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マンションを売る際に必要な9つの費用と4つの返還金

マンションを売るなら、できるだけ高く売りたくありませんか?

もし、高く売れなくてもいいという方はこの記事は必要ないので、高く売りたい方のみ読み進めて頂ければと思います。

 

まず、いくらで売れるかに注目していると、マンション売却は絶対に失敗します。

それは、マンションを売る時には様々な費用が発生し、かなり大きな出費になるからです。

マンション売却を考えるなら、絶対にマンションを売る際に必要な費用について知っておいてください。

売却の際にどのような費用が発生するかを知っておけば、売却後に手元に残るお金の計算が正確にできるため、売却後の資金運用の思わぬ失敗を防ぐことができます。

 

「マンションを売ったけどお金が足りない・・・」なんて失敗をしないため、この記事では、マンション売却に必要な費用を細かくわかりやすくお伝えします。

 

マンション売却時に必要な9つの費用

マンションを売る際に発生する費用は9つあります。

この中には税金や仲介業者に支払う費用の様な必ず必要な費用と、ハウスクリーニングやリフォームなどの条件や仕様によって変動する費用があります。

それぞれについて詳しく説明します。

 

住宅ローンの残債

マンションを買うときに住宅ローンを利用した場合、住宅ローンが残っている状態ではマンションを売ることが出来ません。

住宅ローンを借りるためにマンションに抵当権が設定されているためです。

抵当権とは簡単に言うと、住宅ローンを借りる担保としてマンションを差し押さえる権利のことで、住宅ローンを借りた金融機関がその権利を持っています。

住宅ローンを完済すると抵当権もなくなるので、マンションを売却することができるようになります。

抵当権についてさらに詳しくはこちらの記事を参考にしてください。

 

抵当権とは?日本一わかりやすい住宅用語解説!

 

住宅ローンの残債を一括返済する場合には、手数料が発生する金融機関も多いため、事前に手数料がどれくらい掛かるか確認しておいてください。

 

税金

不動産は売却の際にも税金が発生します。

購入の際の消費税や不動産取得税の様な高額にはなりませんので、ご安心ください。

売買契約のときに必要なのは印紙税です。

印紙税は売却額によって次の表のように定められています。

 

登記費用

上記「住宅ローン残債」の項目でも説明した通り、住宅ローンを利用して購入したマンションの場合、マンションを担保にするために抵当権が設定されています。

そのままでは売却をすることができないため、抵当権を抹消する手続きが必要です。

それを、抵当権抹消登記と言います。

抵当権抹消登記は司法書士に依頼することになりますので、その報酬として10,000円程度の費用と、登録免許税に2,000円程度必要です。

【参考資料】

抵当権抹消をしないと面倒なことに!自分で手続きをして節約する方法

所有権移転登記に必要な費用と自分で手続きをして節約する方法

 

ちなみに、売却が決定すると所有権を移転するための登記も必要になりますが、所有権移転登記は基本的に買主が負担する登記です。

編集部
所有権移転登記の費用を売主からも請求する悪徳な不動産会社もあるようですので、見積もりの詳細に所有権移転登記が入っていないか必ず確認してください。

 

仲介手数料

マンションを売るとき、個人売買もできなくはありませんが、不動産会社に仲介を依頼するケースが圧倒的に多いです。

不動産会社に依頼をする場合、仲介手数料が発生します。

詳しい計算方法はここでは省略しますが、仲介手数料は次のように上限が定められています。

~200万円 5.4%
200万1円~400万円 4.32%+21600円
400万1円~ 3.24%+64,800円

これ以上の報酬は受け取ってはいけないと定められているので、どんなに高くてもこの表以上にはなりません。

例えば、2000万円でマンションを売ったとすると、仲介手数料の上限は712,800円です。

 

また、これは上限なので、場合によっては仲介手数料が減額されることもあります。

しかし、ほとんどの場合は上限いっぱいで設定されます。

編集部
不動産会社の報酬のほとんどは仲介手数料なので、なかなか仲介手数料の減額交渉には応じてもらえません!

 

ハウスクリーニング

マンションを高く売るためには室内の掃除が不可欠です。

特にタバコやペットのニオイなど、簡単に落とせない汚れやニオイがある場合、プロに依頼してください。

部屋が汚い印象を与えると、査定額が下がります。

編集部
見た目の第一印象は査定額に大きく影響するので、お金がかかってもプロに依頼して徹底的に綺麗にすることをおすすめします!

 

リフォーム費用

マンションを売る際には、リフォームが必要か検討する必要があります。

特に築年数が古い場合や長く住んだ物件の場合、経年劣化がいたるところに見えてくるため、リフォームなしでは購入希望者が表れにくくなります。

しかし、リフォームに費用をかけすぎるとあなたの手元にお金が残らなくなってしまうため、売却額とリフォーム費用のバランスが大切です。

  • リフォームをするかどうか
  • どの程度のリフォームが必要か

この点は仲介を依頼する不動産業者との相談が非常に重要になります。

 

また、ご自身でリフォーム業者を探すか、不動産会社を通して依頼するかで、同じ内容のリフォームでも価格が大きく変わる場合もあります。

リフォームを依頼する際は、複数の業者に見積りを出して、相見積もりを取ることが大切です。

相見積もりはインターネットを活用することで楽に複数の業者に依頼することができます。

 

 

編集部
リフォームのポイントは、リフォームをすることで手元に残るお金が増えるかどうか。リフォームをすると査定額はあがりますが、手元に残るお金が減っては意味がないです。売る金額とリフォーム費用のバランスが大切!

