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親が認知症になった!親の代理で不動産を売却するための「7つのステップ」

 2019/08/10 不動産
 

「人生100年時代」に突入した日本では、高齢者の4人に1人が認知症またはその予備軍と言われています。

家族が認知症になると、精神的にも金銭的にも大きな負担がかかってしまいますよね。

「親が認知症になってしまった!施設に入る費用が必要なので親名義の不動産を売りたい」

このように悩んでいる方も多いと思います。

しかし、不動産の名義人が認知症になってしまうと、不動産売却は一気に難しくなります

親の代わりに売却するためには「成年後見(せいねんこうけん)制度」というものを利用しなければなりません。

成年後見制度とは、判断能力がない人に代わって後見人が法的契約などを行うというものです。

もし、認知症の人が自分で家を売ったり、家族が勝手に処分したりすると、その売買契約は無効になってしまいます。

家を売って親が施設に入所した後に売買契約が取り消されて代金を全額返金することになった・・・なんて事態にならないようにしなければなりません。

 

そこでこの記事では、認知症の親の代わりに不動産を売却する正しい方法を、わかりやすく説明します。

是非最後まで読んで、不動産売却に役立てて頂ければと思います。

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認知症になると不動産売却はできない

不動産の売却ができるのは、原則として名義人のみです。

しかし、名義人である親が認知症になってしまうと、契約書を理解したり法律的なことが何も分からなくなりますよね。

では、親の代わりに子供が不動産を売却することはできるのでしょうか?

 

名義人以外は不動産売却できない

血のつながった子供であっても、名義人外の人が不動産を売却することはできません

もし、他人が不動産を売却できてしまったら、悪意ある親族が勝手に家を売って、現金を受け取ることができてしまいます。

また、認知症の人は他人に不動産を売却されても気付くことができませんので、最悪の場合、認知症の高齢者が突然家を失うことになってしまうかもしれません。

 

名義人であっても意思能力がなければ不動産売却できない

判断能力のない人を守るため、民法では「名義人に意思能力がない状態で行った契約は無効」とされています。

  • 不動産を売ることでどのような結果になるのか?
  • 売却にともなって発生する義務を理解しているか?

このようなことが分からなければ、名義人である親が売却したとしても契約は無効ということです。

サインさえあれば契約が成立するとしたら、認知症の人は悪徳業者のカモにされてしまいますよね。

例えば、安すぎる価格で家を売って大損してしまうなどの被害も考えられます。

 

認知症になったら成年後見制度を利用する!

名義人以外は不動産売却できない

名義人であっても意思能力がなければ不動産売却できない

この原則に従うと、認知症になったら永遠に不動産売却できないことになってしまいますよね。

そこで登場するのが「成年後見制度」です。

 

成年後見制度とは?

成年後見制度とは、認知症に限らず判断能力がない人に代わって、後見人が法的契約や財産管理を行い、を保護・支援する制度です。

しかし、成年後見制度を利用するためには厳しい決まりがあります。

 

成年後見制度には2つの方法がある

まず、成年後見制度には次の2つの方法があります。

  1. 法定後見制度…裁判所が後見人を選ぶ
  2. 任意後見制度…親が自分で後見人を選ぶ

簡単にいうと

認知症が発症してから裁判所が後見人を選ぶのか?

元気なうちに親があらかじめ後見人を選んでおくのか?

このような違いがあります。

それぞれ詳しく説明します。

 

【法定後見制度】

法定後見制度とは、すでに認知症を発症している場合に、裁判所の判断によって後見人にふさわしい人を選ぶ方法です。

そのため、子供が「私が代理人になります」と立候補しても認められないこともあります。

さらに、法定後見人は3つに分類されます。

  1. 後見人…判断能力がまったくない場合
  2. 保佐人…判断能力が著しく不十分な場合
  3. 補助人…判断能力が不十分な場合

「後見人」には、ほとんどの代理権が与えられます。

「保佐人」や「補助人」には、制限付きの代理権が与えられ、権限を超えるときはその都度裁判所の許可を得て行うことになります。

 

