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築浅のマンションを「高く売る4つのコツ」と注意するべきポイント

 2019/05/19 不動産
 

新築のマンションを購入して間もないけれど、急な転勤や親の介護など、事情があって売却しなければならなくなった・・・。

まだまだきれいな築浅のマンション、売却するならなるべく高く売りたいですよね?

  • 築浅のマンションは売却に有利?
  • まだ新しいから新築と同じ値段で売れる?
  • ローンがほとんど残ってる・・・
  • 築浅のマンションを高く売るコツを知りたい
  • 築浅ならではの注意点はある?

このような疑問をお持ちの方も多いと思います。

築5年以内の築浅マンションは、新築のようにきれいで新築よりも価格が安いことから、中古住宅市場において希少価値が高く人気があります。

ただ、注意点をおさえてしっかり対策をしなければせっかく高値で売れるマンションを安く売ることになり、あなたが損をしてしまいます。

 

この記事では、築浅のマンションを高く売るコツと注意するべきポイントについて解説します。

記事を読んで、売却に役立てて頂ければと思います。

 

新築の定義とは?

築浅のマンションには新築同様のきれいさがありますが、新築と比べるとやはり価格は下がります

住宅における「新築」の定義は次の2つを満たす場合です。

  • 完成後1年未満であること
  • 完成後1度も入居していないこと

もし入居して1年未満で売却するとしても、1日でも住んでしまえば「中古物件」になります。

また、誰も住んでいなくても完成から1年過ぎると「新築」と表記することはできなくなり、同じく価格は下がります。

 

築浅のマンションを高く売るコツ

日本では新築志向が強く、住宅市場における中古物件の割合は全体の約15%です。(総務省住宅・土地統計調査データ)

その中で、築浅の中古マンションは「新築のように新しいのに安い」希少価値のある物件です。

多くの買い手や不動産会社があなたの築浅マンションを狙っていますので、なるべく高く売るために4つのコツをおさえてください。

  • 相場を調べる
  • 一般媒介契約にする
  • 水回りのクリーニングをする
  • 新しい設備を残す

一つずつ詳しく説明します。

 

相場を調べる

中古マンションの価格を新築と比較すると、築1年で10%、築5年で20%程下がると言われています。

ただ、これは実際の成約価格のデータを元にした平均値なので、エリア・立地・マンションの特徴などによって大きく異なります。

さらに不動産には定価の概念がないため、不動産会社によって査定額はバラバラで数百万円の差が出ることもあります。

そのため売却の第一歩として、なるべく多くの不動産会社にあなたの家を査定してもらい、相場を把握する必要があります。

もし相場を知らずに売却を開始してしまうと、せっかく高値で売れるマンションを、安く売ることになり損をしてしまいます

なるべく多くの不動産会社から査定してもらうにためは、無料の一括査定サイトの利用がおすすめです。

【関連記事】

プロが勧める不動産売却一括査定サイト5選!メリットとデメリットも解説

 

一般媒介契約にする

不動産会社に仲介を依頼するときは、媒介契約を結びます。

媒介契約の種類は3つあります。

  • 専属専任媒介契約・・・1社のみとの契約、自分で買い手を探すことも禁止
  • 専任媒介契約・・・1社のみとの契約
  • 一般媒介契約・・・複数社との同時契約が可能

この3つの媒介契約の中から、いずれかの契約形態を選んで媒介契約を結ぶことになります。

通常は、信頼できる不動産会社1社を選んで、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約で売却活動をするケースが多くなっています。

この2つの契約は、不動産会社にとって”売れば確実に自社に仲介手数料が入る”契約なので、販売活動に力が入って売れやすくなるからです。

しかし、築浅のマンションを売却する場合は一般媒介契約の方がおすすめです。

築浅のマンションは買い手にとって魅力的なので、力を入れなくても元々売れやすい物件です。

市場価値の高い物件は、不動産会社にとっては”手間をかけずに利益が出せるおいしい物件”なので、どの不動産会社も「是非当社でやらせてください!」と専属や専任での媒介契約をしようとします。

そこで、一般媒介契約にすることで不動産会社同士が競い合う形になり、より良い条件での売却が可能になります。

価格交渉は担当者の腕によって差が出ますので、一番高く購入してくれる買い手と契約することができます。

【関連記事】

不動産売却の専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の違いとは?

 

水回りのクリーニングをする

築浅物件の一番の魅力は、なんといっても「新築と変わらないきれいさ」です。

売却時の最大のアピールポイントにもなりますが、一つだけ落とし穴があります。

買い手は、築浅のマンションに「新築同様のきれいさ」を期待しています。

もし内覧時の印象が悪ければ「汚い」という理由で値引き交渉をされたり、幻滅されて売却のチャンスを逃すことも・・・。

人間は、期待値が高ければ高いほど少しの違いでもガッカリしてしまうものなので、買い手の理想と現実のギャップを埋めることが大切になります。

内覧前はゴミやホコリなどがないように掃除をし、良い印象を与えられるように心がけてください。

特に、浴室・トイレ・キッチンなどは女性のチェックが厳しくなるポイントなので、念入りな清掃が必要です。

しかし、水回りには普通の掃除では落としきれない頑固な汚れが溜まりがちなので、水回りだけはハウスクリーニングのプロに依頼するのがおすすめです。

【関連記事】

不動産売却でハウスクリーニングはするべき?相場と4つのメリット

 

新しい設備を残す

築浅の場合、設備などもまだ新しく十分使えることも多いですよね。

特に、エアコンは全部屋に設置するとなれば費用と手間がかかるため、そのまま残しておくことで付加価値がつきます。

他にも、家具や照明を残すのも買い手によってはプラスになります。

ただし、設備などを引き継ぐ場合は売買契約書に設備の詳細を記載しなければならないので、不動産会社に相談するようにしてください。

【関連記事】

不動産売買契約の流れと7つの注意点!契約書と重要事項説明書はここをチェック!

