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不動産売却後の確定申告は必要?確定申告の手続きの流れと方法

不動産売却をしたときは、必ず確定申告をしなければいけないのでしょうか?

  • どんな時に確定申告が必要なのか分からない
  • 金額によって違うの?
  • たくさん税金を払わないといけないのかな・・・
  • 節税対策を知りたい!
  • 確定申告ってどうやるの?
  • 確定申告で損をしたくない

会社員の方は年末調整があるので、確定申告を行う機会はなかなかないですよね。

不動産売却後に確定申告が必要なのは、売却で利益が出たときです。

しかし、購入価格よりも安く売却したときでも、確定申告をすれば支払う税金を安くすることができます。

不動産売却後の確定申告では、税金を安くするための様々な特例があり、それらの制度を知らなければあなたが損をしてしまうことになります。

 

この記事では、不動産売却後に確定申告が必要な場合と、減税の特例や手続きについてお伝えします。

記事を読んで、確定申告の手続きに役立てて頂ければと思います。

 

確定申告が必要な人とは?

不動産売却をすると一気に収入が増えるため、必ず確定申告をしないといけないのか不安になりますよね。

確定申告をするかしないかは、利益の有無で判断します。

  • 売却で利益が出たとき→必要
  • 売却で損失が出たとき→不要
  • 売却で損失が出たけれど、一定の条件に当てはまるとき→推奨

売却価格ではなく利益が出たかどうかがポイントになります。

確定申告では、不動産などを売却することを「譲渡」といい、譲渡によって得た利益を「譲渡所得」といいます。

まずは、譲渡所得を計算してみてください。

譲渡所得の計算式
【譲渡所得】=売却価格-売却にかかった経費-購入価格

売却にかかった経費は、仲介手数料や測量費、印紙代などを含みます。

これらの経費と購入時の価格を差し引いて、譲渡所得が発生した場合は確定申告が必要になります。

購入した値段よりも安い価格で売却したなど、損失が出たときは基本的に確定申告は不要です。

しかし、一定の条件を満たしていれば、損失を無駄にすることなく減税できる特例がありますので、節税のためにも確定申告することをおすすめします。

 

利益が出たときに使える特例

まずは、利益が出たときに使える特例について説明します。

譲渡所得が発生すると、所得金額に応じた税金を支払うことになります。

しかし、一般のマイホームの売却で多くの税金を徴収してしまうと、売却の躊躇につながり不動産取引が停滞する原因になってしまいます。

そこで、居住用として使用していた不動産には、税金を優遇するための3つの特例があります。

【3000万円特別控除】

【10年超所有の軽減税率】

【買換え特例】

この3つの特例に共通している主な条件は次のとおりです。

  • 居住用として使用していたこと
  • 居住しなくなってから3年以内に売却すること
  • 買主が身内ではないこと
  • 他の特別控除等を受けていないこと

自分が住んでいた家を売ることが前提なので、別荘や空き家の売却などには適用されません

 

3000万円特別控除

3000万円特別控除とは、売却利益が3000万円以下なら所得税がかからない特例です。

3000万円特別控除適用の計算式
【譲渡所得】=売却価格-売却にかかった諸費用-購入価格-3000万円

通常の譲渡所得の計算式から、さらに3000万円を差し引くことができます。

この特例があるため、土地の値段が高騰しない限りは、一般住宅の売却で所得税を支払うケースはほとんどありません。

ただし、確定申告を行うことによって初めて適用される特例なので、忘れずに申告するようにしてください。

 

10年超所有の軽減税率

10年超所有の軽減税率とは、不動産の所有期間が10年以上の場合に税率が軽減される特例です。

本来なら、譲渡所得に対して約20%の税金がかかりますが、この特例を適用することによって税金を約15%に軽減することができます。

3000万円特別控除との併用が可能になりますので、利益が多い場合はセットで申告するようにしてください。

 

買換え特例

買換え特例とは、売却価格よりも新居の購入価格が上回ったときに、所得税を将来の売却時に繰り越せる特例です。

買換えでは、売却で利益が出てもその利益を新居の購入に充てるために、翌年の税金の捻出が難しいこともあります。

「現在の負担を軽くできる」「その年の所得金額を調整できる」というメリットがあります。

しかし、税金の支払いが将来に繰り越されるだけで、免除になるわけではないので注意してください。

また、3000万円特別控除、10年超所有の軽減税率との併用はできませんので、ライフプランに合わせてどちらを適用するか慎重に検討してください。

 

