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再建築不可物件は売れる?「7つの売却方法」と注意すべき3つのポイント

不動産を売却したい!

でも「その家は再建築不可物件だから売れないよ!」と言われて困っていませんか?

  • 「再建築不可物件」って何?
  • どうして再建築できないの?
  • なんとかして売却する方法はないの?
  • 売却して現金を手に入れたい!

再建築不可物件は売りにくい不動産の代表格と言われています。

でも、再建築不可物件を売却することはできます!

なぜなら、再建築不可を「可能」にする方法があるからです。

再建築不可の物件をお持ちの方の中には「どうせ売れないから・・・」と売却を諦めてしまう方も多いのですが、諦めなくても大丈夫です!

もし、再建築不可物件を空き家のままにしておくと「特定空き家」に該当して、高額な固定資産税が課税されるリスクもあります。

売りにくくてリスクのある不動産だからこそ、できるだけ早く売却してスッキリしたいですよね!

 

そこでこの記事では、再建築不可物件を売るための7つの方法と注意するべきポイントをわかりやすく解説します。

記事を読むことで、再建築不可物件を売却する一歩が踏み出せるようになります!

 

再建築不可物件とは?

再建築不可物件とは、一度取り壊したら建て替えができない建物のことです。

再建築できない原因として最も多いのは、建築基準法の接道義務を満たしていないことです。

 

建築基準法の接道義務

建築基準法では、建物を建てられる敷地の条件を次のように定めています。

【建築基準法第43条】(平成30年改正)

第1項 建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない

第2項 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない

1号 その敷地が幅員四メートル以上の道(道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省で定める基準に適合するものに限る)に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの

2号 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

東京都都市整備局第

「43条第2項に基づく認定・許可の取扱い」

簡単にいうと「幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していないと建物を建ててはいけない」ということです。

ここでいう「道路」とは、建築基準法上の道路のことで私道や単なる通路は含まれません。

どうしてこのような法律があるかというと、災害時に消防車や救急車が建物に接近するために道路を確保しておく必要があるからです。

「普通に車が走っているから公道だと思っていた」という道が、売却しようとしたら実は私道で再建築不可だったというケースもあります。

編集部
建物が接している道路の種類は、市役所の土木管理課や建築指導課で確認することができます。

 

どうして再建築不可になるの?

昔の日本は、好きな所に自由に家を建てることができました。

しかし「市民が安全に暮らせるように」と昭和25年に建築基準法が制定され、「建物を建ててはいけない土地」が定められました。

それ以降毎年のように改正を繰り返していますが、現在の再建築不可物件が増えるきっかけになったのは、昭和54年の消防車の基準変更で建築基準法が改正されたことです。

それまでの接道義務の基準は「幅員3.64m以上の道路に敷地が1.82m以上接していること」でした。

しかし改正後は「幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していること」に変更されました。

このわずかな差で、法律に沿って建てられたはずの家が突然「法律違反」になってしまいました。

でも、すでに建ててしまった家を取り壊すわけにはいきませんよね。

そこで「次に建築するときから今の法律に従ってください」ということになっています。

家は一生に一度建て替えるかどうかなので、昭和54年以降一度も取り壊していない再建築不可物件はたくさん存在しています。

再建築不可物件のように、現在の法律には沿っていないけれど例外的に残っている建物を“既存不適格建築物”といいます。

 

再建築不可物件の多いエリア

再建築不可物件は、東京23区、神奈川県横浜市、川崎市などの住宅密集地に多く存在しています。

また、京都など歴史ある町の裏路地にも狭い道が多く残っています。

政府の調査によると、敷地に接している道路の幅員が4m以下の家は約3割を占めています。

他にも、突っ込み道路という行き止まりの道路や、袋地という他人の土地を通らないと通行できない家も多く残っていて、再建築不可物件は珍しいものではありません。

 

再建築不可物件の特徴

再建築不可物件は、普通の宅地とどのように違うのでしょうか?