 

リノベーションも場合によっては必要

リノベーションとはリフォームよりもさらに大規模な改修のことです。

築年数が古いマンションの場合、大規模なリノベーションをして売りに出すという選択をすることがあります。

場合によっては、新品の状態以上にまで価値を上げることもできます。

  • 古い設備を新型に変更
  • キッチンを対面式に
  • 間取りを変えて広いリビングに
  • 床をフローリングから天然木に

などなど、リノベーションはアイデア次第でまったく別の物件へと変えることができます。

ただし、大規模なリノベーションには相応の費用も必要になるため、リフォームと同様に不動産会社との相談がとても大切です。

 

広告宣伝費

早く売るためには、不動産会社が行う販促活動の他に、場合によっては個別でチラシを出したり、ネットに広告を出したりする必要があります。

広告を出す頻度や使用するツールなど、事前に不動産会社と相談をして、販促にかける費用と残したいお金の計画をしっかりと立ててください。

同じお金をかけても広告を出すタイミングによって効果が違ったりするので、早く高く売るためにはタイミングも意識してください。

 

関連記事

不動産売却に失敗しないために大切な6つのポイント

 

売却益が出た場合

マンションは一般的に時間が経てば価格が下がりますが、人気の高い物件の場合、売却益が出る場合があります。

売却益が出た場合、譲渡所得税と住民税が掛かります。

ここでは詳細な計算は省略しますが、購入してから売るまでの期間によって税率が大きく変わります。

  • 短期譲渡(購入してから5年以下)・・・39.63%
  • 長期譲渡(購入してから5年より長い)・・・20.315%

軽減措置もあるため、不動産取得税については現在執筆中の別の記事で詳しく説明します。

編集部
細かい税率は覚えなくても大丈夫ですが、5年で税金が2倍違うと覚えておいてください!

 

売却時に戻って来るお金

ここまで、マンションを売る際に必要な費用をお伝えしてきましたが、実はマンションを売ると戻ってくるお金もあります。

手元にいくら残るか計算するときに加算できるのはもちろん、リフォームや販促にかけられる費用を計算するときにも正確な金額を計算できます。

戻ってくる費用のことも、しっかりと把握しておいてください。

 

住宅ローンの保証料

住宅ローンを組む際に支払った保証料が、マンションを売ると戻って来ます。

金融機関によって戻って来る金額は違いますので、確認をしておいてください。

 

火災保険費用

一般的に火災保険の保険料は1年ずつではなく、何年か分まとめて支払います。

多く支払った分があれば、残りの期間に応じて戻って来ます。

例えば、10年分支払っていて5年でマンションを売ると、5年分の費用が返ってくるといった感じです。

 

しかし、こちらから保険会社に連絡をしないと戻って来ないので、忘れずに連絡をしてください。

編集部
返金があることを知らず、受け取れないケースが非常に多いです。期間満了していない場合お金が戻ってくることを必ず覚えておきましょう!

 

固定資産税や都市計画税の清算

固定資産税や都市計画税は、一括か分割か支払い方法を選択することができますが、どちらの場合でも1年分の請求は1月1日時点の所有者に届きます。

そのため、マンションを売ると所有者が変わりますが、所有権が移った後の分もあなたが支払うことになってしまいます。

あなたが所有していない物件の税金を払うなんて嫌ですよね?

そこで、所有権を移転する際に日割りで計算し、移転した日から12月31日までの分を買主から受け取るのが一般的です。

 

ただし、税金の清算は法律で定められているわけではないので、仲介する会社が間に入って買主に説明します。

あなたと買主との間で食い違いがあってトラブルにならないように、事前にしっかりと打ち合わせをしてください。

 

管理費・修繕積立費の清算

マンションの管理費や修繕積立費を前払いしている場合には、その費用の過払い分を清算します。

しっかりと管理されているマンションであれば管理者から連絡が入ると思いますが、こちらから連絡しないと清算が行われないケースもあるため、売却が決まったらすぐに清算を申し出ましょう。

 

まとめ

いかがでしたか?

マンションを売るときには、意外と多くの費用が必要になります。

売却後の資金運用に失敗しないためにも、この記事でお伝えしたことをしっかりと覚えておいてください。

 

また、マンションを売る際には戻ってくるお金もありますので、それも把握しておくことで、より正確な資金運用ができます。

しかし、こちらが行動しないとお金が戻ってこないケースもありますので、忘れないようにしてください。

 

この記事を参考に、マンションを売った後のあなたの生活が少しでも良いものになれば幸いです。

 

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 和正

嵯峨根 和正

おうちの悩み.com 編集長
株式会社ライフプラスハウス 代表取締役社長
株式会社ドレメ 取締役

「新築を通じてお客様と共にワクワクする未来を創造し、住まいを必要とする全ての人に貢献する」というミッションのもと、今よりも豊かな生活を手に入れる家づくりをご提案させて頂いております。

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