 

築浅のマンションを売却するときの注意点

 

築浅のマンションを売却するときは、次の点に注意してください。

  • 売却理由はオープンに!
  • 売却時はローンの一括返済が条件
  • 税金に注意!
  • 火災保険の解約

それぞれ詳しく説明します。

 

売却理由はオープンに!

築浅のマンションは人気がある一方で、買い手に不安を与える物件でもあります。

「まだ新しいのに売却するってことは、マンション自体に何か問題があるのかな?」と思われてしまうためです。

例えば、近隣トラブルが多い、近くの工場から異臭がする、深夜の騒音がひどくて眠れない、など住んでみないと分からない問題もありますよね。

買い手にとってもマンションの購入は大きな買い物なので、様々なリスクを考えて慎重になります。

もし、あなたがマンションを売却する理由が物件と関係ない事情なら、きちんと伝えることで買い手は安心して購入することができます。

ただし、欠陥や事故物件であることを隠して売却すると、後で発覚したときに瑕疵担保責任に問われ損害賠償請求をされるなど大きなトラブルになります。

そのため、売却理由がどのような事情であっても必ず不動産会社に伝えて、本当の理由を隠したまま売却することは絶対にやめてください

 

売却時はローンの一括返済が条件

築浅のマンションを売却するときは、購入時のローンがほとんど残っているという方が多いと思います。

家を売る時は、抵当権の抹消をしなければならないため、残りのローンを一括返済する必要があります。

しかし、売却価格がローン残高を下回る場合、足りない分を自己資金で支払うことになります。

さらに、売却をする時は仲介手数料や司法書士報酬など、売却価格の5%程の費用もかかります。

自己資金でのローン返済が難しいときは、住み替えローンや無担保ローンなど、別のローンを組んで一括返済する手段もありますので、なるべく早く金融機関に相談するようにしてください。

【関連記事】

抵当権とは?日本一わかりやすい住宅用語解説!

抵当権抹消をしないと面倒なことに!自分で手続きをして節約する方法

ローンが残っていても大丈夫?ローン残債のあるマンションを売却する方法

 

税金に注意!

マンションを売却して利益が出ると、所得税の支払いが発生します。

築浅のマンションはエリアによっては高値で売れる可能性があり、その際は利益に応じた所得税と住民税を納めることになります。

譲渡所得を求める計算式は以下の通りです。

【譲渡所得】=譲渡収入金額(売却価格)-譲渡費用(売却費用)-取得費(購入価格)

売却価格から、売却時の仲介手数料などの費用や、マンションの購入金額、購入時にかかった諸費用などを差し引いて譲渡所得を求めます。

譲渡所得の詳しい計算方法についてはこちらを参考にしてください。

【不動産売却】譲渡所得とは?計算方法と知っておくべき税金の知識

 

譲渡所得を求めたら、以下の表で所得税を確認します。

マンションの所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」になり、約40%の税金が課税されます。

ただし、利益が3000万円以下であれば、確定申告をすることで税金が0円になる「3000万円特別控除の特例」があります。

また、売却で損失が出たときに節税できる特例もありますので、こちらを参考にしてください。

【関連記事】

3000万円特別控除とは?知って得する!不動産売却後の特例6つ

 

火災保険の解約

マンションの売却で忘れがちなのが、火災保険です。

最初に火災保険料を一括で支払っている場合、残りの期間の保険料が返金されます。

ただし火災保険の解約は、次の2点に注意してください。

  • 自分で解約手続きをしないと返金されない
  • 引き渡し後に解約する

ローンの保証金などは一括返済時に銀行が計算して返金してくれますが、火災保険はマンションを売却しても自動的に解約されるわけではありません。

売主自身で解約の手続きをして保険料の返還請求をする必要がありますので、まずは保険証書を確認して、保険会社またはローンを組んだ金融機関に問い合わせてください。

また、解約のタイミングは引き渡しの直後がベストです。

保険料の返還は遡って請求することはできないので、解約が遅れるとその分の保険料は無駄になってしまいます。

ただし、前倒しで解約してしまうと、万が一引き渡し前に火災などが起きた場合は保険がおりず大変なことになるので注意してください!

 

まとめ

いかがでしたか?

築浅のマンションを高く売るコツは4つあります。

  • 相場を調べる
  • 一般媒介契約にする
  • 水回りのクリーニングをする
  • 新しい設備を残す

また、注意するべきポイントは以下の4つです。

  • 売却理由はオープンに!
  • 売却時はローンの一括返済が条件
  • 税金に注意!
  • 火災保険の解約

これらのコツとポイントをおさえて、あなたのマンションを高く売却してください!

この記事があなたのお役に立てれば幸いです。

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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