再建築不可物件の6つの特徴をまとめました。

 

価格が安い

再建築不可物件は市場価値が低いため、周辺相場に比べて5割~7割ほどの価格になります。

例えば、坪単価の高い東京23区内で、2000万円の物件が1000万円~1400万円になれば買い手からすると超お買い得物件になります。

郊外の場合は需要が低いためさらに価格は安くなります。

 

固定資産税が安い

再建築不可物件は土地の評価額が低いため、固定資産税も一般の宅地に比べて安くなります。

ただし、空き家対策特別措置法による「特定空き家」に該当すると固定資産税が一気に高くなってしまうので注意が必要です。

 

車通りが少ない

狭い路地に接している敷地の場合、大型トラックやスピードを出す車の出入りがありません。

小さな子供がいる家庭や身体が不自由な人にとっては、安心して外出ができる物件とも言えます。

 

倒壊したときのリスクが高い

再建築不可物件は、万が一地震や火災で倒壊してしまうと建て直しができないというリスクがあります。

天災はいつ起こるか分かりませんので、長く住もうとする人には向いていない物件です。

 

住宅ローンを利用できない

再建築不可物件は土地の評価額が低いため、買い手が住宅ローンを組むことができません。

ローンを組めても金利が割高なので、あまり現実的ではありません。

そのため、現金で一括払いできる買い手に限定されてしまいます。

 

売却しにくい

再建築不可物件のメリットは「東京23区内の家が格安で買える」ということです。

しかし「災害で倒壊すると建て直しができない」「住宅ローンが組めない」などのデメリットが大きいため、一般の人に売却しにくい物件になります。

 

放置すると「特定空き家」になってしまう!?

もし、現在は誰も住んでいない状態で、再建築不可物件を放置しているなら注意してください。

平成27年に空き家対策特別措置法が施行され、次のような建物は「特定空き家」に該当する可能性があります。

  • 倒壊する危険性が高い
  • 管理が適切に行われていない
  • 景観が著しく損なわれている
  • 周辺の生活環境を脅かしている
  • 衛生上著しく有害である

「特定空き家」に該当すると固定資産税が高くなります。

通常は、土地の上に建物があると固定資産税が6分の1になる優遇制度が適用されています。

しかし、特定空き家に該当すると優遇が打ち切られ、更地と同じ高額な固定資産税を支払うことになります。

【関連記事】

空き家所有者のための基礎知識!更地にしたら売れる?特定空き家とは?

 

再建築不可物件を「再建築可能」にして売る方法

再建築不可物件は、建築基準法の接道義務を満たしていないことが原因で建築不可になっています。

つまり、接道要件を満たすことができれば再建築は可能ということです。

では、何をどうすれば再建築が可能になるのでしょうか?

ここからは不可能を可能にする方法をお伝えします。

 

隣地所有者の土地を買い取る

再建築可能にするために一番多く使われる方法は、隣地所有者の土地を買い取ることです。

以下のようなケースでは、隣の敷地と自分の敷地をつなげることで、2mの接道要件を満たすことができます

住宅密集地では、お隣さんも同じく再建築不可というケースも多くあります。

そのままでは売りにくい物件を「買い取りたい」という申し出は、隣の人にとってもメリットが大きいと言えます。

また、土地の一部を借りることで接道義務を満たす方法もあります。

このように、2mの接道義務を満たすことができれば、建築可能になり資産価値は大きく上昇します。

編集部
隣地所有者との交渉は口約束では危険です。トラブルを防ぐためにも値段交渉などは不動産会社を通してください!

 

「みなし道路」ならセットバックで建築可能に

建築基準法が改正された当時、幅員4m未満の道路に建てられている住宅地がたくさんありました。

このような住宅地への救済措置として「建て替え時にセットバックすれば建築基準法上の道路とみなす」という例外があります。

セットバックとは、敷地を後退させて自分の土地の一部を「道路」にすることです。

セットバックすることで再建築が可能になるのは、以下の道路です。

  • 建築基準法の施行日(昭和25年11月23日)または都市計画区域に指定された時点ですでに家が建ち並んでいた道路
  • 幅員4m未満で特定行政庁の指定を受けた道路

