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【初心者向け】不動産売却したら確定申告って必要なの?手続きや流れは?

こんにちは!おうちの悩み.comです。

不動産売却の最後の仕上げは「確定申告」です。

これから確定申告をしようとしているあなたは、このような疑問を感じていませんか?

  • 確定申告が必要なのはどんな人?
  • 会社員は年末調整があるから不要?
  • 確定申告は初めてだからよくわからない
  • 確定申告をしないとどうなるの?
  • 税金で損したくない!

確定申告が必要かどうかのポイントは、利益があったか?なかったか?です。

不動産売却では、売却代金がそのまま利益になるわけではないので、計算方法などをきちんを知っておく必要があります。

また利益が出たときも出なかったときも、確定申告をすることで受けられる減税制度もあるので、どちらにしても確定申告はするべきです。

せっかく税金が安くなるのなら、確定申告をして損のないようにしたいですよね!

 

そこでこの記事では、不動産売却後の確定申告で損しないために知っておくべき知識について説明します。

記事を読んで、確定申告の手続きや節税に役立てて頂ければと思います!

 

確定申告とは?

確定申告とは、1月1日~12月31日までの1年間の所得を税務署に申告して納税することです。

「収入源は給与だけ」という普通の会社員であれば、会社が年末調整をしてくれるので確定申告をする必要はありません。

ただし、不動産売却など給与以外の収入があったときは、個人的に確定申告をすることになります。

収入があったのに申告をしないとペナルティがあります。

具体的には、本来支払うべき税金にプラスして、15~40%の無申告加算税、7~14%延滞税が徴収されます。

 

覚えておきたい「譲渡所得」

確定申告では、不動産などを売却することを譲渡といいます。

そして、譲渡によって得た利益のことを「譲渡所得」と呼びます。

譲渡所得の金額に、20~40%の税金が課税されます。

不動産売却の収入は数千万円にもなるので、超高額な税金が課税されるんじゃないかと心配になりますよね。

でも、不動産売却の場合は売却価格=そのまま譲渡所得になるわけではありません

売却価格から、購入価格とすべての諸費用を差し引いた「純粋な利益」が譲渡所得になるので、譲渡所得が0円やマイナスになることもあります

 

譲渡所得の計算方法

譲渡所得を求める計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得の計算式
【譲渡所得】=売却価格-(取得費+譲渡費用)

取得費とは、売却した不動産の購入価格と、購入するときにかかった費用の合計です。

譲渡費用とは、売却するときにかかった費用です。

ここで計算した譲渡所得が、プラスなのか?マイナスかなのか?によって受けられる減税制度が違います

ちなみに、譲渡所得がマイナスになったは「譲渡損失」といいます。

【関連記事】

【不動産売却】譲渡所得とは?計算方法と所得税の金額をチェック!

 

確定申告が必要な人・不要な人

不動産売却後に、絶対に確定申告が必要なのは譲渡所得がプラスの人です。

納税義務があるので、申告漏れがないように注意してください。

一方、譲渡所得がマイナスになった人は確定申告は不要です。

納税義務はないので、税務署から通知が来ることも課税されることもありません。

ただし、税制度を受けるためには、譲渡所得がマイナスであっても確定申告が必要になります。

 

不動産売却後に使える減税特例

不動産売却をすると、さまざまな減税制度が受けられます。

そこでお得な6つの特例をご紹介します!

 

【譲渡所得がプラス】マイホームの3000万円特別控除

3000万円特別控除とは、譲渡所得が3000万円以下であれば所得税はかからないという特例です。

通常の譲渡所得の計算式から、さらに3000万円を差し引くことができます。

この特例を利用すれば、一般のマイホームの売却で所得税を支払うケースはほとんどありません。

 

【譲渡所得がプラス】空き家の3000万円特別控除

3000万円特別控除は、相続した空き家を売却したときも使えます。

マイホームの3000万円特別控除と同じで、譲渡所得から3000万円を差し引くことができます。

ただし、空き家の場合は売却価格や築年数に制限があるなど、マイホームの3000万円特別控除に比べて適用条件が厳しくなります。

 

【譲渡所得がプラス】10年超所有の軽減税率

10年超所有の軽減税率とは、10年以上不動産を所有していると税率が軽減される制度です。

本来は譲渡所得に20%の税金がかかりますが、この特例を適用すると14%に軽減することができます。

3000万円特別控除と併用可能なので、利益が3000万円以上になったときは是非セットで申告してください。

 

【譲渡所得がプラス】買換え特例

買換え特例とは、旧居の売却価格より新居の購入価格が高かったときに、納税を将来の売却時に繰り越せるという特例です。

マイホームを買い替えるときは、たとえ売却で利益が出たとしても、その利益は新居の購入資金に充ててしまいますよね?

