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マンション売却にかかる仲介手数料の計算方法を解説!相場は?無料になるの?

所有しているマンションの売却を不動産会社に依頼すると、仲介手数料がかかるのはご存知でしょうか?

マンションの売却を行ったことがない方は仲介手数料がどのくらいの金額になるのか予想しづらいと思います。

  • マンション売却時の仲介手数料ってどんなもの?
  • 仲介手数料の相場はどのくらい?
  • 仲介手数料が無料になる場合はある?
  • マンション売却は何に費用がかかる?
  • マンション売却をスムーズに進めたい

この記事ではマンション売却の仲介手数料の基礎知識と、上限金額の計算の仕方について詳しくお伝えします。

記事を参考にして、ご自身のマンション売却に役立てて頂ければと思います。

 

仲介手数料とは?

マンションを売却する際、ほとんどの方は不動産会社に売却の仲介を依頼します。

不動産会社に仲介の依頼すると、媒介契約を結んだあとマンションの売却を様々な方法で手伝ってくれます。

マンション売却を手伝ってくれた不動産会社への報酬が仲介手数料です。

売却が成立してから成功報酬で仲介手数料を支払うため、媒介契約を結んだ時点ではまだ発生しません

また、媒介契約には、専属専任媒介・専任媒介・一般媒介と3種類の契約方法がありますが、どの契約でも仲介手数料の金額は変わりません

気になるのが仲介手数料がいくらになるのか?ですよね。

仲介手数料には上限があります。

上限金額の計算の仕方があるので、最大でどのくらいの金額になることが予測されるのかを見ていきましょう。

 

マンション売却時の仲介手数料の上限

仲介手数料は、宅地建物取引業法の中で上限の金額が定められています

そのため、それ以上の金額を請求すると違法になります。

仲介手数料の料率は以下の通りになっています。(税抜き価格です。)

取引額200万円以下 取引額の5%以内
取引額200万円を超え400万円以下の金額 取引額の4%以内
取引額400万円を超える金額  取引額の3%以内

では、仮に3000万円のマンションを売却した場合にかかる仲介手数料の上限を計算してみましょう。

3000万円のうち

200万円以下の部分の金額・・・200万円

・200万円×5%=10万円

200万円を超え400万円以下の取引額・・・200万円

・200万円×4%=8万円

400万円を超える取引額・・・2600万円

・2600万円×3%=78万円

合計:10万円+8万円+78万円=96万円(税別)

3000万円のマンションが売却されると、仲介手数料の上限は96万円(税別)になります。

以上のように、400万円を超える仲介手数料の計算方法は、最初の200万円に5%、次の200万円に4%、残りの金額に3%と三段階に分けて計算しなければならないので、ややこしいのですが、実はもっとも簡単な計算式があります。

仲介手数料=売買価格×3%+6万円

こちらが、一番簡単な計算方法になります。

実際に先ほどの売買価格3000万円で計算してみましょう

先に売買価格の全額に3%をかけて、そのあとにまだかけてない残りの金額を足します。

(全体の金額)3000万円×3%=90万円

(取引額200万円以下の残りの金額)200万円×2%=4万円

(取引額200万円を越え、400万円以下の残りの金額)200万円×1%=2万円

90万円+6万円=96万円(税別)

先ほどと同じ金額になりました。

※この計算式は売買価格が400万円を超えなければ成立しませんのでご注意ください。

これで仲介手数料の上限額がわかりました。

 

 

マンション売却の仲介手数料の相場は?

仲介手数料の上限はわかりました。

しかし、上限より実際の価格に近い相場がわかったほうが、より予算を組みやすいですよね。

マンション売却時の仲介手数料に相場はあるのでしょうか?

確認していきましょう。

 

マンション売却時の仲介手数料に相場はない

地域によって多少異なりますが、全国的に見ても、仲介手数料の上限に近い金額を請求してくる不動産会社がほとんどです。

しかし、傾向的に以下の差があるようです。

 

都市部は上限よりも低く、地方は高い

傾向的に見ると、都市部は仲介手数料の上限から低い傾向にあります。

都市部はマンションの売り出し金額を高くできるため、そのぶん少し仲介手数料の%が低くても、金額的には高くなります。

さらに買主が多いと値引き交渉を踏まえた売り出し価格をつけることも可能です。

競合する不動産会社が多いので、仲介手数料の%を低めに設定しなければ売主に選んでもらえないというのも一つの理由です。

逆に地方は、マンションなどの不動産の金額が低い為、仲介手数料も自ずと低くなります。

また、買主が少ないと、値引き交渉を踏まえた売り出し価格をつけることが難しく、不動産会社の競争相手も少ないので、仲介手数料を下げることはしない場合が多いです。

 

仲介手数料は交渉ができる

仲介手数料は上限に決まりはありますが、それ以外は決まりがなく、金額の交渉が可能です。

しかし、仲介手数料は不動産会社にとって大切な収入源であり、マンション売却の為に努力をした報酬でもあります。

その努力に対して値引きをお願いする訳ですから、不動産会社にとって気持ちが良い物でないことが想像できますよね。

値引きの交渉は可能ではありますが、節度を持ってほどほどに行うようにしてください。

 

 

仲介手数料が安い不動産会社に依頼しても大丈夫?

