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マンションは【売るvs貸す】どっちが得?メリットとデメリットを徹底比較!

 2019/03/28 不動産
 

マンションなどを売却することになった時、頭をよぎるのは「売るより貸した方が得するかな?」ということではないでしょうか?

  • 毎月の家賃収入を得たい
  • 売るか貸すか、どっちにすればいいか悩んでいる
  • 不動産を貸すメリットやデメリットは?
  • オーナーに向いているのはどんな人?
  • どうせなら不動産で得をしたい

このように思っている方も多いのではないでしょうか。

毎月の家賃収入によって、働かなくてもお金が手に入るのは魅力的ですよね。

しかし、不動産を貸すということは経営者になるということです。

そのため、黒字ばかりではなく赤字になるリスクもあるということを覚えておかなければなりません。

「とりあえず賃貸に出して様子を見よう」という考えは、失敗の原因になるので大変危険です。

 

この記事では、マンションを貸すメリットとデメリット、貸した方が得するのはどんな場合なのか、不動産を貸す際の注意点などをお伝えします。

記事を読んで参考にして頂ければと思います。

 

マンションを貸すメリットとデメリット

マンションなどの不動産を賃貸に出すと、毎月の家賃収入があるので将来的に得をするイメージがありますよね。

まずは、不動産を貸すメリットとデメリットをお伝えします。

 

マンションを貸すメリット

マンションを貸すことで得られるメリットは、以下の3つです。

  • 家賃収入が得られる
  • 入居時の礼金がある
  • 二年毎に更新手数料が入る

 

家賃収入が得られる

不動産を貸す一番のメリットは、毎月一定の家賃収入があることです。

本業がある方は、副収入として不労所得を得られますので、家計の足しにしたり貯蓄することができます。

毎月の賃料が高く入居期間が長いほど、得られる収入も多くなります。

入居時の礼金がある

賃貸物件には、入居者が支払う礼金があります。

礼金は家賃の1ヵ月分に設定することが多いですが、最近は「礼金0」と謳っている不動産会社も増えているため、周辺に似た条件のマンションがあれば、入居者確保のために礼金を0にするケースもあります。

ちなみに、礼金と同時に支払われる敷金は「預り金」なので、部屋を綺麗に使っていた場合は退去時に全額返金することになります。

二年毎に更新手数料が入る

賃貸物件では2年に一度、契約の更新をします。

その際、借主は家賃の1ヵ月分程度の更新手数料を支払います。

例えば、居住期間が11年間の場合は、合計5回分の更新手数料が入ることになります。

 

マンションを貸すデメリット

マンションを貸すデメリットは、以下の6つです。

  • 空室のリスクがある
  • 家賃を滞納されるリスクがある
  • 事故物件になってしまうリスクがある
  • ローンの支払額が増える
  • 一定の経費がかかる
  • トラブル対応をしなければならない

一つずつ説明します。

 

空室のリスクがある

不動産を貸す一番のデメリットは空室のリスクです。

入居者がなかなか決まらなかったり、突然の退去など、空室になるタイミングは借主次第です。

しかし、家賃収入が0円になっても一定の経費はかかるので赤字になってしまう場合があります。

家賃を滞納されるリスクがある

もし、借主が家賃を滞納してしまった場合は、その月の収入は0円になります。

さらに、督促などの手続きの手間もかかります。

借主が家賃を滞納する理由は様々ですが、最悪の場合は滞納分の家賃を諦めなければならないこともあります。

事故物件になってしまうリスクがある

賃貸物件として出したマンションで、万が一入居者が亡くなったり、事件や事故が起こったりした場合は「事故物件」になってしまいます。

事故物件は、その後の入居者も決まりにくく、家賃を格安にしなければならないなどの大きなリスクがあります。

また、売却しようとしても高く売ることもできなくなります。

ローンの支払額が増える

住宅ローンが残った状態でマンションを第三者に貸す場合は、毎月のローンの支払い額が増えます。

本来、住宅ローンは「本人が居住する」という条件で金利を安く設定しています。

そのため、賃貸物件にする場合は銀行の許可が必要になり、金利の高い賃貸用ローンに切り替えることになります。

また、賃貸用ローンに切り替えると、住宅ローン控除が受けられなくなるというデメリットもあります。

一定の経費がかかる

マンションを貸す場合は、初期費用や維持費など様々な経費がかかります。

  • 水回り・床などのリフォーム(相場10~100万円)
  • クロス貼り替え(相場5~30万円)
  • ハウスクリーニング(相場5~10万円)
  • 住宅設備の修繕費(相場10~100万円)
  • 管理会社への支払い(家賃の1~3割)

