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【不動産売却】家を売るときに消費税はかかる?支払わなくてもいい?

 2019/04/21 不動産
 

マンションなどを売却するとき「消費税ってどうなるんだろう?」と気になりませんか?

不動産は取引金額も大きいため、消費税もたくさん払わないといけないのかな?と心配になりますよね。

  • を売ると消費税はかかるの?
  • 売主が消費税を納めないといけないの?
  • どこにどうやって納めるの?
  • 消費税を安く抑える方法を知りたい
  • 消費税がかからないのはどんなとき?

不動産売却は一生に一度あるかないかのことなので、このような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

消費税は、売主が個人なのか法人なのか?売るものは土地のみか建物か?などの条件によって異なります。

消費税課税の仕組みを知ることは、売却で思わぬ出費を避けるためにも重要です。

そこで、この記事では消費税の仕組みと課税の条件、消費税を安く抑えて得する方法をお伝えします。

記事を読んで参考にして頂ければ幸いです。

 

消費税の仕組みとは?

現在の日本の消費税は、国税6.3%、地方税1.7%の合計8%です。

私たちが普段の買い物で支払っている8%の消費税は、事業者を介して納めている間接税で、事業者は消費者から税金を預かってまとめて国に納税しています。

では、あなたが不動産の売主になった場合は、買主から消費税を預かって国に納税することになるのでしょうか?

消費税の仕組みを理解するポイントは次の3つです。

  • 消費税は事業者が支払うもの
  • 消費税は確定申告で納税する
  • 免税事業者になると納税義務が免除される

一つずつ詳しく説明していきます。

 

消費税は事業者が支払うもの

消費税の課税対象になるのは、以下の4つをすべて満たす場合です。

  1. 課税事業者による取引であること
  2. モノの売買やサービスの提供であること
  3. 対価を得ていること
  4. 日本国内の取引であること

「課税事業者」とは、利益を得る目的で設立された法人や個人事業主のことです。

そのため、一般の給与所得者がマイホームを売却するときは「課税事業者による取引」ではないため、売却する不動産に消費税はかかりません

一方、不動産会社がマンションなどを売る場合は、「課税事業者による」「モノの売買」で「対価を得ている」のでマンションの売却価格に消費税がかかります。

新築の分譲住宅の販売などがこれに当たりますね。

注意すべきなのは、個人が投資用の不動産を売却するときです。

サラリーマンであっても、投資は利益目的にあたるため「課税事業者」として見なされ、売却する不動産は課税対象になります。

 

消費税は確定申告で納税する

買主から消費税を預かったときは、翌年に確定申告を行う必要があります。

確定申告は2/16~3/15の期間内に行い、税務署に「消費税申告書」を提出して1年分の消費税を納税することになります。

課税事業者になって不動産を売却したときは、確定申告を忘れずに行ってください。

 

免税事業者になると納税義務が免除される

課税事業者のうち、以下の条件に当てはまるときは「免税事業者」となり、消費税の納税義務がなくなります。

売却年の2年前の売上が1000万円以下

これは、売上の少ない個人事業主の負担を軽減するための措置ですが、個人で投資用マンションを売却するときにも当てはまります。

免税事業者になると、売却代金に消費税を上乗せして売ったとしても納税義務が免除になります。

 

土地は非課税|建物は課税

不動産には、土地と建物があります。

この2つのうち、「土地」は時間が経っても価値が変わらず“消費するモノではない”と考えられるため非課税対象です。

一方、「建物」は年数が経つほど劣化し“消費するモノ”なので課税対象になります。

課税事業者による利益目的の売買であっても、“モノではない”土地の取引に消費税はかかりません。

土地と建物をセットで売却する場合は、建物部分の価格にのみ消費税が課税されます。

 

非課税対象になるもの

不動産売買において、土地以外で非課税対象になるものは以下の通りです。

  • 樹木や庭石などの定着物
  • 印紙税
  • 火災保険料
  • 地震保険料
  • 銀行保証料
  • 団体信用生命保険料
  • 管理費
  • 修繕積立金

樹木や庭石などは自然のものであり、”消費するモノ”と見なされないため非課税になります。

また、印紙税はそれ自体が税金なので、さらに消費税がかかることはありません。

 

課税対象になるもの

建物以外で、不動産売却時に消費税の課税対象になるものは以下の通りです。

  • 司法書士報酬
  • 仲介手数料
  • 一括繰上げ返済手数料
  • 測量費用
  • 解体費用
  • ハウスクリーニング費用

司法書士報酬は、抵当権抹消登記などの手続きを代行するサービスの提供として課税対象になります。

同様の理由で、不動産会社に支払う仲介手数料も、仲介というサービスの提供として課税対象になります。

注意していただきたいのは、投資用または事業用の不動産を売却する際は、税抜金額を基にして仲介手数料を計算することです。

一般的に不動産価格は税込表示ですので、税抜金額で計算されているか確認してください。

土地+建物をセットで売却する場合は、以下の例のように建物だけの税抜金額を求めて仲介手数料を算出します。

【例】土地3000万円+建物2160万円=合計5160万円(税込)の場合

土地:非課税のため0円

建物:2160万円(税込)÷1.08(消費税)=2000万円(税抜)