【任意後見制度】

任意後見制度とは、将来認知症になった時のために、親があらかじめ自分の子供などを後見人に指名しておく方法です。

「もし、私が認知症になったらこの人を代理人にします」という任意後見契約を結び、公正証書を作成します。

そのときに、後見人に任せる管理内容も親が自分で決めることができます。

例えば「不動産管理はすべて子供に任せる」という内容になっていれば、後見人になった子供は自由に不動産売却をすることができます。

ただし、任意後見制度には次のようなデメリットもあります。

取消権がない

契約書に記載された代理権のみ

取消権とは、一度結んだ契約を無効にすることです。

例えば、認知症の親が不要なリフォーム契約を結んでしまった場合、法定後見制度なら契約を取り消せますが、任意後見制度では取り消しができません

また、公正証書を作成した時点では「必要ないだろう」と思って記載しなかったことは、後見人が手続きすることはできません。

そのような場合は、任意後見制度を終了させて、新たに法定後見制度の申し立てをし直すことになります。

編集部
ちなみに、成年後見制度には「法定」と「任意」の2つありますが、任意後見制度を利用する人はほとんどいません。

なので、一般的に「成年後見制度」という場合、“法定後見制度”のことを指しています。

この記事でも後見制度」の説明をするときは、”法定後見制度”の意味合いとして解説していきます!

 

成年後見制度を利用するには裁判所の許可が必要

認知症になると、誰でも後見人がつくのかというとそうではありません。

成年後見制度を利用するためには、まずは裁判所の許可を得なければいけません。

裁判所に申し立てをして「この人には成年後見人が必要ですね」と認めてもらうことで初めて“成年被後見人”になれます。

支援する側についても「この人になら管理を任せられそうですね」と裁判所に認めてもらうことで“成年後見人”になれます。

 

成年後見人になれる人

裁判所は、後見人候補者の職業、経歴、利害関係などから、成年後見人としてふさわしい人を選びます。

後見人として認められるのは以下に該当する人です。

  • 親族
  • 弁護士
  • 司法書士
  • 社会福祉士
  • 法人
  • 市区町村長など

親族が後見人になるケースもあれば、裁判所が決めた司法書士などが選ばれるケースもあります。

つまり、成年後見制度は面識のない他人が親の財産管理をする可能性があるということです。

また、成年後見人が複数人だったり、成年後見人がきちんと任務を行っているかチェックする「成年後見監督人」がつくケースもあります。

 

成年後見人になれない人

認知症の人に24時間付き添って世話をしていても、成年後見人になれない人がいます。

成年後見人になれないのは以下に該当する人です。

  • 未成年
  • 破産者
  • 被後見人に対して訴訟を起こしている人及びその配偶者や直系血族
  • 裁判所によって解任された法定代理人、保佐人、補助人
  • 行方の分からない人
  • 不正行為など後見人としてふさわしくない事由のある人

財産管理をするための法的効力がなかったり、財産を使いこんでしまう恐れがある人、社会的信用のない人は成年後見人にはなれません。

 

成年後見人に選ばれるのは7割が専門職

候補者を親族にして申し立てても、実際に裁判所に選ばれるのは7割が弁護士や司法書士などの専門職です。

特に、以下の場合は第三者が選ばれる可能性が高くなります。

  • 親族が高齢者のみである
  • 親族間での争いがある
  • 親族が財産を使い込む恐れがある

このような場合は、親族は後見人に選ばれにくくなります。

ただ、2016年に「成年後見制度の利用の促進に関する法律」が施行され、最高裁判所が「後見人にふさわしい親族がいる場合、本人の利益保護のために親族を選任することが望ましい」と発表しました。

これによって、今後は親族も成年後見人に選ばれやすくなっていくでしょう。

 

成年後見人の義務と権利

成年後見人になっても、財産を好き勝手売却したり、自分のために使えるというわけではありません。

また、成年後見人には裁判所への定期的な報告義務もあります。

 

成年後見人の任務は売却後もずっと続く

成年後見人は、認知症の人の財産を亡くなるまで管理する義務があります。

そのため、不動産売却後も家庭裁判所に財産の状況などを報告し続けなければなりません。

不動産を売却するために成年後見制度を利用したとしても、その他の任務もすべて行うことになります。

 

きちんとした理由があれば財産処分できる

財産を処分する場合は、「本人の利益のために使う」という正当な理由が必要です。

例えば、次のようなケースです。

  • 本人が施設に入居するための資金にする
  • 入院費や介護費用として使う
  • 空き家の場合、倒壊する恐れがあるため解体費用にあてる

あくまでも「本人のために」というのが基本です。

また、不動産売却をするときは売却価格にも注意してください。

「高くても安くてもどうせ分からないから、この価格でいいや」と、相場より著しく低い価格で売却すると「本人の不利益」にあたり売却が認められないこともあります。

 

居住用不動産を売るときは許可が必要

居住用不動産を売却するときは、家庭裁判所の許可が必要です。

例えば、親が元々住んでいた家、一時的に入院をしているけれど退院後に戻る予定の家、など、将来住む可能性がある家が居住用になります。

「居住用」の認識を間違えて裁判所の許可を得ずに売却すると、その売買契約は無効となりますので注意してください。

 

認知症…?グレーなときの対処法

もの忘れはあるけれど、年齢のせいなのか認知症なのかよく分からないこともありますよね。

このようなとき家族はどう対応すれば良いのでしょうか?

