との交渉プランを立てるので、退去時期の要望などがあれば伝えてください

④査定

不動産会社が訪問査定を行い、不動産の売却価格の査定を行います。

⑤媒介契約

任意売却の場合は、不動産会社との媒介契約は「専任媒介契約以上」になります。

【関連記事】

不動産売却の専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の違いとは?

⑥交渉

不動産会社が銀行に交渉を行います。

競売の取り下げ申請、売却価格や売却時期の調整、売却後のローン返済方法、引越し費用の交渉など、不動産会社の交渉力が重要になります。

⑦販売活動

レインズへの登録や、チラシ・広告による通常の販売活動を行います。

⑧購入者決定

内覧後、買主が決定したら購入申込書にサインをもらいます。

⑨銀行の同意を得る

購入申込書と売却代金の配分表などを銀行に提出して「この価格で売却しますがよろしいでしょうか?」と銀行にお伺いを立てます

⑩売買契約締結・決済・引渡しを同時に行う

銀行の同意が得られたら、買主と売買契約の締結・決済・引渡しを行います。

任意売却ではトラブル防止のため、買主による手付金の支払いがないケースがあります。

手付金がない場合は売買契約と同時に引渡しを行うため、契約前には引越しを済ませておく必要があります。

急に追い出されてしまう事態を避けるため、引越時期や引越費用の立て替えなどについて、不動産会社とよく相談するようにしてください。

 

任意売却と競売の違い

任意売却と競売には、どのような違いがあるのでしょうか?

売却価格や売却方法などの11項目を比較しました。

任意売却 競売
売却価格 市場の9割前後 市場の6割前後
売却期間 3~6ヵ月 6~12ヵ月

裁判所の厳格なルールに従って売却するため時間がかかります

売却方法 通常の販売活動

レインズへの登録や、チラシ・広告による販売を行います

入札方式

主に、競売物件の売買に慣れた専門業者が購入します

内覧 あり なし
滞納の事実 周囲に知られない 周囲に知られる

競売にかけられると裁判所の不動産競売物件情報サイト(BITシステム)に掲載されます

引渡し日の交渉 できる できない

裁判所の決めた日程で強制的に売却されるため、交渉の余地はありません

連帯保証人の同意 必要 不要

強制執行のため、連帯保証人だけではなく本人の同意も得ることなく売却されます

売却費用 不要

売却にかかる費用は売却代金から精算することができます

必要
引越費用 支給の可能性あり

交渉によっては10~30万円が支給されます

 自己負担
引越しまでの期間
短い

買主が見つかったら、すぐに引っ越さなければなりません

 

 

長い

競売手続きから売却完了までの期間が長く、その間は住み続けることができます

売却後のローン返済
分割可能

残ったローンを分割返済にする相談ができます

 

 

一括のみ

任意売却が様々な交渉ができるのに対して、競売は、退去日や引っ越し資金などの金銭面においても交渉の余地は一切ありません。

このような違いが、負担の大きい競売は避けて、任意売却を希望する人が多い理由になっています。

 

任意売却のメリット

任意売却のメリットをまとめると、以下のようになります。

  • 売却価格が高い
  • 滞納していることを周囲に知られない
  • 引渡し日の相談ができる
  • 諸費用を売却代金から精算できる
  • 引越費用が支給される可能性がある
  • 売却後のローン返済を分割にできる

普通の売却と同じように販売活動ができ、競売に比べてメリットは多いです。

ただし、引越費用については、不動産会社の交渉力によるので支給されない場合もあります。

 

任意売却後もそのまま住む方法

任意売却すると、基本的には退去しなければなりません。

しかし、病気や介護、子供の学校の都合など、簡単に引越しができない事情もありますよね。

そんな時、売却した家にそのまま住み続ける方法があります。

どうすればいいのか詳しく説明します。

 

セール&リースバック

セール&リースバックとは、第三者である投資家などに任意売却をし、その後は家賃を支払うことで住み続ける方法です。

セール=売却、リースバック=賃貸という意味ですね。

賃貸の契約期間は2~3年が一般的で、期間満了後の選択肢は3つあります。

 

1.買い戻す

一時的に収入が減って売却することになったけれど、近い将来資金の目途が立ちそうなときは、あらかじめ買い戻しの契約をしておき、契約期間満了後に自宅を買い戻すことができます。

ただし、買い戻し金額は売却価格よりも高くなる場合がほとんどです。

2.立ち退き

売却後すぐに引越せない事情があったけれど、賃貸で住んでいる間に状況が変わったり、引越し先が見つかった場合は退去することになります。

3.再契約

引っ越しができない事情がある、思い入れのある自宅に住み続けたいという場合は、再度賃貸契約をしてそのまま住むことができます。

 

セール&リースバックの場合、1年間の家賃は売却価格の1割前後で、売却後は固定資産税の支払いがなくなる ため経済的な負担は減ります。

ただし、セール&リースバックにはトラブルもあります。

あらかじめ買い戻しの契約をしてる場合、契約時に取り決めた買い戻し価格より高く購入する人がいたら、それ以上の金額を支払わなければ買い戻しをさせない

住んでいる間に家賃を値上げする

このようなトラブルにならないように、セール&リースバックは信頼できる投資家に買い取ってもらうことが重要になります。

編集部
セール&リースバックは任意売却の裏技的な方法のため、個人的に銀行に申し込んでも断られます。

断られた履歴は半年間残り、売却に不利になることもあるため自分で銀行に問い合わせをするのはやめてください。

売却後もそのまま住み続けたい場合は、不動産会社に相談してください!

