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マンション売却時の修繕積立金や管理費はどうなる?支払った分は返還されるの?

マンションを売却することになった時、今まで支払ってきた修繕積立金は返してもらえるのか気になりますよね?

不動産売却では、仲介手数料や税金、引越代など様々な費用がかかるので、少しでも多くのお金が戻ってきた方がいいですよね。

  • 支払った修繕積立金は返してもらえるの?
  • 修繕積立金と管理費はなにが違うの?
  • 住んでいる間に大規模修繕がなかった
  • 修繕積立金を滞納している場合はどうなるの?
  • 修繕積立金が戻ってくるのはどんなとき?

このような方も多いのではないでしょうか?

修繕積立金はマンションの大規模修繕に備えて、入居者がお金を出し合って積み立てている貯金です。

結論から言うと、居住中に大規模修繕がなかったとしても支払った分の修繕積立金は戻ってきません

しかし、修繕積立金の金額や修繕時期を考慮して最適なタイミングで売り出せば、相場よりも高くマンションを売却できる可能性があります。

せっかく売却するなら、少しでも高く売りたいですよね!

 

そこでこの記事では、マンション売却時に修繕積立金が返還されるケース、日割り計算の方法、大規模修繕の時期から見る売却に最適なタイミングを解説します。

記事を読んでマンションの売却に役立てて頂ければ幸いです。

 

修繕積立金は返還されない

住んでいる間に一度も大規模な修繕が行われなかったら、売却時に修繕積立金は返してもらいたいと誰でも思いますよね。

しかし、残念ながら一度支払った修繕積立金は返還されません

修繕積立金は、老朽化による大規模修繕を行う目的で積み立てているのものです。

入居者が退去するたびに個別に返還していたら、本来の大規模修繕という目的を果たすことができなくなってしまいます。

そのため、一度支払った修繕積立金は、マンション管理組合の財産となり返還されることはありません。

 

修繕積立金と管理費の違い

修繕積立金と一緒に毎月支払っているのが管理費です。

修繕積立金と管理費の違いは以下の通りです。

修繕積立金 管理費
  • 屋根・床の防水工事
  • 外壁・手すり・建具の塗装
  • 給排水管設備
  • 電気・ガス・換気設備
  • 通信設備
  • 駐車場整備
  • 共用部分の電気・ガス・水道代
  • 共用部分の備品代
  • 理事会の運営費
  • 管理委託費
  • 管理人業務
  • 損害保険

修繕積立金は建物の修繕、管理費は日々の生活をスムーズにするために使われています。

修繕積立金

修繕積立金は、建物の老朽化による大規模修繕に備えて毎月少しずつ積み立てる貯金です。

外壁塗装や構造強化など、12~15年周期で行われるマンション全体の大規模な修繕は、修繕積立金から支払われます。

修繕積立金だけでは足りない場合、入居者から臨時で修繕費を徴収する場合もあります。

管理費

管理費は、共用部分の維持管理のための費用です。

エレベーターの定期点検やエントランスの清掃などは、毎月の管理費によって維持されているものになります。

この性質から、修繕積立金と同じく管理費も売却時に返還されることはありません

 

修繕積立金が返還される3つのケース

通常は返還されない修繕積立金ですが、例外として支払った修繕積立金が戻ってくる場合があります。

返還されるのは以下の3つのケースです。

 

管理組合が解散したとき

管理組合が解散した場合は、支払った修繕積立金は戻ってきます。

管理組合が解散するのは、建て替えなどによってマンションが取り壊されるときです。

つまり、マンション自体がなくなれば大規模修繕の必要はなくなるため、”備え”である修繕積立金は不要になるということです。

 

管理規約に「退去時に返還する」旨が記載されている

マンションには管理規約があります。

管理規約に「退去時は修繕積立金を返還する」という旨が明記されている場合は、売却時に支払った分の修繕積立金が戻ってきます。

しかし、修繕積立金の本来の目的を考えるとこのようなケースは稀です。

 

売却時に日割り精算をする場合

マンションを売却するとき、引渡し日が月の途中になる場合があります。

その際は、修繕積立金は売主と買主で日割り精算することができます。

売主と買主の負担割合は以下の通りです。

  • 引渡し前日まで・・・売主負担
  • 引渡し日以降・・・買主負担

【例】引渡し日6月16日/修繕積立金 月額2万円の場合

6月1日~15日分【売主負担10000円】

6月16日~30日分【買主負担10000円】

このような負担割合になります。

また、固定資産税なども日割り精算するのが一般的です。

固定資産税の精算方法についてはこちらの記事を参考にしてください。

【関連記事】

不動産売却後の固定資産税は誰が支払う?精算方法は?

 

売却のベストタイミングは大規模修繕の前後

修繕積立金には、数年ごとに値上がりする「段階増額積立方式」と、金額が一定の「均等積立方式」の2種類があります。

大規模修繕は12~15年周期で行われます。

次回の大規模修繕の時期、積立方式がどちらなのかを踏まえて、売却に最適なタイミングを考えてみます。

 

段階増額積立方式なら大規模修繕の直前が売り時!

段階増額積立方式は、大規模修繕を行った直後に積立金額が大幅に増額されます。

そのため、修繕積立金が安いうちに売却すれば買い手に毎月の負担額が”安い”という印象を与えることができます。

また、近い将来大規模修繕が行われることが分かっていれば、買い手には確実に大規模修繕の恩恵を受けられるというメリットがあります。

そのため、段階増額なら大規模修繕の直前に売却した方が高く売却できる可能性があります。

 

均等積立方式なら大規模修繕の直後が売り時!

均等積立方式は、修繕積立金の支払い額が変わりません。

そのため大規模修繕が終わった直後に売却するのがベストです。

買い手にとっては、足場による景観の阻害や工事の騒音、ペンキの臭いなどのストレスがなく、綺麗な状態で入居できるというメリットがあります。

 

修繕積立金を滞納しているとどうなるの?

修繕積立金の滞納分は、区分所有法により滞納分の支払い義務は買主が引き継ぐことになります。

これは、売却後のトラブルの原因になりますし、何よりも売却しにくくなるため、滞納している場合は全て支払ってから売却してください

任意売却の場合はそもそも滞納分を支払うことは難しいと思いますが、その際は売却価格が安くなります。

任意売却について詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。

【関連記事】

任意売却と競売の違いとは?任意売却のメリットと知っておくべき6つの注意点

 

まとめ

いかがでしたか?

マンションを売却する際、支払った分の修繕積立金は返還されません。

返還されるのは以下のような場合です。

  • 管理組合が解散したとき
  • 管理規約に「退去時に返還する」旨が記載されている
  • 売却時に日割り精算をする場合

修繕積立金は返還されませんが、最適なタイミングで売却することで相場より高く売ることも可能になります。

売却にベストなタイミングは以下の2つです。

  • 段階増額積立方式・・・大規模修繕の直前
  • 均等積立方式・・・大規模修繕の直後

修繕積立金を滞納していると、滞納分の支払いは買主が引き継ぐことになります。

トラブルを避けるためにも、滞納分はすべて支払ってから売却してください。

この記事があなたのお役に立てれば幸いです!

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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