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不動産売買契約の流れと7つの注意点!契約書と重要事項説明書はここをチェック!

あなたは、不動産の売買契約書にどんな内容が記載されているか知っていますか?

大きな取引である不動産売却では、お互いに不利益が出ないように契約書が交わされます。

しかし、不動産売却は何度も経験するものではないので、契約の流れや契約書の見方が分からないという方も多いと思います。

  • 専門用語や難しい言葉が多くて分かりにくい
  • 法律に詳しくないので何が重要か分からない
  • そもそも契約書のどこを見ればいいのか分からない
  • 売買契約書を交わすときの流れを知りたい
  • 契約をするときの注意点は?
  • 不動産売却でトラブルを起こしたくない

このように感じている方も少なくありません。

売買契約書は、建築基準法や専門用語が記載されることが多いため、意味がよく分からないままサインをしたり、大事な条件を見落としたりすると後悔することになってしまいます。

 

この記事では、不動産の売買契約の流れと売買契約書の注意点をお伝えします。

記事を読んで、不動産売却の参考にして頂ければと思います。

 

不動産の売買契約の流れ

不動産売却の流れと、契約書を交わすタイミングは次の通りです。

  1. 仲介業者と媒介契約
  2. 販売活動開始
  3. 内覧
  4. 購入の意思決定【重要事項説明書】
  5. 本契約【売買契約書】
  6. 手付金の支払い
  7. 引き渡し

買主が購入の意思決定をしたら【重要事項説明書】と【売買契約書】を交わします

支払い条件や損害賠償に関わる重要な内容が記載されていますので、しっかりと確認してください。

 

重要事項説明書と売買契約書の違い

不動産の売買契約に必要な書類は2つです。

  • 重要事項説明書
  • 売買契約書

内容はよく似ていますが、署名・捺印をする意味は全くの別物です。

重要事項説明書と売買契約書の違いについて説明します。

 

重要事項説明書とは

重要事項説明書とは、「こんな条件だと知っていたら購入しなかった!」というトラブルを防ぐため、あらかじめ買主に物件の詳細を契約前に買主に説明するための書類です。

主に、対象物件の現状について詳細が記載されています。

しかし、重要事項説明書には複雑な法律や専門用語が多く記載されているため、一般消費者の買主が全ての意味を理解することは難しいと考えられます。

そこで、宅地建物取引士の資格を持つ者が、買主へ重要事項の説明を行うことが法律で義務付けられています。

買主の重要事項説明書への署名・捺印は間違いなく詳細説明を受けたという証明の意味を持ちます。

 

売買契約書とは

売買契約書は、不動産売買において本契約の書類です。

重要事項説明書の内容に買主が納得をしたら、売主、買主、仲介業者の三者が集まって、契約内容を読み上げながら最終確認をします。

双方に問題がなく、それぞれ署名・捺印をした時点で正式に売買契約が成立し、それ以降のキャンセルは手付金の放棄や違約金を請求されてしまうため、慎重にサインと押印をしてください。

例外として、住宅ローンや期限についての特約が定めらている場合、手付金の放棄や違約金の請求がなく契約を解除することもあります。

【関連記事】

住宅ローン特約とは?デメリットや注意点を知って、有利な契約を!

編集部
実際の契約では、重要事項説明書と売買契約書の読み上げは同日に行われ、重要事項説明書に売主も署名と押印を求められることもあります。

 

売買契約書の内容

重要事項説明書と売買契約書は、同じ内容が異なる言葉で記載されています。

少しややこしいかもしれませんが、一般的な様式の重要事項説明書と売買契約書の項目についてまとめました。

 

重要事項説明書の記載項目

まずは、重要事項説明書に記載されている項目です。

対象物件に関する事項が6項目、取引条件に関する事項が7項目、その他の事項が2項目に分かれています。

 

【対象物件に関する事項】

1.登記記録に記録された事項

  • ローン抵当権を決済・引き渡し時までに抹消すること
  • 登記記録に記録されていない権利も明記

2.法令に基づく制限、概要

  • 用途地域、建ぺい率・容積率、敷地と道路の関係など、住宅の建築や増改築に大きく影響する規制

3.私道と負担に関する事項

  • 敷地が私道に面している場合の、位置・面積・権利・利用負担金の有無

4.飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況に関する事項

  • 飲用水・電気・ガスの供給形態、排水管・ガス管の埋設位置
  • 未整備の場合の予定時期・負担金の有無・金額

5.宅地造成または建物建築の工事完了時における形状・構造等に関する事項

  • 建築工事が未完成の場合、工事完了時の構造・間取りなどの平面図

6.区分所有建物の場合の敷地に関する権利、共用部分に関する規約等の定めなどに関する事項

  • マンションの場合、管理規約・使用細則、駐車場使用料、管理費・修繕積立金額、管理会社の名称など
  • 売主が管理費や修繕積立金を滞納している場合、買主が購入後に滞納額を負担すること
  • 共用部の修繕に必要な値上げや一時負担金が予定されている場合、その旨を明記

