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離婚するとき「住宅ローンが残っている家」は売るべき?住み続けるべき?

 2019/09/09 不動産
 

人生は何が起こるか分かりません。

生涯を共にするつもりでマイホームを買っても、やむを得ず離婚をする場合もありますよね。

そんなとき、住宅ローンが残っている家はどうしたらいいか悩んでいませんか?

  • 売るべき?それとも住み続けるべき?
  • 共有名義のときはどうすればいいの?
  • 子どものためにこのまま住み続けたい
  • 夫名義だけど妻もローンの支払いに協力していた
  • 早く売却してスッキリしたい

結論からいうと、離婚をするならローンの残っている家は売った方がいいです

なぜなら、銀行と結んだローン契約はずっと続くからです。

住宅ローンの名義人が支払いを滞らせてしまうと、連帯保証人が代わりに支払いをすることになります。

最悪の場合は住んでいる家を差し押さえられ、強制退去になってしまうかもしれません。

離婚をした後にトラブルになるのは避けたいですよね!

 

そこでこの記事では、離婚をするときにローンが残った家を売るか?住み続けるか?それぞれのメリット・デメリットについて解説します。

記事を参考に、気持ちの良い新生活をスタートさせて頂ければと思います!

 

離婚するときは不動産も財産分与の対象になる

離婚をするときは、夫婦の共有財産はすべて財産分与をします。

結婚してから買った家も夫婦で築いた財産になるので、名義人がどちらになっているかに関係なく1/2ずつ公平に分配するのが原則です。

たとえば、家の価値が3000万円だとしたら1500万円ずつ分け合うということですね。

 

住宅ローンが残っている家の問題点

住宅ローンが残っていると「残りの支払いはどうするか?」という大きな問題がありますよね。

大前提として、離婚をしても銀行と結んだ住宅ローンの契約内容を変更することはできません

具体的にいうと、名義変更や連帯保証人の解消はできないということです。

そのため、もしローンの支払いが滞ると連帯保証人に支払い義務が回ってきます

支払うことができなければ、抵当権に入っている不動産は競売にかけられ強制退去させられてしまいます。

問題が起こったときに、元配偶者と連絡がつかなくなることも十分考えられます。

万が一のリスクを考えた上で、住み続けるかどうか判断することが大切です。

 

トラブルを避けるには売却するのがベスト!

離婚後のトラブルを避けるには、ローンの残っている家は売却するのがベストです。

離婚をするときは、すでに夫婦間でトラブルが発生している状態だと思います。

その上、住宅ローンの支払いをめぐるお金のトラブルは、大きな負担になるので避けたいものですよね。

そこで、売却するメリット・デメリット、ローン残高についての注意点をお伝えします。

 

売却するメリットとデメリット

住宅ローンの残っている家を売却するときは、次のようなメリットとデメリットがあります。

売却するメリット

ローンの支払い義務がなくなる

連帯保証人の責任がなくなる

強制退去のリスクがない

売却するデメリット

引っ越しが必要

任意売却するとブラックリストに載る

家を売ると引っ越しをしなければなりません。

そのため一時的に負担は増えます。

ですが、ローン支払いの義務と責任がなくなることや、強制退去のリスクがないのは大きなメリットです。

 

売却代金でローンを払えるか?を確認する

ローンの残っている家を売るとき、ポイントは「売却代金でローンの残りを払えるか?」ということです。

でも、家の価格が分からなければ、ローン残高を上回るのか分かりませんよね。

そこでまずは、不動産の売却価格をチェックしてください。

不動産の価値を知る方法は2つです。

  • 不動産会社の無料査定を受ける
  • 鑑定士に鑑定を依頼する

鑑定士は、建物の評価額を正確に計算するプロです。

鑑定額をもとに財産分与を行うので、売却するつもりがなければ鑑定士に依頼するのがオススメです。

ただし、鑑定費用は30~50万円かかります。

一方、不動産会社の無料査定は不動産売買のプロが行います。

顧客情報や不動産売買に必要なデータを把握しているため、実際に売却できる現実的な価格を提示します。

売却するつもりなら不動産会社の無料査定を受けることをオススメします。

 

アンダーローンの場合

「アンダーローン」とは、ローン残高が売却価格を下回ることです。

売ればローンを完済できるので、手元に入った現金を1/2ずつ公平に分け合うことができます。

離婚した後に住宅ローンの返済でもめることはなくなるので、最も平和な解決策といえます。

 

オーバーローンの場合

「オーバーローン」とは、ローン残高が売却価格を上回ることです。

ローンが完済できないので抵当権抹消をすることができず、売却は難しくなります。

ただ、オーバーローンでも家を売却する方法はあります。

 

①自己資金を足してローンを完済する

ローン完済に足りない分を、夫婦の預貯金などから足して完済する方法です。

月々の返済や連帯保証人としての責任がなくなりスッキリします。

 

②任意売却をする

自己資金が足りないときは、任意売却という手段もあります。

任意売却とは、ローンを完済していなくても銀行に抵当権抹消をしてもらって売却する方法です。

競売を避ける手段として使われていて、不動産会社に間に入ってもらい銀行と交渉しながら売却を進めていきます。

任意売却をすると、売却後のローン残債を圧縮したり、月々の返済額を減らす相談も可能になります。

ただし、任意売却をするとブラックリストに載ります

ブラックリストに載ると、数年間はカードが使えなくなるなどのデメリットがあるので注意してください。

【関連記事】

任意売却と競売の違いとは?任意売却のメリットと知っておくべき6つの注意点

 

住み続けるときはリスクが大きくなる

子どもの生活環境を変えないように、そのまま住み続けたい場合もありますよね?

