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「レインズ」とは?不動産売却に”必要不可欠”なレインズの仕組みと注意点を解説

不動産売却をするとき、仲介業者から「レインズの登録証明書」という書類を渡されることがあります。

レインズ登録証明書は「あなたの物件情報をレインズに登録して、他の不動産会社と共有しました」というものです。

  • そもそもレインズってどんな仕組みなの?
  • 売主は知らなくても大丈夫?
  • レインズに登録するメリットって?
  • 不動産会社に騙されたくない!
  • 不動産をなるべく早く高く売りたい!

レインズは不動産会社専用のネットワークシステムで、不動産会社同士が物件の情報を共有して早期売却を目指すために使われます。

レインズの仕組みは、家を早く高く売るために売主は絶対に知っておくべきです。

 

この記事では、レインズの仕組みとメリットやデメリット、利用時の注意点についてお伝えします。

記事を読んで不動産売却の参考にして頂ければと思います。

 

レインズとは?

レインズとは、REINSRealリアル Estateエステート Informationインフォメーション Networkネットワーク Systemシステムの略で、国土交通省に指定された不動産流通機構が運営する不動産情報の共有システムのことです。

昔は、売却物件の情報は紙ベースで行われていたため、物件情報は依頼を受けた不動産会社のみで抱えていました。

そのため、物件情報はその不動産会社に問い合わせをした買い手しか知ることはできませんでした。

しかし、それではなかなか買い手が見つからないため、1990年に国土交通省が、不動産会社がお互いの物件情報を共有し売却をスムーズに行うためにレインズを立ち上げました。

レインズには以下の4つの団体があり、各地域によって分かれています。

(公財)東日本不動産流通機構(東日本レインズ)

北海道・青森県・岩手県・宮城県・秋田県・山形県・福島県・茨城県・栃木県・群馬県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・新潟県・山梨県・長野県

(公社)中部圏不動産流通機構(中部レインズ)

富山県・石川県・福井県・岐阜県・静岡県・愛知県・三重県

(公社)近畿圏不動産流通機構(近畿レインズ)

滋賀県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県・和歌山県

(公社)西日本不動産流通機構(西日本レインズ)

鳥取県・島根県・岡山県・広島県・山口県・徳島県・香川県・愛媛県・高知県・福岡県・佐賀県・長崎県・熊本県・大分県・宮崎県・鹿児島県・沖縄県

 

レインズの仕組み

レインズは、不動産会社専用のシステムで一般の人は見ることができません

売却の依頼を受けた不動産会社は、レインズに物件の所在地や売却価格、図面などの詳細を登録します。

レインズへ登録すると他の不動産会社が情報を閲覧できるようになり、買い手の希望条件などを検索し、不動産会社同士でやり取りをしながら売却につなげていきます。

売却が完了すると不動産会社は実際に成約した価格を登録します。

このようにデータベースを蓄積させていくことで、過去の成約価格から相場を把握することができるようになっています。

不動産会社の行う机上査定は、基本的にレインズのデータベースを参考に算出しています。

 

また、一般の人でもレインズの情報を閲覧できるサイトがあります。

【REINS Market Information(レインズマーケットインフォメーション)】

指定流通機構の保有する取引情報を一般公開しているサイトで、不動産会社専用のものよりも大まかな情報になりますが、成約価格が公開されているので相場を確認したい場合に利用すると便利です。

 

レインズに登録するとお金はかかる?

レインズは会員である不動産会社が利用料を支払っているため、物件を登録しても売主がお金を支払うことはありません

レインズへの登録と情報公開は、チラシや広告と同じように販売活動の一部です。

そのため、売主が支払うのは成約時の仲介手数料のみになります。

 

レインズへの登録は義務?

不動産売却において、レインズに物件の登録をすることは義務なのでしょうか?

登録をする場合としない場合について、それぞれ説明します。

 

レインズに登録する場合

不動産会社に仲介を依頼するときは、以下の3つの媒介契約のうちいずれかを選ぶことになります。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、一つの不動産会社とのみ仲介契約を結ぶことです。

媒介契約の詳しい違いについてはこちらの記事を参考にしてください。

不動産売却の専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の違いとは?

これらの媒介契約のうち、レインズへの登録が義務付けられているのは、「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」を締結した場合です。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
5日以内 7日以内 義務なし

売却依頼を受けた不動産会社は、媒介契約の締結日から5日または7日以内に物件情報をレインズに登録する義務があります。

レインズへの登録が完了すると、売主に登録証明書が渡されます。

 

レインズに登録しない場合

レインズに登録をしない場合は、以下のようなケースです。

 一般媒介契約の場合

複数の不動産会社と同時に媒介契約を結べる「一般媒介契約」を選んだ場合は、レインズへの登録は任意になります。

ただし、売主が申し出ればほとんどの不動産会社はレインズへ登録をしてくれます。

また、国土交通省も一般媒介契約の際も積極的にレインズへの登録をするように呼びかけています。

「近所の人に売却活動をしていることを知られたくない」などの事情があれば、レインズへの登録を拒否することもできます。

周囲に知られず早く売却したい場合には、買取という方法があります。

買取についての詳しい内容はこちらの記事を参考にしてください。

【関連記事】

不動産売却の「買取」とは?仲介と買取の違いと知っておくべき6つのポイント!