 

【取引条件に関する事項】

1.代金、交換差金および借賃以外に授受される金銭に関する事項

  • 手付金・固定資産税・管理費・賃料の精算金額、時期

2.契約の解除に関する事項

  • どのような場合に解除できるのか
  • どのような手続きが必要になるのか
  • 解除によってどのような効果が発生するのか

3.損害賠償額の予定または違約金に関する事項

  • 損害賠償額や違約金額とその内容。定めがない場合もその旨を明記

4.手付金等の保全措置の概要(不動産会社が売主の場合)

  • 不動産会社が売主の売買で、一定額を超える手付金を受け取った場合の保全措置の概要(義務)

5.支払金または預り金の保全措置の概要

  • 不動産会社が買主から50万円以上の金銭を受領する場合、保全措置の有無とその概要(任意)

※保全措置とは…不動産会社の倒産で物件引き渡しが不能になった場合に、手付金を返金する保証

6.金銭の貸借のあっせんに関する事項

  • 不動産会社が買主にローンあっせんを行う場合の融資条件、融資が受けられなかった場合の措置

7.瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要

  • 保証保険契約の締結の有無と内容

 

【その他の事項】

1.国土交通省令・内閣府令で定める事項

  • 物件が土砂災害警戒区域内にある、耐震診断を受けた場合、心理的に告知すべき事項を明記

2.割賦販売に係る事項

  • 不動産会社が割賦販売をする場合の金額とその内容

 

売買契約書の記載項目

次に、売買契約書の記載項目です。

重要事項説明書の項目を元にして、同じ内容が契約書ではどの項目に該当するのか説明します。

【登記記録に記録された事項】
◆契約書ではこの言葉で記載されています◆

契約の当事者の特定

  • 売主と買主の住所・氏名

売買の目的物の表示

  • 登記記録に記録されている内容

所有権の移転・引き渡し・登記

  • 所有権の移転・引き渡し・登記は、売買代金支払いと同時に行う

抵当権などの抹消

  • 抵当権が設定されている場合、引き渡しまでに抹消すること

【代金、交換差金および借賃以外に授受される金銭に関する事項】
 ◆契約書ではこの言葉で記載されています◆

売買の対象面積と売買代金の決定方法

  • 売買代金の計算方法
  • 【土地】登記記録上の公簿面積での計算か、実測面積での計算か。実測面積の場合は、契約前の確定か、契約後に実測して精算かを明記
  • 【建物】登記記録上の公簿面積での計算が一般的

境界の明示

  • 隣地との境界。不明な場合、土地家屋調査士や測量士により境界を確定
  • 越境物がある場合、買主が承継するか売主が解消するかを明示

代金の支払い方法

  • 契約締結時に買主が手付金を支払い、引き渡し時に残代金を支払う
  • 中間金を支払う場合もある
  • 実測売買による引き渡し時に精算する場合、その方法を明記

公租公課などの精算

  • 固定資産税や都市計画税などの精算方法

【契約の解除に関する事項】
 ◆契約書ではこの言葉で記載されています◆

手付金・手付解除

  • 手付金は最終決済で売買代金に充当する
  • 当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄、売主は倍返しで契約を解除できる

【損害賠償額の予定または違約金に関する事項】
 ◆契約書ではこの言葉で記載されています◆

契約違反による解除

  • 契約上の重大な違反があったときは、契約を解除できる
  • 履行遅滞の場合、相当の期間を定め、配達証明付き内容証明郵便で催告し、それでも履行されない場合に解除できる

【金銭の貸借のあっせんに関する事項】
 ◆契約書ではこの言葉で記載されています◆

ローン特約

  • 融資を受けられなかった場合、手付金は買主に無利息で返還する
  • 契約が解除された場合、不動産会社は仲介手数料を請求できない。すでに受け取っている場合は返還する

【瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要】
 ◆契約書ではこの言葉で記載されています◆

瑕疵担保責任

  • 「引き渡し後○カ月」など、売主が瑕疵担保責任を負う期間
  • 期間内に瑕疵が発見された場合、売主に損害賠償または契約解除を請求できる

また、売買契約書にしか記載されていない項目は、次の3つです。

設備・備品等

  • 設備等の引き継ぎ、故障の有無について「設備表」を作成する
  • 特に、瞬間湯沸器や給湯器など、経年劣化により生命や身体に重大な危害を及ぼす恐れがある「特定保守製品9品」は明記

