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これで解決!不動産売却でよくある「トラブル事例」と困ったときの相談先

不動産を売却するとき、いくら高く売れてもトラブルに巻き込まれるのは絶対に避けたいですよね!

  • 不動産売買にはどんなトラブルが多いの?
  • トラブルにならないための対策は?
  • 絶対にトラブルを起こしたくない!
  • トラブルが起こったらどこに相談すればいい?
  • 新生活を思いっきり楽しみたい!

大きなお金が動く不動産売却ではトラブルはつきものです。

普段は温厚な人でも、数千万円のお金が絡むと人が変わることもあります。

特に、売却した後に買主から損害賠償請求をされたらやっかいですよね。

面倒なトラブルが起こる原因は、伝達不足と確認不足です。

万全な対策をしておけば不安がなくなり、新生活を思いっきり楽しめるようになります!

 

そこでこの記事では、不動産売却でよく起こるトラブル事例と解決策をご紹介します。

トラブルのない新生活を楽しむための参考にして頂ければ幸いです!

 

不動産売却で起こるトラブルの原因

不動産売却のトラブルはどうして起こってしまうのでしょうか?

原因は次の2つです。

1.伝達不足

2.確認不足

「なんだ、そんな当たり前のことか」と思われるかもしれませんが、不動産売却でこれを漏れなくやるのは意外と難しいんです。

なぜなら、不動産取引にはこのような特徴があるからです。

  • 専門性が高い
  • 取引金額が高額
  • 定価がない
  • ほとんどの人が不慣れ
  • 何が大事なのか分かりにくい
  • まったく同じ物件がない
  • 売主・買主・担当者の事情や性格がバラバラ

トラブルが起きない方がおかしいくらいの条件がそろっていますよね。

さらに、人と人との取引なのでこのように考えてしまいがちです。

言わなくても分かるだろう(伝達不足)

意味がよく分からないけど後で調べればいいや(確認不足)

細かいことを言って面倒くさい売主だと思われたくない(伝達不足・確認不足)

このような伝達不足や確認不足がトラブルの原因になります。

人それぞれ考え方や知識レベルが違うので、認識の違いが起きやすくなります。

「不動産会社の営業担当に任せているから大丈夫!」と思っていても、売主に不利な条件を契約書にしれっと盛り込む信じられない業者もいます。

トラブルに巻き込まれないためには、契約書類をよく確認して、自分の身は自分で守るというスタンスを貫いてください

 

不動産売却のトラブルはどのくらい多い?

国土交通省によると、不動産売買・賃貸における苦情件数は年間1748で、そのうち7割が不動産売買によるトラブルです。(国土交通省「宅地建物取引業法の施行状況調査結果」2019年3月)

特に中古住宅の売買はトラブル率が高くなっています。

トラブルの内容は大きく分けて2つです。

  • 目的物に関するトラブル
  • 契約内容に関するトラブル

目的物に関するトラブルでは、土地や建物のについての苦情が圧倒的に多いです。

契約内容に関するトラブルは、契約の解除、不動産会社との報酬請求をめぐるトラブルが多くなっています。

どちらも契約後に起こっているので、売却できたからといって安心はできません。

 

【よくあるトラブル事例】

不動産売却にはトラブルの種がたくさんあります。

どんなトラブルが起こりやすいのか、実際にあったトラブル事例をご紹介します。

 

雨漏りが見つかって損害賠償を請求された

売却後、買主がリフォームをしようとしたところ天井裏に雨漏りがあることが発覚。

買主から損害賠償を請求された。

売却後に、隠れた欠陥が見つかったときは(売主が知らなかった欠陥であっても)売主の責任になります

これを瑕疵担保責任と言います。

瑕疵とは隠れた欠陥のことで、建物の欠陥だけではなく心理的なものも含みます。

物理的瑕疵

  • シロアリ被害
  • 雨漏り
  • 給湯器などの設備故障
  • 柱や梁などの構造耐力不足
  • 有害物質を含む建材の使用
  • 断熱材不足
  • 地中の埋設物
  • 地盤沈下
  • 土壌汚染

心理的瑕疵

  • 過去に事故や火災があった
  • 過去に人が亡くなっている

法律的瑕疵

  • 再建築不可
  • 建築制限で自由に土地を利用できない

環境的瑕疵

  • 近隣の騒音や振動
  • 高層ビルの建設予定による日照障害
  • 近隣にゴミ処理施設がある
  • 近隣に暴力団事務所や宗教団体施設がある

訴訟などの大きなトラブルにまで発展するのは、売主がこれらの瑕疵を知っているのに黙っていた場合です。

買主にとっては「知っているなら先に言ってよ!騙された!!」という気持ちになります。

さらに、心理的瑕疵などは簡単に解決できるものではないので、多額の損害賠償請求をされたり契約解除を求められることもあります。

編集部
高く売りたいからといって欠陥について黙っていると、後で面倒なことになります。ちょっとした騒音問題や、ご近所さんとちょっと仲が悪いなど「これは言う必要ないかな?」という微妙なものでも、担当者と買主には伝えてください。ここをきちんとやるのが一番のトラブル防止になります!