建築基準法第42条2項にこの規定があることから、この道路は42条2項道路」「みなし道路」などと呼ばれています。

セットバックは、両側の敷地をそれぞれ道路の中心線から2mのラインまで後退させます。(セットでバックする)

この時、向かいの家がセットバックをしていないと幅員3.5mになり、幅員4mを満たすことができませんよね。

しかし、セットバックのタイミングはそれぞれの家によって異なるので、自分の敷地分だけセットバックすれば再建築してもいいことになっています。

以下のように、対面側が河川・線路・崖などになっている場合は、対面から4mのラインまで後退します。

セットバックした敷地は道路として扱われるため、門扉を設置したり物を置いたりすることはできません。

さらに、建ぺい率や容積率はセットバック完了後の面積で計算するため、建物のサイズが一回り小さくなるデメリットがあります。

しかし、広い敷地の再建築不可物件よりも、建築可能な小さな土地の方が圧倒的に資産価値は高いです

 

「道路位置指定」で私道を公道にする

接道義務は、建築基準法上の道路(国道、県道、市道などの公道)に接していることが条件です。

そのため、たとえ幅員4m以上の道に敷地が2m以上接していても、それが私道や単なる通路であれば再建築不可になります。

そこで、特定行政庁に建築基準法上の道路として認めてもらう方法が「道路位置指定」です。

特定行政庁の指定を受けている道路は“位置指定道路”と呼ばれ、位置指定道路に接している敷地なら再建築が可能になります。

道路位置指定の申請をするためには、私道の共有者との協議や承諾などが必要で手間と時間がかかります。

 

安全性を認めてもらい「但し書き道路」にする

そもそも、建築基準法に接道義務があるのは緊急時の安全を確保するためです。

たとえ接道義務を満たしていなくても、緊急時に安全に避難や救助ができると認められた敷地は建築が可能になるという特例があります。

【建築基準法第43条2項2号】

その敷地の周囲に公園・緑地・広場等の広い空地を有する建築物、その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したものについては、接道義務を適用しない

つまり、災害時に周辺の空地に避難したり消火活動をすることができるのであれば、建築可能ということです。

この法律は平成30年に改正が行われています。

以前は、43条1項に但し書きとしてこの記載があったことから、そのまま43条但し書き」「但し書き道路」と呼ばれています。

但し書き道路にするためは、特定行政庁の許可と建築審査会の同意が必要になります。

また、但し書き道路の基準は各自治体によって異なります。

例えば、新宿区では「接道幅員1.5m~2m未満」でも避難通路が確保されていれば建築可能になっています。

新宿区のように、再建築不可の土地を活用できず、空き家が増え続けていることを問題視している自治体もあります。

自治体でこのような特例を設けることによって再建築不可物件を減らし、宅地としての有効活用を図っています。

編集部
それぞれの自治体によって再建築不可物件の特例は多数存在します。市役所に確認をすると意外な活用方法が見つかることもありますので、是非相談してみてください!

 

「再建築不可物件のまま」売る方法

隣地所有者に土地を譲ってもらえず、接道義務の特例も使えないときは再建築不可物件として売却することになります。

ただし、普通の仲介ではまず売れないので売却しやすい3つのケースをお伝えします。

 

隣地所有者に売る

一番良いのは、隣地所有者に土地を買い取ってもらう方法です。

隣地の人にとっても、敷地が広くなることで得られるメリットはたくさんあります。

  • 日当たりが良くなる
  • 風通しが良くなる
  • 駐車しやすくなる
  • 庭ができる
  • 再建築不可ではなくなる

狭小住宅が密集している東京23区などは、隣の土地も同じく再建築不可というケースがあります。

隣の人の敷地が広くなって接道義務を満たすことができれば、自分の家を再建築することも可能になるので多少高くても買い取ってくれる可能性があります。

 

リフォームをして投資家に売る

再建築不可物件でも、リフォームやリノベーションをすることは可能です。

建築基準法では、改築や大規模修繕を行うときは建築確認申請が必要と定められています。

しかし、例外として「4号建築物」(木造2階建て、延べ床面積500㎡以下)の建物は建築確認申請を受けなくてもよいことになっています。

よく「柱を残せばリノベーションできる」と言われていますが、これは再建築不可物件のほとんどが「4号建築物」に該当しているためです。

 