リフォームなどの初期費用の他に、入居者入れ替え時にはクロス貼り替え・ハウスクリーニングなどが必要になります。

また、電気・ガス・水道などの住宅設備が壊れた場合の修理費用など、突発的な出費への備えも必要です。

売却しない限りは、所有者として固定資産税や修繕積立金などの支払いもあります。

トラブル対応をしなければならない

マンションを貸すと、オーナーは入居者のトラブル対応をしなければなりません。

例えば、設備が故障した際の業者の手配や、近隣トラブルのクレーム対応など、不動産を貸している間は精神的に休まる暇がありません。

一般人のオーナーは、不動産会社に入居者募集や賃貸契約締結などを依頼する場合が多いですが、管理費として家賃の1割程の費用がかかります。

また、不動産会社にマンションを借りてもらい、オーナー業務を全て任せる「サブリース」という方法があります。

サブリースは、不動産会社が借主になるため空室のリスクはなくなりますが、収入は通常よりも23割程安くなります。

 

売った場合と貸した場合の金額比較

マンションを売った場合と貸した場合の金額を比較してみます。

マンションの売却にかかる諸費用の目安は売却代金の5%程です。

例えば、2000万円で売却した場合の諸費用は【2000万×5%=100万程になります。

この金額と、仮に家賃10万円でマンションを貸した場合の計算をしてみます。

【2000万円で売却した場合】

売却価格2000万円-諸費用100万円=売却利益1900万円

【家賃10万円で賃貸に出した場合】

修繕積立金2万円、管理会社への支払い1万円、固定資産税年間12万円(月1万)

家賃10万円-修繕積立金2万円-管理会社への支払い1万円-固定資産税1万円=月利益6万円

月6万円×12ヵ月=年間利益72万円

売却利益1900万円-(更新手数料,礼金10万円×合計14ヵ月分)=1760万円

1760万円÷年間72万円=約24年間

実際の売却価格や家賃によって異なりますが、24年以上貸すと売却価格を上回る計算になりますね。

この例は、コストとリスクを最小限に抑えた計算なので、空室・設備修理・入居者の入れ替えによってさらに経費は上乗せされます

ちなみに、投資家が利益目的で購入するマンションの年間利回りは平均3~7%なので、一般の人が大きな利益を上げるのは難しいと言えます。

【関連記事】

家を売る手数料はどのくらい?不動産売却にかかる諸費用【まとめ】

 

貸した方が得をするのはどんな場合?

マンションを貸すと、空室のリスク、維持費の増加、突発的な出費、入居者のクレーム対応など、金銭的にも精神的にも負担が増えることになります。

そのような中でも、貸した方が得する可能性があるのはどのような場合でしょうか?

 

賃貸物件に向いている条件

賃貸物件に向いているのは、以下のような物件です。

  1. 駅近
  2. 分譲マンション
  3. 買い物や交通などの利便性が良い

駅から徒歩10分以内で買い物や交通の便が良く、構造のしっかりしている分譲マンションであれば、人気が高く一定の需要が見込めるため、空室のリスクが少なく家賃も高く設定できる可能性が高いです。

編集部
駅から徒歩20分以上の場合は、入居者が決まりにくく家賃も安くなるため貸すのはおすすめしません。

 

オーナーに向いている人

オーナーとして向いているのは、次のような人です。

  • 資金に余裕がある人
  • 管理の手間が面倒ではない人
  • 経営をする覚悟がある人
  • 転勤などで一時的に賃貸に出したい人

一つずつ詳しく説明していきます。

 

資金に余裕のある人

マンションを貸す場合は、初期費用の他に、月々の支払い、突発的な出費など様々な経費がかかります。

そのため、空室になっても生活に影響を及ぼさない程度の資金力が必要です。

特に、新居とのダブルローンになる場合は、空室になったとき生活を圧迫する危険があるのでおすすめしません。

管理の手間が面倒ではない人

家賃収入があると、毎年の確定申告を自分で行う必要があります。

また、マンションのオーナーには様々な管理業務が発生します。

入居者の募集や契約、トラブル対応、業者の手配、家賃の管理・督促、定期的な清掃など、多岐にわたる業務に時間を割くことができ、手間やストレスに感じない人が向いています。