この2000万円を基に仲介手数料を計算します。

知識のない一般の人を騙そうと、税込金額や土地価格を含めた金額で仲介手数料を請求してくる悪徳業者もいますので、注意してください。

 

消費税を安く抑える方法

 

仲介手数料は数十万円~数百万円と特に大きいため、8%の消費税と言えども侮れない金額になります。

しかし、不動産売却では土地や建物の高額な数字に見慣れ、諸費用にかかる消費税はどうしても安く感じてしまいがちです。

「塵も積もれば山となる」と言いますが、少しずつ支払う金額が安くなれば、家族で旅行に行ったり美味しい食事を楽しむ余裕が生まれますよね。

そこで、不動産売却にかかる消費税を安く抑える3つの方法をお伝えします。

 

仲介手数料の交渉をする

不動産売却をするときの費用で最も高いものが、不動産会社に支払う仲介手数料です。

仲介手数料の金額は以下の計算式で求めます。

仲介手数料=(売却価格×3%+6万円)×8%

例えば、税抜き2000万円の不動産を売却するときの仲介手数料は

(2000万円×3%+6万円)×8%=712,800です。

消費税を安くするためには、課税対象となる金額を抑える必要があります。

実は、上記の計算式における「×3%」は上限で、不動産会社で自由に決めることができます。

しかし、仲介手数料で利益を得ている不動産会社にとって、3%の部分を値下げするのは難しいと言えます。

そこでおすすめなのが、上記の計算式の「+6万円」の部分です。

金額が少額で半端であることから、「+6万円」部分は不動産会社も交渉に応じやすい金額です。

交渉が成立すれば64,800円の節約になります。

最終売却価格が決定した後の手数料の交渉は、不動産会社とのトラブルになりやすいので、交渉は媒介契約時にするようにしてください

【関連記事】

マンション売却にかかる仲介手数料の計算方法を解説!相場は?無料になるの?

 

司法書士報酬の交渉をする

不動産の購入時に組んだローンが残っているときは、売却時に抵当権の抹消手続きが必要です。

抵当権抹消手続きは司法書士に依頼しますが、司法書士報酬として1~3万円の費用がかかります。

司法書士の報酬金額には特に決まりがなく、事務所によって異なります。

司法書士は個人で事務所を構えているケースが多いため、常識の範囲内であれば交渉に応じてもらいやすいです。

また、抵当権抹消手続きを自分で行うこともできます。

手順を踏めば初心者でもできますので、司法書士報酬を節約するために自分で手続きするのもおすすめです

【関連記事】

抵当権抹消をしないと面倒なことに!自分で手続きをして節約する方法

 

消費税値上がり前に売買契約をする

2019年10月に、消費税が8%から10%に値上がりすることが決定しています。

不動産売却では、2019年9月30日までの売買契約締結には8%の消費税が適用されます。

消費税が値上がりすると、仲介手数料をはじめ、司法書士報酬、測量、解体、ハウスクリーニング費用など、様々な売却費用が値上がりします。

このことから、2019年9月30日までに売買契約を結べば大きな節約になります。

不動産の売却期間は平均3~6ヵ月なので、売却を考えているなら今すぐ動くことをおすすめします!

また、不動産を早く売却するためには、販売力のある不動産会社に依頼することが大切です。

どんな不動産会社があるか分からない・・・という方は、無料の一括査定サイトの利用がおすすめです。

自宅にいながら複数の不動産会社を比較できるので、効率よく不動産会社を探すことができます。

 

まとめ

いかがでしたか?

消費税のポイントは次の3つです。

  • 消費税は事業者が支払うもの
  • 消費税は確定申告で納税する
  • 免税事業者になると納税義務が免除される

消費税は事業者が利益目的でモノを売買したときにかかる税金なので、個人がマイホームを売却するときは非課税になります。

また、事業者が売却する不動産のうち土地は非課税、建物は課税対象です。

消費税を安く抑えるためには、以下の3つの方法があります。

  • 仲介手数料の交渉をする
  • 司法書士報酬の交渉をする
  • 消費税値上がり前に売買契約をする

仲介手数料の金額は不動産会社によって異なりますので、まずは色々な不動産会社に査定を依頼して比較してみてください。

でも、1社1社訪問して査定依頼をするのは時間も手間もかかって大変、営業されると断りにくい・・などのストレスもありますよね。

そこで、おすすめなのが無料の一括査定サイトです。

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あなたにピッタリの提案をしてくれる不動産会社を探すためにとても便利なので、是非チェックしてみてください。

プロが勧める不動産売却一括査定サイト5選!メリットとデメリットも解説

 

この記事があなたのお役に立てれば幸いです。

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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