 

親子間売買

親が支払い不能になった場合、子供が家を買い取って親が住み続ける方法です。

第三者に売却するよりも信頼でき、融通がきくことから希望する方も多くいます。

しかし、親子間売買は子供に住宅ローンがないこと、子供の収入が安定していることなどの条件があります。

さらに、売却後も税金がかかってくるため簡単ではありません。

【関連記事】

不動産の売却で贈与税がかかる!?贈与税をかけずに不動産を譲渡する3つの方法

 

任意売却の6つの注意点

任意売却の注意点は以下の6つです。

  • 任意売却は時間との勝負!
  • 引越し先の確保は早めに
  • 買主の理解が必要になる
  • 自己破産の判断は慎重に
  • 任意売却に強い不動産会社に依頼する
  • 悪徳業者に注意する

一つずつ説明します。

 

任意売却は時間との勝負!

任意売却は、競売にかけられる前に売却を完了させなければならないため、時間との勝負です。

そのため、競売にかけられることになったらすぐに不動産会社に相談してください。

期限が過ぎると、競売にかけられ強制的に裁判所から差し押さえられてしまいます。

 

引越し先の確保は早めに

任意売却をすると、売買契約と引渡しが同時に行われるため、すぐに引越しをしなければなりません

経済的に厳しいと、引越先の保証人や初期費用の調達が難しいこともあります。

そのような場合は時間がかかるので、早めに引越し先を探しておくようにしてください。

 

買主の理解が必要になる

任意売却では、測量は行わず公簿面積での売買取引になります。

また、通常の不動産売却では売主に瑕疵担保責任がありますが、任意売却の場合は売主が損害賠償金を支払うことができないため、瑕疵担保責任は免になります。

このような条件は、買主にとって購入後のリスクが高い物件になるため買主の理解を得なければなりません

【関連記事】

不動産売却時に「土地の測量は必要?」費用はいくら?【測量の基礎知識】

不動産売却のトラブルを防ぐ!「瑕疵担保責任」の基礎知識

 

自己破産の判断は慎重に

不動産を売却してもローンが残り経済的に厳しい状況であれば、自己破産を考えることもあるかもしれません。

しかし、自己破産をすると連帯保証人に返済義務が移行します。

しかも、連帯保証人には一括での返済が求められるため、結果的に保証人も自己破産しなければならなくなる場合もあります。

そのため、自己破産の判断は不動産会社や弁護士に相談しながら慎重に行ってください。

 

任意売却に強い不動産会社に依頼する

任意売却で最も重要なのは不動産会社の交渉力です。

条件がうまくまとまるかどうかは、不動産会社と銀行の交渉次第になります。

任意売却は特殊な売却方法なため、任意売却の実績が少ない不動産会社や、知識の浅い担当者が交渉をすると、あなたにとって不利な条件になってしまったり、時間切れで競売にかけられてしまうこともあります。

そのため、任意売却の実績が豊富で、債務に強い弁護士と連携している不動産会社に依頼することが大切です。

 

悪徳業者に注意する

任意売却において、不動産会社が「販売促進費」「任意売却申請費」「コンサルティング料」などを請求することは違法です。

不安な気持ちに付け込んで「引越費用100万円先払い!」などと謳っている業者もありますが、そのようなうまい話に騙されないように気を付けてください。

【関連記事】

【不動産売却】良い仲介業者と悪い仲介業者を見分ける4つのポイント

 

まとめ

いかがでしたか?

任意売却は、不動産が競売にかけられる前に、銀行と所有者の間に不動産会社が入って交渉をしながら売却を進める方法です。

任意売却にかかる期間は3~6ヵ月程度で、競売に比べてメリットの多い売却方法と言えます。

また、売却した家にそのまま住み続ける方法には、セール&リースバックや親子間売買という方法があります。

任意売却をする際の注意点は以下の通りです。

  • 任意売却は時間との勝負!
  • 引越し先の確保は早めに
  • 買主の理解が必要になる
  • 自己破産の判断は慎重に
  • 任意売却に強い不動産会社に依頼する
  • 悪徳業者に注意する

 ローンの滞納は、会社の都合で収入が減ったり、病気や怪我で働けなくなったりなど、やむを得ない事情のある方がほとんどです。

デメリットの多い競売を避け、あなたの大切な不動産を少しでも良い条件で売却するためには、親身になってくれる業者を見つけることが大切です。

任意売却は特殊な売却方法のため、任意売却の実績が豊富で交渉力のある業者に依頼できるかどうかがカギになります。

任意売却に強い業者を探すためには、無料一括査定サイトで複数の業者を比較するのがおすすめです。

査定依頼の際は、備考欄に「任意売却希望」と記載しておけば、任意売却が得意な業者を絞り込むことができるのでスムーズです。

一括査定サイトはこちらの記事を参考にチェックしてみてください。

プロが勧める不動産売却一括査定サイト5選!メリットとデメリットも解説

 

この記事があなたのお役に立てれば幸いです。

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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