本業があれば管理会社に業務委託をするため、その分の資金が必要になります。

経営をする覚悟がある人

マンションを一度貸すと、どのような事情があっても簡単にはやめられません。

賃貸契約を解除したい場合でも、入居者は法律で守られているため、特に問題を起こしていない限り解約することはできません。

また、空室による赤字のリスクはどんな物件にもあるので、経営者として不動産を運営していく覚悟のある人が向いていると言えます。

転勤などで一時的に貸したい人

転勤などで一時的に引越しをするけれど、数年後にまた住む予定がある場合は、家を空けている間だけ第三者に貸す方法があります。

期限付きの賃貸契約を「定期借家契約」と言いますが、期間満了時に入居者に必ず退去してもらえるというメリットがあります。

期間が決まっているということで普通の借家契約よりも家賃は安くなりますが、住んでいない間の維持費を支払う意思が元々あれば、定期借家契約を検討するのがおすすめです。

 

マンションを貸すときの注意点

マンションを売るか?貸すか?は、様々なリスクを考慮した上で選ぶことになります。

最終的に売却することも含めて、マンションを貸す際の注意点を3つにまとめました。

  • 家賃は下がり修繕積立金は上がる
  • オーナーチェンジ物件は売却価格が安い
  • 3000万円特別控除が受けられなくなる

一つずつ説明します。

 

家賃は下がり修繕積立金は上がる

マンションは、築年数が経つほど家賃が下がっていきます。

一方、修繕積立金はどんどん値上がりしていきます。

仮に20年後まで貸すとしても、余程の需要がない限り家賃は今より下がることは確実ですので、将来的に利益は減っていきます

 

オーナーチェンジ物件は売却価格が安い

賃貸に出した物件を売るときは、入居者が退居したタイミングで”オーナーチェンジ”という形で売却することになります。

オーナーチェンジは、通常よりも売却価格が安くなることがデメリットで、築年数が経過していればさらに安くなってしまいます。

最終売却価格で考えるとすると、どちみち売却する予定なら今売るのが一番高く売れます

 

3000万円特別控除が受けられなくなる

不動産を売却すると、売却利益(=譲渡所得)に応じた所得税を支払うことになります。

居住用のマンションを売却したときは、譲渡所得から3000万円を差し引いて計算できる「3000万円特別控除」が適用できるので、利益が出ても税金を支払うケースはほとんどありません。

しかし、賃貸物件は事業用として扱われるため、売却の際に3000万円特別控除を受けることができなくなります。

そのため、売却後に高額な所得税を支払うケースもあります。

【関連記事】

3000万円特別控除とは?知って得する!不動産売却後の特例6つ

【不動産売却】譲渡所得とは?計算方法と知っておくべき税金の知識

まとめ

いかがでしたか?

マンションを貸す一番のメリットは、家賃収入が得られることです。

デメリットは、空室や事故物件のリスク、経費がかかること、入居者対応が必要になることです。

そのような中で、貸した方がお得になる可能性があるのは、以下のような場合です。

  • 駅近
  • 分譲マンション
  • 買い物や交通などの利便性が良い
  • 資金に余裕がある人
  • 管理の手間が面倒でない人
  • 経営をする覚悟がある人
  • 転勤などで一時的に賃貸に出したい人

また、マンションを貸す際の注意点として、以下の3つが挙げられます。

  • 家賃は下がり修繕積立金は上がる
  • オーナーチェンジ物件は売却価格が安い
  • 3000万円特別控除が受けられなくなる

マンションを貸すメリットとデメリットを比較すると、意外とリスクが大きいことが分かります。

「経費はかかるし利益も出ないからやめたい!」と思っても、入居者がいれば途中でやめることはできません。

「どうしても貸したい!」という訳でなければ、売却をした方が無難です。

将来のライフプランや資金力なども考慮しながら、慎重に決めてください。

 

自分のマンションがいくらで売れるのか、貸すとしたら家賃はどのくらいなのかを知りたい方は、インターネットの無料一括査定サイトがおすすめです。

貸すことも検討している旨を伝えれば、複数の不動産会社からの提案を受けて比較検討することができます。

一括査定サイトは、1分の入力で簡単にできる無料のサイトなので、売りたいときにも貸したいときにもとても便利です。

こちらの記事を参考に是非チェックしてみてください。

プロが勧める不動産売却一括査定サイト5選!メリットとデメリットも解説

 

この記事があなたのお役に立てれば幸いです。

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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