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ローンが残っていても大丈夫?ローン残債のあるマンションを売却する方法

マンションを購入するほとんどの方が利用している住宅ローンですが、中には転勤やライフスタイルの変化によって、住宅ローンが残っているマンションを売却する必要が出てくることもありますよね。

  • まだローンが残っているから、売りたくても売れない・・・
  • ローン残債はどうすればいいの?
  • ローンが残っていても売れるの?
  • ローンが残っているとどんなデメリットがあるの?
  • できるだけ損をしたくない

このような考えをお持ちの方もいらっしゃると思います。

そこで今回は、ローン残債のあるマンションの売却方法についてご紹介していきます!

 

ローンが残っていても売却できる

「住宅ローンが残った状態だと売却できないのでは」と不安を感じている方もおられますが、住宅ローンの残債がある状態でも、売却をすることは可能です。

実はマンションを売却する場合、住宅ローンが残っていることがほとんどです。

ただし、マンションに設定されている抵当権を抹消する必要があります。

抵当権とは、万が一お金を返せなくなった場合に、お金を貸している金融機関に土地・建物などの権利を提供するという約束です。

マンションを売却すると、名義人を変更することになりますが、売却物件に抵当権が設定されている限り、名義を変更することができません

住宅ローンを組んで購入した物件には、必ず抵当権が設定されており、抵当権を抹消するにはローンを完済する必要があります。

ローン残債がマンションの売却代金よりも少ない場合は、問題なく抵当権を外せます。

反対にローン残債の方が売却金額より多くなってしまった場合は?と心配になりますが、その場合でも売却できる方法はあります。

以下では住宅ローン残債のあるマンションを売却する4つの方法について詳しく説明していきます。

 

売却代金でローンを完済する

売却代金がローンの残債を上回る場合、買い主から受け取る売却代金でローンを完済することができます。

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、もっとも理想的なケースです。

手続きとしては、売却代金を買い主から受け取るのと同時にローンを完済する「同時決済」になります。

同時決済でマンションを売却する流れは、次のようになります。

  • 金融機関から買い主へ融資実行
  • 買い主が売り主へ売却代金の支払い
  • 売り主は受け取った売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消
  • 物件の引き渡し

 

売却代金と自己資金で返済する

マンションの売却代金がローン残債の額を下回ってしまうケースは少なくありません。

このようにマンションの売却代金だけでローンを完済できない場合は、足りない分を預貯金などの自己資金で補いローンを完済することになります。

手続きの流れは同時決済と同じになります。

注意点としては、引渡し当日に売却代金で足りない分を現金で用意する必要があるということです。

理由としては、口座振込にすると着金確認ができないまま物件の引渡しになってしまうため、現金での受領が一般的になります。

 

買い替えローンを利用

今住んでいるマンションを売却した後に、新たに住宅ローンを組んで家を購入する場合は、買い替えローンを利用して売却できる可能性があります。

買い替えローンとは、マンションの売却代金が住宅ローン残債を下回ってしまった際に、売却代金と住宅ローン残債の差額分を新たに購入する不動産の購入資金に合算して住宅ローンを組むことです。

売却するマンションのローン残債は新規のローンで融資された資金を使って完済することになります。

住宅ローン残債が2,000万円、マンションの売却価格が1,500万円、新たに購入する不動産の住宅ローンが3,000万円だったと仮定します。

売却価格の1,500万円をローン残債の返済にあて、残りの500万円を、新たに組む住宅ローンの3,000万円と合算し、3,500万円を別の金融機関で借り入れるのが買い替えローンです。

 

買い替えローンのメリット

買い替えローンのメリットは以下の2点です。

 

自己資金0で買い替えできる

マンションの売却代金でまかなえないローン残債があっても、自己資金0で買い替えができます。

ローンを完済する自己資金がない方や、住み替えで何かとお金が必要なときに自己資金の持ち出しを抑えたいといった方にとっては、とても便利です。

 

譲渡損失の繰越控除

マンション売却による損失を譲渡損失といい、譲渡損失が出た際に、ある一定の要件を満たすと、譲渡損失をその年の給与所得や事業所得などから控除する「譲渡損失の繰越控除」という制度を受けることができます。