ただし、将来のリスクをしっかり理解しておく必要があります。

そこで、離婚後にどちらかが住み続ける場合のメリット・デメリット、よくある4つのケースについて解説します。

 

住み続けるメリットとデメリット

離婚後にどちらかが住み続けるときは、以下のメリットとデメリットがあります。

住み続けるメリット

引っ越しをしなくてもいい

住み続けるデメリット

ローンの支払い義務が続く

連帯保証人の責任が続く

強制退去のリスクがある

住み続ける側は引っ越しをしなくていいので、環境が変わらないなどのメリットがあります。

しかし、ローンの名義人が支払い不能になったときは、強制退去のリスクなど大きなデメリットがあります。

 

【ケース1】夫名義の家に「妻」が住み続ける/連帯保証人は妻

夫が支払い不能になったら妻に支払い義務が発生する

連帯保証人の変更はできない

妻に収入がなければ名義変更はできない

最も多いのは、夫が慰謝料の代わりに住宅ローンを支払い、妻と子どもがそのまま住み続けるというケースです。

子供の環境が変わらない、住宅費がかからないなど、妻にとって負担はないように思えます。

ただ、このケースには問題点があります。

それは、夫がローンと新居の家賃を二重で支払うことになるため、支払い滞納のリスクがあることです。

別々に住む夫が支払いをしてくれなくなった場合、連帯保証人である妻に支払い義務が回ってきます

支払えなければ、住んでいる妻と子どもが強制的に退去させられてしまうリスクがあります。

 

【ケース2】夫名義の家に「夫」が住み続ける/連帯保証人は妻

アンダーローンの場合、夫から妻に財産分与として現金を支払う

夫が支払い不能になったら妻に支払い義務が発生する

連帯保証人の変更はできない

夫名義の家にそのまま夫が住み続け、妻が出ていくというケースです。

売却代金でローンを完済できるアンダーローンでも、夫が住み続ける場合は、夫から妻に財産分与として現金を支払います

不動産査定額からローン残高を差し引いて、残りの金額の1/2を支払います。

たとえば・・・

【査定額3000万円、ローン残高2000万円の場合】

査定額3000万円-ローン残高2000万円=財産分与対象額1000万円

財産分与対象額1000万円÷2人=500万円

住み続ける側の夫が、現金500万円を妻に支払うことになります。

ただし、このケースでも夫の支払いが滞ったときは連帯保証人である妻に支払い義務があります。

ある日突然、支払い請求がくる可能性があることを忘れないようにしなければなりません。

 

【ケース3】夫名義の家に「妻が家賃を払って」住み続ける/連帯保証人は妻

賃貸借契約書の作成が必要

夫が支払い不能になるリスクが少ない

妻に収入がなければ名義変更はできない

妻が「家賃」というかたちで毎月夫に支払いをして、妻と子どもが住み続けるパターンです。

このような形態にする場合は、妻と夫の間で賃貸借契約を結びます。

結果的に、妻がローンを支払うのと同じことなのですが、契約上は夫が銀行にローン返済を続けていきます。

このケースでは、夫は「家賃」として毎月の収入があるためローンの支払いが滞る可能性は低いです

「それなら妻名義に変更すればいいんじゃないの?」と思うかもしれませんが、妻が正社員として働いていない限りは、銀行のローン審査に通ることは現実的に難しいといえます。

 

【ケース4】共有名義で「どちらかが」住み続ける/連帯債務者

共有名義の解除はできない

連帯債務者の支払い義務は継続する

夫婦の共有名義になっている家に、どちらかが住み続けるケースです。

共有名義の場合でも、ローンが残っている限りは単独名義にしたり、連帯債務者としての義務を逃れることはできません

なぜなら、銀行は2人分の収入があることを前提にお金を貸しているからです。

支払う人が1人になれば、銀行にとっても支払い不能のリスクは高くなるので簡単には認めてもらえません。

  

ローンが残った状態で離婚するときの注意点

住宅ローンが残った状態で離婚をするときは、さまざまな問題が発生します。

そこで、トラブルを避けるための注意点をお伝えします。

 

団信保険の契約内容を確認する

住宅ローンには、名義人が死亡したり重度障害になったときに支払い免除になる「団信保険」があります。

住宅ローンを組むときに加入しているはずなので、保険の契約内容がどのようになっているか確認しておくことをおすすめします。

 

公正証書を作成する

家を売らずにどちらかが住み続ける場合、公正証書を作成しておくことをオススメします。

ローン名義人が支払い不能になったときに、連帯保証人や住み続ける側に大きなリスクがあるからです。

たとえば「支払いが滞った際は名義人の給与を差し押さえる」など、住み続ける側が突然家を失うことがないように、きちんと取り決めておくことが大切です。

 

査定は必ず複数社に依頼する

不動産会社に査定を依頼するのであれば、必ず複数の不動産会社の査定額を比較してください。

なぜなら、査定額は不動産会社によって異なるからです。

1社目がローン残高より高い査定額だったとしても、2社目はローン残高より低い査定額になることもあります。

もしも、1社しか査定せずに売却して、結果的にオーバーローンになってしまえば、新たなトラブルが発生してしまいます。

売却価格の相場を把握するためには、できるだけ多くの不動産会社に査定をしてもらうことが大切です!

 

まとめ

いかがでしたか?

離婚をするときは、ローンが残っている家は売却するのがおすすめです。

どちらかが住み続ける場合は、万が一支払いが滞った場合に連帯保証人に支払い義務があるというリスクを十分理解した上で判断してください。

 

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この記事が、あなたの大事な選択をするお役に立てれば幸いです。

 

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嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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