【不動産売却】レインズの仕組みとは？メリット・デメリットも解説！

不動産売却するとき、仲介の契約を結んだ不動産会社から「レインズ登録証明書」という書面を受け取ることがあります。

• 「レインズ」という言葉をはじめて聞いた
• どんな仕組みかよくわからない
• 登録することでなにか意味があるの？

このような方も多いのではないでしょうか？

レインズとは、不動産会社同士で物件情報を共有するためのシステムのことです。

早期売却を目指すために、協力して買い手を見つけましょう！という流れでつくられました。

しかし中には、自社の利益のためにレインズを悪用する不動産会社もいます。

こういった不動産会社に騙されないようにするには、売主のあなたがレインズの仕組みについてしっかり理解しておくことが大切です。

この記事では、レインズの仕組みとメリットデメリット、不動産会社の不正を見抜く方法をお伝えします。

記事を読むことで、レインズについての基礎知識、騙されないための対策がわかります。 

レインズの仕組みとは

レインズ（REINS）とは、不動産会社専用のネットワークシステムのことで、以下の頭文字をとったものです。

Real リアル
Estate エステート
Information インフォメーション
Network ネットワーク
System システム

売却の仲介依頼を受けた不動産会社がレインズに物件を登録すると、他の不動産会社もその情報を見られます。

レインズ登録証明書は「きちんとレインズに登録して他社にも共有していますよ」という証ですね。

スピーディに情報公開することで、条件にあった買主をより早く見つけることが可能になります。

地域ごとに4つのレインズがある

レインズは、国土交通省の指定した不動産流通機構が運営しており、以下の地域ごとにわかれています。

（公財）東日本不動産流通機構（東日本レインズ）
北海道・青森県・岩手県・宮城県・秋田県・山形県・福島県・茨城県・栃木県・群馬県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・新潟県・山梨県・長野県

（公社）中部圏不動産流通機構（中部レインズ）
富山県・石川県・福井県・岐阜県・静岡県・愛知県・三重県

（公社）近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）
滋賀県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県・和歌山県

（公社）西日本不動産流通機構（西日本レインズ）
鳥取県・島根県・岡山県・広島県・山口県・徳島県・香川県・愛媛県・高知県・福岡県・佐賀県・長崎県・熊本県・大分県・宮崎県・鹿児島県・沖縄県

一般人が閲覧できるレインズもある

上記4つのレインズは業者専用となっていて、基本的に一般の人は見られません。

しかし、一般人向けにデータの一部を公開しているサイトがあります。

【REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）】

レインズマーケットインフォメーションには成約価格のみ掲載されており、不動産の相場がどのくらいなのか？を把握したいときに利用できます。

レインズへの登録は無料

レインズに物件情報を登録すると、あとで料金を請求されるのではないか？と心配される方もいると思います。

しかし、レインズの利用料は加盟している不動産会社が毎月支払っており、売主は完全に無料なので安心してください。

専任媒介契約を結ぶと必ずレインズに登録してもらえる

売主が不動産会社と結ぶ媒介契約には3種類あり、1.専属専任媒介契約 2.専任媒介契約を選ぶと、不動産会社にはレインズに登録する義務が発生します。

一般媒介契約の場合は、不動産会社にレインズへの登録義務はないので、もし積極的な情報公開をのぞむのであれば専任媒介契約以上を結ぶとよいでしょう。

一般媒介契約であっても積極的にレインズに登録するようにと、国土交通省は推奨しています。
売主から申し出れば、不動産会社はレインズに登録してくれますので、相談してみてください。

レインズに登録するメリット・デメリット

レインズに登録すると、具体的にどんなメリット・デメリットがあるのでしょうか？

レインズに登録するメリット

レインズに登録すると、ほぼすべての不動産会社があなたの物件を閲覧できるようになります。

物件情報がたくさんの不動産会社の目に留まれば、タイミングを逃さず早期売却できるようになります。

またレインズにはデータベースが蓄積され、取引価格が可視化されていることから、相場より安すぎる価格で売却されるといったこともなくなります。

レインズに登録するデメリット

レインズに登録すると良いことだらけのように感じますが、デメリットはあるのでしょうか？

もしあなたが誰にも知られることなく不動産を売りたいとしたら、不動産会社を通じて情報が広まってしまう恐れがあります。

また、長期間（半年以上）売れなかったときは「ワケあり物件・・・？」と買い手に敬遠され、さらに売れにくくなるという悪循環に陥るリスクもあります。

レインズで不動産会社の不正を見抜く方法

不動産会社の中には、物件の「囲い込み」をする悪徳業者が存在します。

不動産会社に騙されないために、レインズを利用した不正を見抜くポイントをお伝えします。

売主に不利益をもたらす囲い込みとは

「囲い込み」とは、仲介手数料を売主・買主の両方からもらうために、自社の顧客同士で無理矢理取引をおさめようとする行為です。

たとえば、レインズへの登録を故意におこなわず、他社からの問い合わせをシャットアウトするといった手口があります。

囲い込みをされてしまった売主は、売却の機会損失と大きな不利益を被ってしまいます。

専任媒介なら売主もレインズを閲覧できる

業界に蔓延するこういった囲い込みにブレーキをかけるため、現在では売主もレインズの情報を見られるようになっています。

専属専任媒介契約または専任媒介契約を結んだ場合は、不動産会社から「レインズ登録証明書」が発行され、証明書に記載された情報を入力することでログインできるようになります。

あなたの売りたい物件がきちんと登録されているか、確認してください。

ステータス機能をチェックしよう

レインズに登録された物件は、3つのステータスに分けられます。

囲い込みをする不動産会社は、他社からの問い合わせが入らないようにするために、なんとこのステータスを勝手に変更してしまいます。

内覧可能な状態にもかかわらず、「購入申込あり」にされてしまうと、せっかく買い手が見つかったのに売却のチャンスを失ってしまいますよね。

また、物件が魅力的に”みえない”ようにするために、わざと詳細図面や写真を載せない、事実とはちがう情報を掲載するなど、他社に取られないように情報操作をします。

こうした不正を見抜くためには、売却活動中はこまめにレインズをチェックし、おかしい点がないかどうか売主自身で確認することが重要です。

囲い込みの疑いがあり対応に誠実さが感じられなければ、ほかの不動産会社と仲介契約を結び直すことも考えた方が良いかもしれません。

まとめ

いかがでしたか？

レインズは、あなたの不動産を早期売却するために必要不可欠なシステムです。

近年は、不動産会社の囲い込みを防ぐために国も動いており、売主自身もレインズをチェックできるようになっています。

不動産会社に騙されないためにも、レインズはこまめにチェックしてくださいね！

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