リフォームをした建物は賃貸としての需要が見込めます。

賃貸なら住宅ローンを組む必要がないので、借りる人にデメリットはありません。

自分が大家さんになって経営するのもいいですが、おすすめなのは投資家に「収益物件」として売って早く手放すことです。

特に東京23区内の駅近物件は家賃も高く設定できるため、買取り希望の投資家が現れる可能性が高いです。

編集部
ただし初期費用がかかることや、賃貸に適している立地であるかなどの判断が必要なので、不動産会社とよく相談してから決めてください!

 

不動産会社に買取りをしてもらう

「安くてもいいから早く売却したい!」という場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法がベストです。

買取価格は相場の3~5割程になりますが、すぐに現金化できるというメリットがあります。

  • 築年数が古い
  • リフォームや修繕を全くしていない
  • 売り出し中の維持費や管理が大変!
  • 内覧の手間を省きたい!

このような場合も買取がおすすめです。

 

再建築不可物件を売却する時のポイント

再建築不可物件を売却したいあなたが注意すべきポイントは、次の3つです。

  • 絶対に更地にしない!!
  • 隣人トラブルは解決しておく!
  • ホームインスペクションを実施する

それぞれ詳しく説明します。

 

絶対に更地にしない!!

再建築不可物件の売却をするなら、絶対更地にしないでください!

一度更地にすると建物を建てることはできなくなります。

先ほどご紹介した売却方法に、隣地所有者との売買や、接道義務の特例がありましたが、どれにも当てはまらなければ再建築不可のまま売却することになります。

しかし、建物がなければリフォームをすることもできないので、資産価値は低くなるどころか買取業者でもお手上げになってしまう可能性があります。

古くても建物さえ残っていればリフォームという活用方法があるので、買い手が希望しない限り絶対に更地にしないようにしてください。

 

隣人トラブルは解決しておく!

住宅密集地のトラブルで最も多いのは、境界線をめぐった隣人トラブルです。

特に築年数の古い再建築不可物件は、以下の理由で隣地境界線が曖昧になっているケースが多いです。

  • 境界プレートの破損や埋没
  • 地震などによる地形の変化
  • 樹木の侵入

古くからのご近所付き合いのおかげでトラブルに発展することがなかった場合でも、売却となれば話は別です。

坪単価の高い東京23区内では、境界線がハッキリしていない土地はリスクが高いため買い手がつきにくくなります

そこで、隣地所有者立ち会いのもと測量を行って境界線を確定させておく必要があります。

また、狭小住宅地ではリフォームを行う際に、隣の敷地に足場の設置をお願いすることもあるので、なるべく円満な関係を築いておきましょう。

 

ホームインスペクションを実施する

再建築不可物件を売却するときは、ホームインスペクションの実施が不可欠です。

ホームインスペクションとは、建築の知識を持った専門家が住宅の劣化状況や欠陥の有無を診断することです。

通常の不動産売却では、売却後に発覚した欠陥は売主の負担で補修する“瑕疵担保責任”があります。

再建築不可物件の場合は、築年数が古く価格も安いことから「現状渡し」「瑕疵担保免責」の特約をつけて契約するのが一般的です。

しかし「建物がどんな状態か分からない」「何かあっても責任を取りません」という家を購入するのはリスクが高いですよね。

買い手にとっては「問題なく住める状態なのか?」「どこまでリフォームが必要なのか?」という情報は重要です。

後になって重大な欠陥が発覚しても再建築することはできないので、ホームインスペクションを行って建物状況を事前に告知した上で売却することになります。

なお、買取の場合は相手が不動産のプロなので、ホームインスペクションを実施する必要はありません。

 

不動産会社選びはどうすればいい?

売却が難しい再建築不可物件は、どんな不動産会社に依頼すればいいのでしょうか?

ここからは、不動産会社を選ぶ際のポイントをお伝えします!