中にはマンション売却の仲介手数料を半額、中には無料としている不動産会社を見かけることがあります。

では、なぜ仲介手数料を半額や無料にできるのか?

そして、そういった不動産会社にマンション売却を頼んでも大丈夫なのか?

そのからくりを見ていきましょう。

 

マンション売却の仲介手数料が無料な理由

不動産会社はマンションを売却する際、売主だけからではなく、買主からも仲介手数料を受け取っています

本来であれば買主・売主の双方から仲介手数料を受け取るところを、買主からのみ受け取り、売主側の手数料を無料にしている場合があります。

マンションの買主を探すことに自信がある不動産会社の場合に考えられます。

他には、不動産会社がマンションを買い取ることで、仲介手数料が無料になる場合もあります。

とはいっても、仲介手数料が無料の会社の場合にデメリットはないのでしょうか?

 

仲介手数料無料で予測できるデメリット

前述したように、マンションの買主を探すことに自信があるため売主側の仲介手数料を無料にしている不動産会社は良いのですが、安易に仲介手数料無料に飛びつくのも危険な場合があります。

一般的に、マンションの買主を見つける場合は「レインズ」という不動産流通標準情報システムを利用して買主を探します。

しかし、レインズに載せた情報は他の不動産会社も見ているため、自社で売買の仲介をできる可能性が低くなってしまいます。

すなわち売主の仲介手数料が無料の場合は、レインズを通さずに自社で買主を探さなければ、買主の仲介手数料を得ることができません。

そのため、当然買主が見つかる可能性が低くなります。

マンション売却に時間がかかり過ぎて、結果、売却希望額を減らさなければならず、仲介手数料を支払ったほうが良かった・・・ということになってしまったら、意味がありませんよね。

自分のマンション売却を任せる不動産会社を選ぶ時にはそういったデメリットも踏まえ、必ず複数の会社に問い合わせをして、納得する説明をしてくれる不動産会社に任せるようにしてください。

 

 

マンション売却にかかる他の費用は?

仲介手数料の詳細はおわかりいただけましたでしょうか。

マンション売却時には、他にどのような費用がかかるのかを見ていきましょう。

 

登録免許税

登録免許税とは不動産を登記する際に課税される税金で、司法書士に依頼します。

司法書士手数料は、司法書士によって違いますが、相場としては15,000円ほどです。

司法書士は、売主に知り合いがいればそちらに依頼しますが、知らない場合は不動産会社が手配してくれます。

 

・抵当権抹消登記

こちらは、マンション購入時の住宅ローンが残っていた場合、司法書士に依頼して、登記簿謄本から抵当権を抹消してもらわなければなりません。
この手続きを抵当権抹消登記といい、登録免許税として土地・建物にそれぞれ1,000円ずつ、合計2,000円かかります。

・住所変更登記

マンションを売却して新しい住居に引っ越す場合に登記簿上の住所を変更するための登記で、登録免許税として1,000円かかります。

 

印紙代

売買契約書には収入印紙を張る必要があります。

印紙代は金額によって変わりますが、印紙代を支払うことで納税したことになります。

印紙代は以下の通りです。

契約金額  納める税額
500万を超え、1,000万円以下の場合 5,000円
1,000万円を超え、5,000万円以下の場合 10,000円
5,000万円を超え1億円以下の場合 30,000円

ただし、上記の金額は軽減税率適用の金額で、期限が2020年3月31日までとなっています。

それ以降は金額が2倍になるので注意してください。

 

場合によっては譲渡税・住民税

マンションを売却し、その売却代金が購入した時の代金を上回った場合、利益が出たことになりますので、税金がかかります。

しかし、購入した時より価格が上がることは少なく、利益が出たとしても、居住用住宅の特別控除という制度もあるので、利益が相当大きくなければ税金は発生しません。

 

 

まとめ

いかがでしたか?

マンション売却時の費用である仲介手数料を中心に解説してきました。

  • マンション売却の仲介手数料の上限は、売買価格×3%+6万円
  • 上限に近い金額で提示されるケースが多いが、都市部と地方で差がある

他にも不動産会社によって仲介手数料を半額や無料にしている理由も解説しました。

  • 自社で買主を探す自信があり、売主の仲介手数料を無料にしている
  • レインズに登録しないため売却に時間がかかって損をする可能性もある

マンション売却にかかる仲介手数料は大きな金額なので、無料になるのは嬉しいですが、注意しないと損をする可能性もあるようです。

この記事があなたのスムーズなマンション売却のお役に立てれば幸いです。

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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