危険負担

  • 災害で建物に損害を受けた場合、どちらが修繕費を負担するか
  • 物件の修復が困難な場合は、売主または買主が契約を解除できる

反社会的勢力排除条項

  • 双方が反社会的勢力ではないことの確認

 

売買契約書の注意点

売買契約書を交わすときは、契約内容を仲介業者が読み上げながら確認をしていきます。

しかし、自分のペースで理解したり、ゆっくり調べる時間はほとんどありません。

契約締結後に後悔しないためにも、注意点は事前にしっかりと把握しておくことが大切です。

売買契約書の注意点は次の7つです。

  1. 引き渡し猶予期間
  2. 売買代金の計算方法
  3. 手付期限
  4. ローン特約のリスク
  5. 瑕疵担保責任期間
  6. 設備の引継ぎ
  7. 震災による損壊

それぞれ詳しく説明していきます。

 

引き渡し猶予期間

所有権の移転・引き渡し・登記は、最終決済と同時に行うことが原則なので、支払いが済んだ時点で全ての権利は買主に移ることになります。

しかし、買い替えで、売却代金をローンの全額返済に充てる場合は注意が必要です。

ローン返済が完了しないと抵当権の抹消手続きができないため、買主に引き渡しまでの猶予期間を相談する必要があります。

猶予期間は一般的に1週間程度ですが、買主の都合を優先するように配慮してください。

 

売買代金の計算方法

販売価格は、土地と建物の面積に応じて計算されます。

その際、登記記録上の公簿面積と、測量をした実測面積のどちらの計算方法にするのか確認してください。

条件が「公簿計算」の場合、実測面積との差額分は請求できません。

 

手付期限

契約が成立すると買主から手付金が支払われます。

手付解除の期限内なら、買主は手付金の放棄、売主は手付金の倍返しをすることで契約が解除できます。

しかし、手付期限を過ぎると上記に加えて売却金額の10~20%の違約金が発生しますので、注意してください。

 

ローン特約のリスク

ローン特約とは、仮に買主がローン審査に通らなかった場合、違約金なしで一方的に契約解除ができるというものです。

一般的に、ローン特約のない契約はほとんどありません。

売主にとっては契約解除のリスクがあるので、業者に相談するなどして相手を見極めることも大切です。

 

瑕疵担保責任期間

瑕疵担保責任とは、売却後にシロアリや内部構造の腐食など、隠れた欠陥が見つかった場合にその責任を売主が負うというものです。

瑕疵担保責任の期間は、引き渡しから3~6か月が一般的です。

期間が記載されていないと、法律に従って「買主が瑕疵を発見してから1年以内」が売主の責任となりますので注意してください。

 

設備の引継ぎ

給湯器やエアコン、照明などの設備は「処分」「新居へ移動」「引き継ぎなど、どのようにするかを明確にしておきます。

そのまま引き継ぐ場合には、故障や不具合の有無も記載してあるか確認してください。

記載がなく設備が故障していた場合は、売主が修理代金を支払うことになります。

 

震災による損壊

万が一、引き渡し前に地震や火事などで建物が損壊した場合、どちらが修繕費用を負担するのか確認してください。

一般的には、売主の負担で修繕してから引き渡すことになります。

被害が大きく修復不可能な場合は、売主・買主に関係なく違約金なしで契約の解除ができます。

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産売却の流れと、契約書を交わすタイミングは次の通りです。

  1. 仲介業者と媒介契約
  2. 販売活動開始
  3. 内覧
  4. 購入の意思決定【重要事項説明書】
  5. 本契約【売買契約書】
  6. 手付金の支払い
  7. 引き渡し

 

重要事項説明書と売買契約書には、次のような違いがあります。

【重要事項説明書】契約前に買主に説明するための書類

【売買契約書】本契約の書類

 

契約書に関する注意点は7つです。

  1. 引き渡し猶予期間
  2. 売買代金の計算方法
  3. 手付期限
  4. ローン特約のリスク
  5. 瑕疵担保責任期間
  6. 設備の引継ぎ
  7. 震災による損壊

 

不動産の売買契約書は、重要なことばかりが記載されています。

いざという時のトラブルを防ぐためにも、内容をよく確認してから契約をするようにしてください。

この記事がトラブルの無い契約のお役に立てれば幸いです。

 

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おうちの悩み.com 編集部

おうちの悩み.com 編集部

【おうちの悩み.com】所属の一級建築士、一級施工管理技士、宅地建物取引士、木造耐震診断士、適合証明技術者、インテリアコーディネーター、住宅ローンアドバイザー、大工、塗装業者、主婦からなる情報発信チーム。
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