さらに、1年で損失分が相殺しきれなかった場合は、譲渡した年の翌年から3年の間、繰り越して相殺することもできます。

 

買い替えローンのデメリット

買い替えローンのデメリットは以下の2点です。

 

住宅ローンに比べ審査が厳しい

通常の住宅ローンでは、返済比率40%未満を求められることが多いですが、買い替えローンの場合、返済比率30%未満としていることが多いです。

そのため、ある程度収入の多い方でないと利用することができません。

 

スケジュールがハード

住み替えローンは、マンション売却と新居購入の手続きを同じ日にしなくてはなりません。

そのため、決済や引き渡し、引越しなどの作業量が多く、不動産会社や売買の相手方、金融機関とのスケジュールの調整が非常にシビアです。

また、売却が決まらないと新居の購入予算も決まらないので、売却のスケジュールに合わせて新居を探すことになります。

気に入った物件が見つかっても、マンションが売れない場合には、売り急ぐことで売却価格が安くなってしまう可能性もあるので注意が必要です。

 

任意売却

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になってしまった方が競売にかけられることを避けるための手段として利用されます。

競売とは、ローンの支払いができなくなった場合に、抵当権に設定されている不動産を裁判所が強制的に売却し、銀行のローン返済に充てるというものです。

ちなみに、競売にかけられた場合の売却代金は、市場価格の40~60%まで下がってしまいます。

任意売却は、債権者となる金融機関から合意を得ることで抵当権を外した状態で売却することができ、無担保状態で住宅ローンが残ります。

ローンは残りますが、金融機関との話し合いで、分割して少額での返済が可能になり、競売のような強制的かつ多額の支払をすぐに行う状況を回避することができます。

 

任意売却のメリット

任意売却のメリットは以下の4点です。

 

市場価格に近い金額で売却できる

前述のとおり、競売にかけられてしまうと落札価格は市場価格の40~60%ほどに下がってしまいますが、任意売却の場合、通常の不動産売却と同じ方法で売却するので、市場価格に近い価格で売却することができます。

 

周囲に事情を知られることがない

競売されている物件の情報は新聞やインターネットで広く広告されているため、近所や職場、友人に住宅ローン滞納で競売に出されていることが知られてしまう可能性があります。

一方で、任意売却は、通常の不動産売却と同じ販売活動を行うため、周囲に住宅ローン滞納などの事情を知られることはありません。

 

残債は分割返済ができる

マンション売却後の残債は、債権者となる金融機関と協議の上、無理のない範囲内で分割返済ができます。

売却前と同じ条件で支払いを続けることが難しいことを債権者は理解しているので、現在の収入や生活状況を十分考慮したうえで、現実的な返済金額で対応してくれます。

一般的には、月額5,000円~30,000円程度の返済が多くなっています。

 

引っ越し費用が出る可能性がある

債権者との交渉によって、最高30万円の引越し費用を、売却代金から融通してもらえる可能性があります。

 

任意売却のデメリット

任意売却のデメリットは以下の2点です。

 

競売になるリスクがある

任意売却で売るようになっても、買い主がいないと成り立ちません。

必ず売れるといった保障はなく、時間的な制限があるため、売却ができないまま時間が過ぎていくと競売にかけられることになります。

 

一定期間は他のローンが組めなくなる

任意売却を行うということは、住宅ローンの支払いを一定期間、滞納していることになります。

そのため、個人信用情報機関には「未払い」という情報が登録されるので、ブラックリスト状態になってしまいます。

こうなってしまうと、7年間程度は金融機関からの借入等が出来なくなってしまいます。

 

任意売却と競売については以下の記事で詳しく解説しています。任意売却を検討されている方は、ぜひ合わせてご覧ください。

任意売却と競売の違いとは?任意売却の流れと6つの注意点

 

まとめ

今回は、ローン残債があるときのマンションの売却方法について解説してきました。

主な売却方法は以下の4つになります。

  • マンションの売却代金で住宅ローンを完済する
  • マンションの売却代金と自己資金で返済する
  • 買い替えローンを利用して売却、新しく住宅ローンを組む
  • 任意売却を行う

ぜひここで得た知識を活用して、売却活動の一歩を踏み出してください。

 

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