そうすると翌年の納税が難しくなってしまいます。

買換え特例を利用すると、翌年の税金を0円にして現在の負担をなくせるメリットがあります。

ただし、納税が将来に繰り越されるだけで支払い免除ではないので、利用するときは注意が必要です。

 

【譲渡所得がマイナス】マイホーム買換えの譲渡損失の損益通算及び繰越控除

マイホームの買換えで譲渡所得がマイナスになったとき、損した分をその年の給与所得から控除できるという特例です。

本来、譲渡所得は他の所得と分けて税計算されます。

この特例を使うと、マイナス分を給与所得と合算できるようになります。(=損益通算)

しかも、譲渡損失の金額が年間給与所得より多いときは、控除しきれなかった分を3年間繰り越して控除できます。(=繰越控除)

 

【譲渡所得がマイナス】特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除

上記の特例と似ていますが、10年以上ローンが残っているマイホームの売却で、売却価格がローン残高を下回ったときに使える特例です。

買換えの譲渡損失の損益通算及び繰越控除と同じく、マイナス分を給与所得から控除でき、控除しきれなかった分は3年間繰り越せます

ただし、控除できる金額には上限があります。

  1. 譲渡損失
  2. ローン残高-売却価格

この2つを計算して安い方が適用されます。

 

これらの特例にはそれぞれ適用条件があります。

適用条件や詳しい解説についてはこちらを参考にしてください!

【関連記事】

3000万円特別控除とは?節税で得する!【不動産売却後に使える特例まとめ】

 

確定申告の手続きと流れ

確定申告の期間は、2月16日~3月15日の1ヶ月間です。

どのような流れで確定申告をすればいいのか、具体的な流れと手続きを説明していきます。

 

①譲渡所得を計算する

確定申告の第一歩は、譲渡所得を計算することです。

売却によってどのくらいの利益が出たのか?もしくはどのくらい損失があったのか?を計算します。

 

②使える特例がないかチェックする

譲渡所得の金額を計算したら、利益の有無や金額に応じて、あなたが使える特例がないかチェックします。

特例にはそれぞれ適用条件がありますので、条件を満たしていれば申請の準備をします。

減税制度を受けるには、通常の確定申告用紙以外にそれぞれ専用の申請用紙や資料の添付が必要です。

 

③必要書類を準備する

不動産売却後の確定申告に必要な書類は以下の通りです。

【必要書類】

  • 譲渡所得の内訳書(譲渡所得計算明細書)
  • 譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書(ローン残高証明書)
  • 不動産譲渡時の書類(仲介手数料、印紙税などの領収書)
  • 不動産取得時の書類
  • 売買契約書のコピー
  • 登記事項証明書
  • 戸籍附票

適用する特例によっては追加で必要な書類もあります。

国税庁のホームページで確認するか、税務署で確認してください。

 

④確定申告書を作成する

必要書類がそろったら確定申告書を作成します。

申請方法は3通りあります。

1.手書き

税務署から申告用紙を取り寄せて、手書きで記入する方法です。

2.パソコン入力

国税庁ホームページの「確定申告書作成コーナー」からパソコンで入力して、印刷する方法です。

3.e-Tax申請

マイナンバーカードとカードリーダーを使用して、パソコンで入力したデータを送信する方法です。

カードリーダーの機械を自腹で購入しなければならないので、一度だけであれば逆に面倒だと思います。

 

⑤税務署に提出する

確定申告書を作成したら、現住所を管轄している税務署に提出します。

なお、e-Tax申請の場合は作成時にデータ送信するので郵送は不要です。

 

⑥所得税の支払いまたは還付金の受取り

納税がある場合は、確定申告期間の3月15日までに所得税を支払います。住民税は5月に送られてくる納付書を使って納税してください。

還付金がある場合は、4月~5月上旬に指定口座に還付金が振り込まれます。

 

以上で、確定申告は無事完了です。

確定申告の期限を過ぎると、減税特例などの適用が受けられなくなってしまい、税金を多く支払うことになるので注意してください!

必要書類の取り寄せには時間がかかることもあるので、早めの準備が大切です。

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産売却で譲渡所得がプラスになった場合は、納税義務があるので確定申告を必ず行ってください。

譲渡所得がマイナスになった場合は確定申告は不要です。

ただし、減税制度を受けるためには、譲渡所得がマイナスであっても確定申告が必要になります。

減税が受けられる特例を利用して、売却後の新生活も思いっきり楽しんでください!

 

この記事があなたのお役に立てれば幸いです!

 

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嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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