 

好条件の物件の場合

元々、レインズは不動産会社同士が情報共有して、早く売却するためのシステムです。

そのため、すぐに売れそうな好条件な物件の場合は、わざわざ情報共有しなくても自社で買い手が見つかります。

  • 価格が安い
  • 築年数が浅い
  • 駅近

このような好条件の場合、不動産会社はレインズへの登録義務がない一般媒介契約をすすめ、自社の顧客の中から買い手を探そうと考えています。

 

レインズに登録するメリットとデメリット

物件情報をレインズに登録することによって、複数の不動産会社が物件情報を検索できるようになります。

そのため、買い手が見つかりやすくなり、早く高く売れるというメリットがあります。

デメリットは、レインズに登録後してから半年以上売れなかった場合に「売れ残り」のイメージが付く可能性があることです。

ただし、買い手の数や希望条件は日々変化してくため、希望条件に合った買い手が現れたときに情報が公開されていなければ、売却の機会を逃してしまいます

編集部
「不動産をなるべく早く高く売りたい!」という場合は、レインズへ登録するメリットは大きいと言えます。

 

 

レインズで業者の不正を見抜く!

不動産会社の中には、残念ながら自社の利益だけを考え、売主に不利益をもたらすような悪徳業者が存在します。

現在のレインズには、そのような業者の不正を見抜くシステムが備わっています。

売主が騙されないために重要なことなので、知っておいてください。

 

売主に不利な囲い込みとは?

通常、不動産会社は仲介手数料によって利益を出しているため、一つの物件で売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることができれば、利益は倍になります。

このような取引を「両手取引」と言いますが、結果的に両手取引になることは違法ではありません。

問題なのは「囲い込み」と言われるもので、仲介手数料を売主と買主の両方から受け取るために、意図的に自社の顧客同士で売買を完結させようとする違法な行為です。

例えば、他の不動産会社から「内覧希望者がいます」と問い合わせがあっても、「すでに交渉中です」と嘘をつき、自社の買い手に無理矢理値引きをしてでも売却をすることです。

あなたが3000万円で売却を希望している場合、他社で「3000万円で購入します」という買い手が現れても、それを断って自社の顧客に2500万円で売却する可能性があるということです。

そうなれば、売主のあなたが500万円の損をすることになってしまいます。

売主と買主の両方から仲介手数料を受け取れる業者にとっては、500万円の値引きをしても利益の方が多くなります。

このような悪質な囲い込みは、売主にとって不利益でしかありません。

 

レインズのステータス機能

レインズの物件情報には3種類のステータスがあります。

  • 公開中・・・内覧可能な状態
  • 書面による購入申込あり・・・買い手が購入申込書を提出し、契約の一歩手前の状態
  • 売主都合で一時紹介停止中・・・内覧をストップさせている状態(引越しの前後や、家族がインフルエンザの場合など)

囲い込みの手段として考えられるのは、他の不動産会社からの問い合わせを避けるために、ステータスを意図的に「書面による購入申込あり」や「売主都合で一時紹介停止中」に変更してしまうことです。

 

売主がレインズをチェック

悪質業者の囲い込みにブレーキをかけるために、2016年に国土交通省は売主もレインズの情報を見られるように改正しました。

不動産会社がレインズへ登録をすると、登録証明書が発行され、記載されているID・パスワードでログインすれば、売主がレインズの物件情報やステータスを確認することができます。

ログインできるのは、専属専任媒介契約または専任媒介契約をした売主で、閲覧はパソコンからのみになります。

レインズの内容などを変更した場合、データが反映されるまでに1~2日かかることもありますので、こまめにチェックしてください。

  • 勝手にステータスが変わっている
  • 販売活動において重要な図面が登録されていない
  • データが削除されている

このような場合は囲い込みの可能性がありますので、不動産会社にすぐに確認してください。

編集部
問い合わせの対応に誠実さが感じられなければ、別の不動産会社と仲介契約を結び直すことも考えた方が良いかもしれません。

【関連記事】

不動産会社の「囲い込み」とは?わざと売らない!?不動産売却の実態と対処法

 

まとめ

いかがでしたか?

レインズとは、不動産会社専用の情報共有システムのことで、物件を登録することで買い手が見つかりやすくなります

専属専任または専任で媒介契約をした場合は、不動産会社がレインズへ物件登録することが義務付けられています。

また、IDとパスワードが発行された売主はレインズにログインすることができるようになります。

業者の囲い込みを防ぐためには、レインズのステータスなどをこまめにチェックしてください。

 

あなたの大切な家を売るなら、信頼できる業者にお願いしたいですよね。

良い業者を探すためには、なるべく複数の業者を比較することです。

しかし、不動産会社に一社一社電話をかけていくのは、時間も手間もかかって大変です。

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こちらの記事を参考に是非チェックしてみてください。

プロが勧める不動産売却一括査定サイト5選!メリットとデメリットも解説

 

この記事があなたのお役に立てれば幸いです。

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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