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不動産の売却で贈与税がかかる!?贈与税をかけずに不動産を譲渡する3つの方法

家族や親戚に家を譲りたい!

そんなとき、家族の負担を少しでも減らすために「赤の他人に売るより安くしたい」「タダであげたい」と考える人も多いのではないでしょうか?

でも、ちょっと待ってください!

実は、不動産の売却によって高額な贈与税がかかることがあります。

  • 売却したのに贈与税がかかるの!?
  • 相手に負担をかけたくない・・・
  • トラブルを避けたい!

日本の税金のシステムはとても複雑で、「こんなところにも税金がかかるの!?」と驚くことも多く、家族や親戚同士で不動産売却をするときは特に注意する必要があります。

贈与税について詳しく知らずに譲ってしまうと、「相手の負担にならないように」というあなたの好意が、逆に相手を苦しめる結果になることも・・・。

この記事では、贈与税がかかるケースと、贈与税をかけずに不動産を譲渡する方法について、分かりやすく解説します。

記事を読んで参考にして頂ければと思います。

 

贈与税とは?

贈与税とは、個人同士で資産を「あげます」「もらいます」というやり取りしたとき、受け取った人が支払う税金です。

贈与税には年間110万円の基礎控除がありますので、一年間で受け取った金額が110万円までは非課税となります。

贈与税には、「相続税」の補佐的な役目があります。

親族が亡くなって資産が相続されると、受け取った人は相続税を支払うことになります。

「それなら、生きている間にタダであげれば相続税はかからないよね?」という抜け道をふさぐために、相続税を補う役割として贈与税が生まれました。

「贈与」というと、親族間の取引だけが対象になると思われるかもしれませんが、他人であっても110万円を超えるやり取りをした場合は贈与税がかかります

 

贈与税の金額

贈与税は、税金の中でも高額なことで知られていますが、どのくらいの税率なのか見ていきましょう。

①1/1~12/31の一年間の合計金額から、無条件で基礎控除110万円を差し引きます。

②差し引き後の金額を以下の表に当てはめます。

③課税額に税率をかけて、最後に控除額を差し引きます。

【一般贈与財産用】(一般税率)

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1000万円以下 40% 125万円
1500万円以下 45% 175万円
3000万円以下 50% 250万円
3000万円超 55% 400万円

【特例贈与財産用】(特例税率)

直系尊属(祖父母や父母)から、その年の1月1日において20歳以上の者(子・孫)への贈与税の計算に使用します。(義父母からの贈与は対象外です)

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 30万円
1000万円以下 30% 90万円
1500万円以下 40% 190万円
3000万円以下 45% 265万円
4500万円以下 50% 415万円
4500万円超 55% 640万円

仮に、1000万円相当の不動産を受け取った場合、【一般税率では 231万円】【特例税率では 177万円】の贈与税がかかります。

5000万円相当なら【一般税率 約2290万円】【特例税率 約2050万円】とさらに高額になります。

このように、資産を受け取った人には高額な贈与税の支払いが発生します。

 

【関連記事】

不動産は生前贈与がお得?相続との違いは?わかりやすく解説します!

 

不動産の譲渡で贈与税がかかるケース

不動産の譲渡で贈与税がかかるのは、次の3つのケースです。

  • タダであげる
  • 不動産の名義変更をする
  • 著しく低い金額で売却する

資産を「タダであげると贈与税がかかる」というのはイメージしやすいですよね。

同じ意味ではありますが、不動産の名義変更をするだけでも「無償で資産を譲渡した」ことになるので、変更後の名義人には贈与税が発生します。

注意が必要なのは、著しく低い金額で不動産を売却した場合です。

 

著しく低い金額で売却すると「みなし贈与」になる

贈与税は「生きているうちに資産を譲れば相続税はかからない」という、相続税の抜け道を補うために作られました。

しかし、今度は「それなら、110万円以下で売却すれば贈与税もかからないよね?」という抜け道ができるので、それを防ぐために相続税法では以下のように定められています。

著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合においては、当該財産の譲渡があった時において、当該財産の譲渡を受けた者が、当該対価と当該譲渡があった時における当該財産の時価との差額に相当する金額を、当該財産を譲渡した者から贈与によって取得したものとみなす。