 

【関連記事】

【不動産売却】売主が知っておくべき「瑕疵担保責任の基礎知識」

 

エアコンを返してほしいと要求された

引渡し前に、エアコンを撤去し新居に持っていった。

しかし、買主はエアコンが付いているものだと思っていたため、入居後にトラブルになった。

不動産売買の契約時は「付帯設備表」を作成して、エアコンや給湯器などの引き継ぎについて取り決めをします。

引き継ぎ物に“エアコン”と記載されていれば、返却するか売主の負担で新しいものを取り付けなければなりません

他にも、インターホンや照明をどうするか取り決めをしていなかったり、設備の故障を告知していなかった場合などもトラブルが発生しやすくなります。

編集部
設備表に記載する項目はたくさんあります。不動産会社任せではなく、売主が一つ一つ確認して間違いがないようにしてください!

 

一方的に契約を解除された

売買契約の締結後、買主から「もっと良い物件が見つかったので契約を解除したい」と言われた。

違約金は払ってもらえるのか?

売買契約締結後に、買主の都合で契約を破棄するときは売主は手付金を没収することができきます。

さらに、手付解除の期日を過ぎていれば違約金も請求できます。

手付解除の期日と違約金額は、売買契約書に記載されているので確認してください。

ただし、売買契約に「住宅ローン特約」があるときは話が別です。

買主のローンが通らなかったことによって契約が解除されるときは契約は白紙となり、手付金は全額返還しなければなりません。

ローン特約によって契約解除になった場合は、不動産会社に仲介手数料を支払う義務はありません。

編集部
ローン特約以外の理由で契約解除になるときは、不動産会社には仲介手数料を請求する権利があります。この点で不動産会社とトラブルになるケースも多いので、媒介契約時は仲介手数料の支払い条件についてしっかりと確認してください!

 

【関連記事】

不動産売買契約時の手付金「相場はいくら?」上限額や入金のタイミングを徹底解説!

 

マンションのリフォームができないとクレーム

買主が、マンション購入後にフローリングをリフォームしようとしたところ、管理組合や近隣入居者の承諾が必要だと知った。

しかし、下の階の入居者が反対していてリフォームを行うことができない。

これに対して「事前説明がなかった」とトラブルになった。

宅地建物取引業法では、宅地建物取引士の資格を持つ者が、契約前に買主に重要事項を説明する義務があります。

重要事項説明書にマンションの管理規約について記載があれば、買主が了承した上で購入したことになるので、売主が責任を取る必要はありません。

他にも、ペット不可、楽器不可、バルコニーに布団を干すことが禁止されているなど、細かい決まりを買主が把握していなかったためにトラブルになるケースも多いです。

編集部
重要事項説明は契約と同時に行われることがほとんどです。難しい言葉もたくさん使われるので、買主が全ての説明を理解しきれていないこともあります。知らないと困りそうなことは、売主が口頭で伝えておくのもトラブル防止になります!

 

別荘の売却を依頼したら広告費を請求された

地方に所有している別荘を売却するため、自宅近くの首都圏の不動産会社に売却を依頼した。

すると「広告を出すので50万円を至急振り込んで欲しい」と言われた。

売却を依頼するとき、「広告費用は売主が負担する」という媒介契約を結んでいなければ、費用を支払う必要はありません

ただし、“遠隔地の物件を売却するための旅費”など、売主が特別に依頼することで発生した遠方の現地案内費用などについては、請求が認められる場合もありますので注意してください。

編集部
一般的な仲介では広告費やその他の実費は発生しません。通常の範囲を超えて売主が特別に依頼した場合のみ別途費用が発生することを覚えておいてください!