損失が出たときに使える特例

売却によって損失が発生したときに、減税になる特例があります。

【居住用不動産に買換え等の場合の損益通算及び繰越控除の特例】

【特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例】

簡単に説明すると次のようになります。

  • 売却での損失額をその年の給与所得から控除できる
  • 控除しきれなければ4年間繰り越すことができる

本来、土地や建物などの譲渡所得は他の所得と分離して税金計算されるものですが、この特例によって給与所得との相殺が可能になります。

さらに、損失が年間所得よりも多かった場合は、翌年以降に繰り越して控除することができます。

つまり、年間所得が500万円、売却損失が1800万円だった場合は、3年間の所得税と住民税が0円、4年目の税金も安くなります。

損益通算及び繰越控除の計算

売却年 500万-1800万=△1300万→課税なし

1年目     500万-1300万=△800万→課税なし

2年目      500万-800万=△300万→課税なし

3年目      500万-300万=200万に課税

とてもお得な特例なので、確定申告することをおすすめします。

それぞれの適用条件が、あなたの売却した不動産に当てはまるかチェックしてください。

 

居住用不動産に買換え等の場合の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームの買換えで損失が出た場合の、主な適用条件は次の通りです。

【旧宅】

  • 居住用として使用していたこと
  • 居住しなくなってから3年以内に売却すること
  • 買主が身内ではないこと
  • 5年以上の所有期間があること

【新居】

  • 住宅ローンが10年以上残っていること
  • 床面積が50平米以上あること
  • 取得後1年以内に居住すること
  • 所得が3000万円以内であること

これらの条件から分かることは、住む予定のない安くて小さな不動産を購入しただけでは、利益目当ての節税対策になってしまうので適用できません、ということです。

そのため、10年以上のローンを組んでずっと住み続ける予定の買換えであれば、問題はありません。

 

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

ローンが残っている状態で売却をして、損失が出た場合の主な適用条件は次の通りです。

  • 居住用として使用していたこと
  • 居住しなくなってから3年以内に売却すること
  • 買主が身内ではないこと
  • 5年以上の所有期間があること
  • 住宅ローンが10年以上残っていること

ポイントは、住宅ローンが10年以上残っている状態で売却するという点です。

この場合の控除の上限額は、【売却価格-購入価格】【ローン残高-売却価格】のどちらか安い方が適用されます。

※この特例は2019年12月31日までに不動産を売却した場合に適用になります。売却時期に注意してください。

 

確定申告のやり方

確定申告の期間は2/16~3/15の1ヶ月間です。

この期間を過ぎてしまうと、特例などの適用は受けられなくなってしまいます。

必要書類を取り寄せるために時間がかかることもありますので、早めの準備をおすすめします。

確定申告の流れと、主な必要書類をまとめました。

 

確定申告の流れ

確定申告の流れは、以下のようになります。

1.譲渡所得を計算して利益の有無を確認する

まずは、売却で利益が出たかどうかを計算してください。

2.特例の適用条件をチェックする

利益の有無や金額に応じて、適用できる特例がないかチェックしてください。

3.それぞれの特例に必要な書類を揃える

提出書類は特例の種類によって異なります。役所などから取り寄せるものもありますので、早めに揃えてください。

4.確定申告書を作成する

確定申告書の作成方法は3通りあります。

  • 税務署から申告用紙を取り寄せて、手書きで記入する
  • 国税庁ホームページの「確定申告書作成コーナー」で入力して、印刷する
  • ICカードとカードリーダーを使用して、e-Taxで申請する

5.現住所の管轄の税務署に提出する

申告書が作成できたら税務署に持参するか、郵送で提出をします。e-Taxの場合はデータ送信のため不要です。

6.追徴金の納付

追徴金があるときは、申告期間の2/16~3/15までに納付します。

7.還付金の受け取り

還付金があるときは、4月~5月上旬までに指定口座に振り込まれます。

 

確定申告に必要な書類

確定申告に必要な主な書類は、以下の通りです。

  • 譲渡所得の内訳書(譲渡所得計算明細書)
  • 売買契約書のコピー
  • 戸籍附票のコピー
  • 登記事項証明書
  • 譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書
  • 譲渡時の書類(仲介手数料、印紙税などの領収書)
  • 取得時の書類

適用する特例によって追加で必要な書類などがありますので、詳しくは国税庁のホームページで確認してください。

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産売却後に確定申告が必要なのは売却で利益が出たときです。

利益が出た場合に適用される特例は次の3つです。

【3000万円特別控除】

【10年超所有の軽減税率】

【買換え特例】

また、損失が出たときに税金が安くなる特例は次の2つです。

【居住用不動産に買換え等の場合の損益通算及び繰越控除の特例】

【特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例】

これらの特例を受けるためには確定申告が必要になります。

申告期間を過ぎると特例が適用されなくなってしまうので、早めの申請をおすすめします。

 

不動産売却をすると高額な税金が発生することがあります。しかし、特例が適用されれば税金の支払いを抑えることが可能になります。

これらの制度を上手に活用して、節税に役立ててください。

この記事があなたのお役に立てれば幸いです。

 

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おうちの悩み.com 編集部

おうちの悩み.com 編集部

【おうちの悩み.com】所属の一級建築士、一級施工管理技士、宅地建物取引士、木造耐震診断士、適合証明技術者、インテリアコーディネーター、住宅ローンアドバイザー、大工、塗装業者、主婦からなる情報発信チーム。
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