(相続税法第七条)

簡単に言うと、時価よりも安すぎる価格で売却すると、それは贈与とみなし、時価と売却価格の差額に贈与税がかかるということです。

例えば、時価1000万円の不動産を100万円で売却すると、差額の900万円に贈与税がかかります。

特に、親族への売却は「安くしてあげたい」という好意が金額に反映されやすいので、「みなし贈与」にならないように注意しなければなりません。

 

贈与税をかけずに不動産を譲渡する方法

贈与税をかけずに不動産を売却するためには、次の3つの方法があります。

  • 適正価格での売却
  • 110万円以内の持分割合変更
  • 借金返済のため

一つずつ詳しく説明します。

 

適正価格での売却

税務署は登記簿のデータを把握しています。

特に、親族間で不動産売買が行われると、売買価格が適正かどうかを厳しくチェックしています。

目安としては、時価の5割以下での売却は「みなし贈与」になり贈与税がかかると考えられます。

ただ「適正価格」にはハッキリした基準がないため、時価の5~7割で売却をした場合、ケースバイケースですがみなし贈与と判断されることもあります。

また、親族同士の取引では、仲介手数料の節約のために不動産会社を挟まないこともありますが、不動産会社に仲介を依頼することによって、税務署に「専門業者による適正な取引」と判断され、みなし贈与のチェックが入りにくくなります。

 

【関連記事】

私の土地っていくらで売れるの?売却査定で簡単に相場を調べる

 

110万円以内の持分割合変更

持分割合とは、一つの不動産を共有名義にしたときの権利の割合のことです。

例えば、時価1000万円の不動産をAさんからBさんに譲る場合・・・

持分割合を【Aさん 10分の9】【Bさん 10分の1】に変更すれば、【Aさんは900万円】【Bさんは100万円】の資産を持っていることになります。

贈与税は年間110万円までは非課税なので、これを利用してBさんの持分割合を毎年10分の1(100万円分)ずつ増やしていけば、贈与税をかけずに1000万円の不動産を譲渡することができます。

ただし、持分割合を変更するためには毎年の手続きが必要になります。

編集部
「今後10年間に渡って毎年1/10ずつ持分割合を変更する」という契約書を作成してしまうと、税務署に「定期贈与」とみなされて、全額分の贈与税がかかる可能性がありますので注意してください!

 

【関連記事】

共有名義の不動産をトラブルなく売却する!4つの方法と損失を防ぐ6つの注意点

 

借金返済のため

もし、あなたの家族が借金返済で苦しんでいたら、何とかして助けてあげたいですよね。

でも、資産を譲ることで贈与税がかかるかもしれない・・・と考えると躊躇してしまうのではないでしょうか?

この記事内で述べた「著しく低い金額で譲渡するとみなし贈与になる」という相続税法第七条には、実は続きがあります。

但し、当該財産の譲渡が、その譲渡を受ける者が資力を喪失して債務を弁済することが困難である場合において、その者の扶養義務者から当該債務の弁済に充てるためになされたものであるときは、その贈与又は遺贈に因り取得したものとみなされた金額のうち、その債務を弁済することが困難である部分の金額については、この限りでない。

(相続税法第七条)

分かりやすく言うと、不動産を受け取る人に全く財産がなく、借金返済のための譲渡であれば、贈与にはならず贈与税もかからないということです。

ただし、借金をしている人に車や株などの資産がある場合は認められませんので、注意してください。

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産を譲渡すると、思いがけず相手に高額な贈与税がかかってしまうことがあります。

贈与税がかかるケースは次の3つです。

  • タダであげる
  • 不動産の名義変更をする
  • 著しく低い金額で売却する

贈与税がかからないのは次の3つです。

  • 適正価格での売却
  • 110万円以内の持分割合変更
  • 借金返済のため

みなし贈与になると高額な贈与税が発生しますので、事前に不動産会社に相談してあなたとあなたの家族にとって、一番良い方法を選ぶことをおすすめします。

この記事があなたのお役に立てれば幸いです。

 

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