 

コンサルティング料金を請求された

売買契約が成立し、仲介手数料を支払おうとしたところ「コンサルティング料金」という名目で、別途報酬を請求された。

媒介契約書で定められた仲介手数料以外に、コンサルティング料金を支払う必要はありません

「御社とコンサルタント契約は結んでいません。仲介手数料の支払いで十分なはずです」と断ってください。

また、仲介手数料を無料にする代わりに、法律で定められた仲介手数料の上限を超えた高額なコンサルティング料を請求する悪徳業者もいます。

不動産会社がこのような報酬請求をする行為は、宅地建物取引業法に違反する可能性があります。

編集部
まずは媒介契約書の内容を確認して、仲介手数料以外の報酬の取り決めがないのであれば、毅然とした態度で断ってください!

 

媒介契約を自動更新された

専任媒介契約を結んで3ヵ月が経過したため、不動産会社を変更しようとした。

しかし「媒介契約は自動更新なので変更できない」と言われた。

媒介契約は、国土交通大臣が告示している「標準媒介契約約款」に基づいた契約である限り、自動更新はできません。

標準約款に基づく契約では、契約期間は最長3ヵ月、契約の更新は売主が申し出た場合のみ可能となっています。

媒介契約書に「自動更新」の規定を盛り込みたい場合は「標準約款に基づく契約ではない」と契約書に記載しなければなりません。

この記載がないのに自動更新の規定があったり、標準約款に基づいた契約なのに契約更新を強制することはできません。

編集部
媒介契約書がどのような内容になっているか確認して、自動更新ができない契約であれば「自動更新はできないはずです」と伝えてください。

 

トラブルになってしまったときの解決策

どんなに気を付けていても、トラブルが起こってしまうことはあります。

もしもトラブルになってしまった場合はどうすればいいのか、スムーズに解決する方法をお伝えします。

 

契約内容を確認する

トラブルが起きたら、まずは契約書を隅々まで確認してください。

特にトラブルに関係する項目は熟読して、言葉の意味などをしっかり理解することが解決への第一歩です。

署名・捺印のある契約書が有効になるので、契約書にもとづいて話し合いをしていくことになります。

 

記録をとる

話し合いをするときは「言った」「言わない」というトラブルを避けるため、メモや録音を残してください

メモや録音をすることで、感情的なやり取りが減り、解決につながりやすくなります。

特に、契約書に書かれていないことについての内容や、いつ、どこで、誰が、何を言ったかなどは重要な証拠になります。

記録は書面にして相手方と共有し、いざというときに第三者に提出できるようにしておくのがベストです。

 

こじれてしまったら相談窓口へ!

話し合いをしてもお互いに譲らず、こじれてしまうと当事者同士での解決は相当難しくなります。

特に、相手がプロの不動産会社だと、知識の少ない一般の売主はどうしても不利になってしまいます。

そのようなときは、早めに第三者機関に相談をしてください。

不動産トラブルで困ったときの相談先は、以下の機関があります。

 

取引をした不動産会社が所属する団体の相談窓口

  • 全国宅地建物取引業協会連合会(全国宅地建物取引業保証協会)
  • 全日本不動産協会(不動産保証協会)
  • 日本住宅建設産業協会
  • 不動産流通経営協会

国や都道府県の相談窓口

  • 国土交通省の地法整備局
  • 都道府県庁の相談窓口

 専門家

  • 弁護士
  • 司法書士
  • 税理士
  • 土地家屋調査士
  • 測量士

消費生活センター・国民生活センター

 一般財団法人不動産適正取引推進機構

都道府県や業界団体で手に負えなくなった紛争の調整、仲裁を行う機関

(行政庁や消費生活センター経由での依頼になる)

 公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター

住宅瑕疵担保責任保険が付されている住宅のトラブルについて、裁判外の紛争処理(あっせん・調停・仲裁)を行う機関

 

これらの機関に相談するときは、トラブルの経緯をなるべく客観的かつ冷静に話してください。

また、裁判をしたいのか?示談にしたいのか?どうすれば納得できるのか?など「あなたはどうしたいのか?」という意思を明確にした上で相談してください。

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産トラブルの原因は次の2つです。

  • 伝達不足
  • 確認不足

「言わなくても分かるだろう」(伝達不足)

「意味がよく分からないけど後で調べればいいや」(確認不足)

「細かいことを言って面倒くさい売主だと思われたくない」(伝達不足・確認不足)

このような考えはトラブルの元になります。

また、不動産会社に任せっきりにするのではなく、自分の身は自分で守るというスタンスを貫いてください。

契約書の内容をしっかり確認する、伝えるべきことは伝える、分からないことはその場で確認するなど、小さなことでも丁寧に確認していくことが大切です。

あなたがトラブルのない新生活を送れることを願っています!

 

この記事があなたのお役に立てれば幸いです!

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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