 

再建築不可物件に強い不動産会社を選ぶ

再建築不可物件を売却するなら、再建築不可物件を得意としている不動産会社を選んでください

再建築不可物件は、売りにくくて手間がかかる物件なので、知識と経験と熱意が必要です。

不動産会社に支払う仲介手数料は売却価格によって決まるので、普段は一般宅地を取り扱っている不動産会社が片手間で再建築不可物件を取り扱うと「積極的に販売活動を行わない」「手間がかかるから後回しにする」などの対応が多くなります。

その結果、元々売れにくい物件がますます売れなくなるという悪循環に陥ってしまいます。

再建築不可物件が得意な不動産会社なら、有力な投資家や独自の顧客データを持っていますし、専門のリフォーム業者とのつながりもあります。

さらに、再建築を可能にするための交渉などは、手続きに慣れている不動産会社でないとスムーズにはいきません。

特に、接道義務の規制緩和の基準は自治体によって異なるため、そのエリアでの再建築不可物件の取引実績が豊富な不動産会社を選ぶのがベストです。

 

複数の不動産会社を比較する

不動産会社選びで注意が必要なのは、安く買取をするために「再建築不可物件には全く価値がない!」と売主の不安を煽って安く買い叩く不動産会社がいることです。

相場より安いのは間違いないので一概には言えませんが、複数の不動産会社に相談して全部同じ意見なら問題ありません。

ただ、最初の1社だけで決めてしまうのはリスクが高いので、不動産会社を比較してから決めることをおすすめします。

不動産会社を決めるときに大事なのは次の3つです。

  1. 今の不動産の価値を知っておくこと
  2. どんな会社があるのか知ること
  3. どんな提案をしてくれるのかを聞くこと

あなたにとって一番良い方法を提案してくれる、信頼できる不動産会社を選んでください。

といっても不動産会社はたくさんあるので、手当たり次第に訪問して探すのは大変ですよね。

そこで、おすすめなのが無料の一括査定サイトです。

再建築不可物件が得意な不動産会社を絞り込んで様々な提案を聞くことができ、自分の家がいくらで売却できそうか?という相場感覚も分かるようになります。

時間も手間もお金もかけずに不動産会社を比較することができるので、売却の第一歩として絶対に利用すべきサイトです。

こちらを参考に是非チェックしてみてください!

あなたの家は高く売れる!【不動産売却は準備とスピードが命】

 

【豆知識】もしも更地にしてしまったら!?

もし、再建築不可物件を更地にしてしまった場合はどうすればいいのでしょうか?

再建築不可物件は一度取り壊すと建物を建てることはできないので、売却ではかなり不利になります。

そこで、土地活用にシフトチェンジする方法があります。

  • 月極駐車場
  • コインパーキング
  • バイク・自転車置き場
  • 資材置き場
  • 家庭菜園

再建築不可物件が建ち並んでいるエリアは元々駐車スペースがない家も多いので、月極駐車場としての需要が期待できます。

駅近であればコインパーキング、バイク・自転車置き場などにもできます。

また、近隣の店舗や工場、建設会社の資材置き場として敷地を貸す方法もあります。

いずれにしても、長期間更地のまま放置しておくと固定資産税などの出費がかさむだけなので、早めに不動産会社に相談してください!

 

まとめ

いかがでしたか?

売りにくい再建築不可物件には7つの特別な売却方法があります。

  • 隣地所有者の土地を買い取る
  • 「みなし道路」ならセットバックをする
  • 「道路位置指定」で私道を公道にする
  • 安全性を認めてもらい「但し書き道路」にする
  • 隣地所有者に売る
  • リフォームをして投資家に売る
  • 不動産会社に買取りをしてもらう

 また、再建築不可物件を売却する時のポイントは次の3つです。

  • 絶対に更地にしない!!
  • 隣人トラブルは解決しておく!
  • ホームインスペクションを実施する

再建築不可物件の空き家を放置すると、固定資産税が高額になる可能性もあるので、相場を把握した上で早めに売却することをおすすめします。

この記事があなたの不動産売却のお役に立てれば幸いです。

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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