 

3つの売却パターン

親の代わりに不動産を売却したい場合、親の意思能力がどの程度あるかによって手続きは変わります。

3つのパターンを解説します。

 

①意思能力が正常なら「委任状」

  • 病気で寝たきりになって入院している
  • 体が衰えたので施設に入っている

体が不自由であっても、本人の意思がハッキリしている状態であれば「委任状」を作成して、子供が親の代わりに不動産売却をすることができます。

これが一番簡単な方法です。

 

②意思能力がなければ「成年後見制度」

  • 自分の生年月日が分からない
  • ここがどこかも分からない

体は元気でも、明らかに認知症と分かる状態のときは「成年後見制度」を利用して、後見人が本人の代わりに不動産売却をすることになります。

後見制度を利用するためには様々な手続きがあるので、売却するまでに時間がかかります。

 

③軽度の認知症なら「委任状」「任意後見制度」

  • 日常生活や会話はできる
  • 記憶があいまいなことがある

会話が成り立っていても覚えていないことがあるなど、認知症かどうかわからないときは、まずは医師の診断が必要になります。

認知症初期であれば、本人の意思能力があるうちに「委任状」による売却、または「任意後見制度」を利用して後見人を選出できる可能性があります。

ただし、その際は医師の診断と司法書士の判断が必要になります。

編集部
本人の意思確認は、不動産登記をする司法書士が行います。

司法書士には「有効な売買契約であるかどうか?」を確認する義務があります。

法的責任がともなうため、グレーな状態で勝手に委任状を作成して売却するといった不正はできません!

 

【認知症チェックリスト】

心配な方は、こちらのチェックリストも参考にしてみてください。

あなたの家族はいくつ当てはまりますか?

【認知症チェックリスト】

  1. 財布や鍵など、物を置いた場所がわからなくなることがある
  2. 5分前に聞いた話を思い出せないことがある
  3. いつも同じ事を聞くなどのもの忘れがある
  4. 今日が何月何日かわからないときがある
  5. 言おうとしている言葉がすぐに出てこないことがある
  6. 貯金の出し入れや、家賃や公共料金の支払いが一人でできない
  7. 一人で買い物に行けない
  8. バスや電車、自家用車などを使って一人で外出できない
  9. 自分で掃除機やほうきを使って掃除ができない
  10. 電話番号を調べて電話をかけることができない

東京都福祉保健局「自分でできる認知症の気づきチェックリスト」

※このチェックリストはおおよその目安であり医学的診断に代わるものではありません。また身体機能が低下している場合はチェック項目が多くなる場合があります。

チェックの数が多いほど認知症の可能性が高くなります。

この他に「長谷川式認知症スケール」という、簡単な計算問題や記憶力をチェックする方法があります。

また、司法書士が意思確認を行う際、まったく関係ない書類を見せて「この不動産を売却するということで間違いないですか?」と聞き、訂正できるかどうかをチェックすることもあります。

 

成年後見制度の手続きと売却方法

成年後見制度を利用するためには、裁判所の許可を得なければなりません。

認知症の親の代わりに不動産を売却する具体的な方法を説明します。

 

成年後見申し立ての流れ【7ステップ】

成年後見制度は、裁判所に申し立てをして、後見人が決定してから売却活動を開始することになります。

 

①家庭裁判所に申し立てをする

本人の住所地を管轄する家庭裁判所に「成年後見制度開始」の申し立てをします。

申し立てをすることができるのは、本人、配偶者、四親等内の親族、検察官などです。

 

②家庭裁判所による調査と審理

家庭裁判所に依頼された医師が、本人の意思能力の評価と診断書を作成します。

必要と判断された場合は鑑定も行います。

家庭裁判所の調査官が、申立人、本人、後見人候補者から話を聞いて審理します。

その際、親族にも照会して親族同士での争いがないかどうかもチェックされます。

 

