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マンション売却にかかる5種類の税金と計算方法を解説!控除はあるの?

 2019/02/17 不動産
 

マンションを売却する際に、「税金がいくらかかるのか不安」「事前に税額を知りたい」という方は多いですよね。

売却時にかかる税金は不動産の種類や面積などの諸条件だけでなく、譲渡するタイミングによっても税額が変化するので、売却する前からある程度税金について把握しておく必要があります。

後回しにしてしまったことで大きな損をすることにもなりかねません。

ただ、税金の話は専門用語や細かな規則など、理解しづらくて困ってしまいますよね。

そこで今回は、用語の説明や計算方法、節税対策などについて、初心者の方でもわかりやすいように解説していきます。

 

マンション売却にかかる5つの税金

マンションを売却すると印紙税登録免許税譲渡取得税住民税復興特別所得税の5つが課税されます。

それぞれどのような税金なのか詳しく解説していきます。

 

印紙税

印紙税とは売買契約を交わす際に必要になる税金で、収入印紙を購入し貼付、割印することで納税します。

印紙税の金額は契約書に記載される契約金額によって異なり、税額は以下の通りになります。

契約金額  納める税額
500万を超え、1,000万円以下の場合 5,000円
1,000万円を超え、5,000万円以下の場合 10,000円
5,000万円を超え1億円以下の場合 30,000円

ただし、上記の金額は軽減税率適用の金額で、期限が2020年3月31日までとなっています。

それ以降は金額が2倍になるので注意してください。

 

登録免許税

登録免許税とは不動産を登記する際に課税される税金で、以下のものがあります。

・抵当権抹消登記

マンションの購入時に住宅ローンを組んだ場合、マンション(土地・建物)は抵当に入っています。
売却するにあたって住宅ローンを完済する際、マンションに設定された抵当を外す手続きが必要です。
この手続きを抵当権抹消登記といい、登録免許税として土地・建物にそれぞれ1,000円ずつ、合計2,000円かかります。

・住所変更登記

マンションを売却して新しい住居に引っ越す場合に登記簿上の住所を変更するための登記で、登録免許税として1,000円かかります。

 

譲渡所得税・住民税

マンションを売却したことによって利益が生じた場合に課される税です。

譲渡所得税は、以下の計算式で求めます。

(譲渡収入-譲渡費-取得費)×税率=譲渡所得税

  • 譲渡収入:売却代金、固定資産税の精算金など
  • 取得費:購入代金、購入にかかった諸費用(仲介手数料、登記費用、各種税金、リフォーム費など)
  • 譲渡費:売却にかかった諸費用(仲介手数料、登記費用、測量代、各種税金など)

ポイントは、譲渡収入金額(売却した価格)がそのまま所得金額になるわけではないということです。

譲渡費用(売却にかかった費用)と、取得費(不動産の購入価格)を差し引いた金額が、最終的な課税対象になります。

税率は、マンションを売却する年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかによって異なります。

  • 5年以内の場合:譲渡所得×39%(所得税30%+住民税9%)
  • 5年を超える場合:譲渡所得×20%(所得税15%+住民税5%)

ここで注意すべきなのは、購入から売却に年数が経っている場合、先に建物の得費の合計額から減価償却費を差し引く必要があるということ。

減価償却費とは、年数が経つにつれて下がる不動産の価値の金額のことです。

以下の計算式で算出することができます。

建物の取得費×0.9×償却率×経過年数=減価償却費

償却率は建物の構造によって異なります。

  • 軽量鉄骨造:2.5%
  • 鉄筋コンクリート造:1.5%

では実際に計算してみましょう。

  • 5,000万円(建物2,000万円・土地3,000万円)で鉄筋コンクリート造の新築マンションを購入。
  • 購入にかかった諸費用は150万円。
  • 10年後、このマンションを5,500万円で売却。
  • 売却にかかった諸費用(譲渡費)は200万円。

この場合、譲渡所得税はいくらになるかを計算していきます。

まず、新築から10年の月日が経ったことによる減価償却費を計算します。

減価償却費の公式に当てはめると以下の計算式になります。

建物の取得費×0.9×償却率×経過年数=減価償却費

2,000万円×0.9×1.5%×10年=270万円

そのため、売却時の建物の価格は

2,000万円-270万円=1,730万円

となります。

減価償却費を計算後のマンションの取得費は

建物1,730万円+土地3,000万円+諸費用150万円=4,880万円。

ですね。

譲渡所得の公式は【(譲渡収入-譲渡費-取得費)×税率=譲渡所得税のため、

(5,500万円-200万円-4,880万円)×20%=84万円
上記となります。

以下の記事で譲渡費用になるもの・ならないもと取得費の計算方法を紹介しているので、より具体的に知りたいという方は以下の記事をご覧ください。

【不動産売却】譲渡所得とは?計算方法と知っておくべき税金の知識

 

 

