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マンションの査定価格はどうやって決まるの?査定額を高める3つの方法

マンションを売却する際は、まず不動産会社の査定を受けておおよその売却価格を把握することから始まります。

  • 査定額はどうやって算出されるのだろう?
  • 査定額を高めるにはどうすればいいの?
  • できるだけ高く売りたい

このように考えたこともある方も多いのではないでしょうか。

査定額に基づいて算出される売り出し価格は不動産業者によって何百万という金額差が生まれることもあります。

安値で売却して後悔しないためにも、売却査定の段階からしっかりと進めていくことが重要です。

そこで今回は査定方法や査定額を高める方法についてご紹介します。

 

マンション売却価格の査定方法

マンションを売却する際、まず不動産業者に査定をしてもらうことになります。

では、マンション価格の査定とはどのような方法によって行われるのでしょうか?

 

原価法

原価法とは、売却したい不動産を現在の材料費、労働費で再度一から建てる場合、どれくらいの費用が必要かを計算して、その価格から経過年数に応じた価値の低下分を差し引くことで算出する方法です。

原価法の算出式は

不動産価格 = 再調達原価 − 減価修正

になります。

この方法は、建物など再調達原価の把握や減価修正が可能な不動産の場合には有効ですが、既成市街地などの土地は再調達価格の把握が困難なために不向きです。

 

収益還元法

収益還元法とは、不動産を賃貸として貸し出した場合など投資用物件としての価値を算出するために用いられる方法になります。

不動産を運用した場合、将来生み出すであろうと予測される収益と、現在の不動産の価値をプラスして算出します。

収益還元法には直接還元法DCF法の2種類があります。

直接還元法は、1年間の利益を還元利回りで割り収益価格を求めます。

DCF法は、不動産の保有期間中に得られる利益と売却時の予想価格を現在の価格に割り戻して合計する方法です。

 

取引事例比較法

売却したい不動産と条件が近い取引事例の成約価格に事情補正と時点修正、地域要因比較、個別的要因比較といった修正や補正を加え、比較評価する方法です。

マンションを売却する場合、一般的に使用されているのはこの「取引事例比較法」になります。

 

 

取引比較事例法の注意点

先ほど紹介した取引比較事例方はマンション査定に対してはもっとも一般的な査定方法ですが、常に適正な価格が出されるとは限りません

どういった点に注意が必要なのかを確認していきます。

 

事例数が少ない

参考にする取引事例が少ない場合は注意が必要です。

取引事例比較法は参考事例が多いほど正確な査定価格を出すことができるので、過去の事例数が少ないとブレが生じやすくなってしまいます。

 

取引事例が古い

不動産は価格変動がとても激しいので、2.3年で相場が激変していることも少なくありません。

何年も前の取引事例しかない場合は周辺の環境や不動産の資産価値、景気状況が変化している可能性が高く、正確な査定価格を試算できない恐れがあります。

 

取引事例の売買状況がわからない

取引事例比較法で厄介なのが、取引事例の売買状況まで把握できないということです。

例えばなんらかの理由で売り急いでいる場合、価格は相場よりも安くなってしまいます。

このような事例を取引事例に多く含んでしまうと、査定額はかなり下がってしまうのです。

急な転勤、離婚、住宅ローンの滞納など、このようなケースは決して珍しいことではないということを認識しておいてください。

 

 

2つの査定依頼方法

不動産会社への査定依頼方法は、以下の2つの方法があります。

机上査定

机上査定とは、不動産業者が物件を実際に見ることはせず、築年数や周辺環境、間取りなどの情報から査定価格を算出する方法です。

実際に見てもらう手間がかからないので、すぐに査定額がわかるといったメリットがありますが、正確さには欠けるため、とりあえずおおまかな金額が知りたい方には手軽で便利な方法になります。

 

訪問査定

訪問査定とは、不動産業者が実際に物件を訪れて、物件状況や周辺環境などを確認した上で査定する方法です。

机上査定よりも正確に算出することができます。

机上査定価格はそのまま売出価格になることはなく、訪問査定での査定額が正式査定額になり、そこから売り出し価格を決定することになります。

ですので、確実に売却予定がある場合は、机上査定ではなく、訪問査定を依頼してください。

 

 

査定額を高くする方法

マンションの査定は、築年数や立地条件、間取り、方角など、変えることのできない項目で判断されます。

少しでも査定額を上げるために自分でできる3つの方法をご紹介します。

 

複数社の見積もりを集める

マンション査定を依頼する際は、複数の不動産会社に査定依頼をしてください。

査定価格は統一されているわけではないので、不動産業者、さらには担当者によっても金額が変わってきます

何百万といった金額差が出ることも少なくないので、いくつかの査定額を集めて妥当性を判断してください。

まずは不動産一括査定サイトに依頼するのがおすすめです。

プロが勧める不動産売却一括査定サイト5選!メリットとデメリットも解説

 

不具合を修繕する

破損や不具合がある場合は、できるだけ修繕をしておいてください。

修繕をしなくても売却することは可能ですが重症な破損や不具合については、値引の対象となるので、相場より低く査定されてしまいます。

簡単に直せるものであれば、できるだけ修繕をした状態で売却するようにしてください。

綺麗にするためのリフォームまではしなくても大丈夫です。

マンション売却前のリフォームは損!?売れにくい理由と解決策

 

瑕疵担保保険を付保する

瑕疵担保保険(かしたんぽほけん)とは、引渡し後に瑕疵が発見されたとき、その修繕費用の一部を保険金で賄うことができる保険です。

また瑕疵担保保険に入っている物件は、買主が負担する不動産取得税や登録免許税の軽減措置を受けることができ、住宅ローン控除やすまい給付金を利用できる要件にもなっています。

そのため、瑕疵担保保険が付保されている物件は、買主にとって瑕疵の不安と税金の負担が軽減されるため人気が高く、査定額も相場より高くなります。

不動産売却のトラブルを防ぐ!「瑕疵担保責任」の基礎知識

 

 

まとめ

査定価格は「売り出し価格」の基になる価格であり、集客に大きな影響を及ぼすことがおわかりいただけたでしょうか。

  • 査定額の算出の仕方には、原価法・ 収益還元法・取引事例比較法がある
  • マンション売却では取引事例比較法が一般的
  • 取引事例比較法は比較事例が正確であるか注意が必要

ただ、査定額は査定者によって金額にバラつきがあります。

不動産業者を選ぶ際は、単に査定額が高いからといった理由ではなく、査定額に根拠があり、信用性があるか否かを売り主自身が判断できなければなりません。

査定額を上げるために工夫できることは以下の通りです。

  • 必ず複数の会社に査定を依頼する
  • 重症な破損や不具合は修繕しておく
  • 瑕疵担保保険に入る

今回紹介した査定方法についてきちんと理解することで、精度の高い査定価格を提示する不動産会社を見極めてください。

この記事があなたのマンションの役に立つことを祈っています!

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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