復興特別所得税

2011に起きた東日本大震災の復興財源として、平成25年〜平成49年までは譲渡所得税額に対して2.1%の復興特別所得税が別途課税されます。

住民税部分を含まない譲渡所得額に2.1%をかけるという部分がポイントです。

先述したように、マンションを売却する年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかによって異なります。

  • 5年以内の場合:譲渡所得×所得税30%×2.1%
  • 5年を超える場合:譲渡所得×所得税15%×2.1%

上記となります。

 

特例による特別控除

売却するマンションが居住用である場合は以下の3つの軽減措置を受けることができます。

3,000万円の特別控除

マイホームの売却で譲渡所得が発生した場合、所有期間に関わらず3000万円までは課税しないという特例です。

譲渡所得が3,000万円を超えることはめったにないので、ほとんどの方がこの特例によって譲渡所得税を免除されています。

ただし、この特例は以下の要件が必要になります。

  • 自身が居住する家である
  • 前年・前々年にこの特別控除や買い換え特例、繰り越し控除の特例を受けていない
  • 収用等による特別控除など、他の特例を一緒に受けていない
  • 以前住んでいたが現在は住んでいない場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売る
  • 譲渡する相手が親子・夫婦、生計を一にする親族、同族会社ではない

また、この特例を受けると住宅ローン減税が使えません。

この控除を受けずに住宅ローン減税を使う方が得になる場合もあるので、まずは譲渡所得税と住宅ローン減税を比べてみてください。

 

10年超所有軽減税率の特例

3,000万円の特別控除との併用が可能であり、3,000万円の特別控除を引いても譲渡所得がプラスになり、所有期間が10年を超えていれば、軽減税率が適用されます。

優遇される税率は、譲渡所得が6,000万円以下と6,000万円超の場合で異なり、課税額は、以下のとおりです。

譲渡所得が6,000万円以下の場合 所得税:譲渡所得×10%、住民税:譲渡所得×4%
譲渡所得が6,000万円を超える場合 所得税:譲渡所得×15%、住民税:譲渡所得×5%

ただし、この特例は以下の要件が必要になります。

  • 自身が居住する家である
  • 売却した年の1月1日時点で、10年を超えて所有している
  • 前年・前々年とこの特例を受けたことがない
  • 買い換え特例や繰り越し控除の特例など、他の特例を一緒に受けていない
  • 以前住んでいたが現在は住んでいない場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売る
  • 譲渡する相手が親子・夫婦、生計を一にする親族、同族会社ではない

 

買い換え特例

10年を超えて所有した自宅を売却して、新居を購入する場合、売却による譲渡所得に対する課税を、新たに購入した新居を売却するときまで繰り延べることができるという特例です。

・売却額が新居の購入額以下の場合

マンションの売却額が新居の購入額以下のときは、売却した年には譲渡所得がなかったものとされ、その分の課税が将来買い換えた新居を売却するときまで繰り延べられます。

・売却額が新居の購入額よりも高い場合

マンションの売却額と新居の購入額の差額で譲渡所得の計算をし、その譲渡所得に対して課税されます。

ただし、この特例は以下の要件が必要になります。

  • 自身が居住する家である
  • 売却した年の1月1日時点で、10年を超えて所有している
  • 売却価格が1億円以下である
  • 新居の土地面積が500㎡以下、床面積が50㎡以上である
  • 新居は築25年以内あるいは新耐震基準に適合している
  • 売却する年の前年から翌年の間に、新居を購入する

また、この特例は3,000万円特別控除や軽減税率の特例と一緒に受けることはできません

現在の状況やライフプランを考慮して、どちらを選択するべきかよく考えてください。

 

3000万円特別控除をはじめとする6つの特例について以下の記事でさらに詳しく解説していますのでぜひご覧ください。

3000万円特別控除とは?知って得する!不動産売却後の特例6つ

 

 

まとめ

いかがでしたか?

マンション売却に必要な税金と、特別控除について紹介しました。

マンション売却には以下の5つの税金がかかります。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 住民税
  • 復興特別所得税

特別控除には以下のようなものがあります。

  • 3,000万円の特別控除
  • 10年超所有軽減税率の特例
  • 買い換え特例

不動産の売却はとても大きな金額が動くため、支払う税金も大きくなります。

ただ、税制やさまざまな特例をうまく活用することで少しでも税金を下げることは可能です。

税金に関する知識を深め、ご自身の状況と照らし合わせ考え、損しない売却につなげてください。

 

 

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嵯峨根 和正

嵯峨根 和正

おうちの悩み.com 編集長
株式会社ライフプラスハウス 代表取締役
株式会社ドレメ 取締役

生活が豊かになる家づくりをテーマに、新築住宅のご提案をしています。
おうちの悩み.comでは、住宅会社しかしらない情報や現場の生の声なども含め、おうちに関するお悩みを解決して頂くきっかけとなる記事をお届けします!


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