③後見人の選定と審判確定

家庭裁判所が法定後見人にふさわしい人を選び、後見開始の審判を確定します。

申し立てからここまで3ヵ月ほどかかります。

 

④不動産業者と媒介契約をして買主を探す

信頼できる不動産会社と媒介契約を結んで、買主を探します

売却に失敗しないために、不動産会社選びは慎重に行ってください。

 

⑤居住用不動産のときは家庭裁判所の許可を得る

居住用不動産を売却する場合は、裁判所に「居住用不動産処分許可の申立て」を行います。

【居住用不動産処分許可申立の必要書類】

  • 申立書
  • 不動産の全部事項証明書
  • 不動産の固定資産評価証明書
  • 不動産査定書
  • 売買契約書の案(買主氏名、取引金額)
  • 売却資金の使い道

裁判所の許可を得ずに売却すると、売買契約は無効になります。

 

⑥買主と売買契約をする

家庭裁判所の許可が出たら、買主と正式に売買契約を結びます。

居住用不動産を売却する場合「裁判所の許可がおりたら契約の効力が発生する」という特約をつけて、先に売買契約を結ぶケースもあります。

 

⑦代金精算と所有権移転登記

買主から売却代金を受け取り、所有権移転登記と引渡しをします。

売却代金は親の財産なのですべて親の口座に振り込まれます

親以外の口座に振り込むと、振り込まれた人が横領したと見なされてしまいます。

 

申し立てに必要な書類

成年後見申し立てに必要な書類は、以下のとおりです。

【申立の必要書類】

  • 申立書
  • 本人の戸籍謄本
  • 本人と後見人候補者の住民票
  • 本人について成年後見の登記がすでにされていないことの証明書(法務局で取り寄せ)
  • 医師の診断書及び診断書附票
  • 本人の健康状態が分かるもの(障がい者手帳など)
  • 本人の財産目録(通帳のコピーなど)
  • 本人の収支についての資料
  • 親族関係図
  • 推定相続人の同意書
  • 後見人候補者の身分証明書など

成年後見制度を利用するためには、本人・申し立て人・成年後見人候補者についての資料を提出します。

親の意思能力の程度によって必要書類は異なるため、詳しくは住所地を管轄する裁判所または司法書士に確認してください。

 

申し立てにかかる費用は約1万円

成年後見制度の申し立て時にかかる費用は1万円ほどです。

内訳は以下のとおりです。

  • 申立手数料 800円
  • 登記手数料 2,600円
  • 切手代 3,000〜5,000円

この他、診断書や戸籍謄本の取り寄せなどに代金がかかります。

また、裁判所に鑑定が必要と判断された場合は、鑑定料として5~10万円が必要です。

なお、申し立て手続きを弁護士や司法書士に依頼する場合は報酬が発生します。

手数料以外の費用は人によって異なりますが、まとまった資金を用意しておくと安心です。

 

成年後見人に支払う報酬は月額2~6万円

不動産売却が終わっても、成年後見人の任務は続きます。

弁護士や司法書士が成年後見人になった場合は、成年後見報酬として親の財産の中から毎月報酬を支払います。

報酬額は家庭裁判所が決定しますが、目安は月2~6万円です。

財産額1000万円~5000万円…月額3~4万円

財産額5000万円以上…月額5~6万円

成年後見制度を利用する人のために、8割の市町村に助成制度があります。

お住まいの地域の市町村役場に是非問い合わせてみてください!

 

ボランティアの市民後見人もいる

市民後見人とは、一般市民がボランティアとして認知症の人の後見人になることです。

報酬がないことが前提のため、費用がない方も安心して利用できます。

市民後見人は、自治体が実施する研修を受講し、専門家のバックアップを受けながら後見人としての任務を行います。

厚生労働省によると、このような「市民後見推進事業」を実施している自治体は、36都道府県158市区町(平成26年度)となっています。

市民後見は、一人暮らしで体の不自由な認知症の方でも利用できる制度として広まっています。

 

【豆知識】利益相反とは?

後見人になる人が知っておくべき知識に「利益相反」というものがあります。

例えば、父・兄・弟の3人家族がいるとします。

ある日、弟が病気になって意思能力を失ったため、兄が後見人になりました。

その後、父親が亡くなり、兄弟で遺産を分け合うことになりました。

このとき、兄は「弟の後見人」の身分でもあり「遺産を受け取る相続人」の身分でもありますよね?

つまり、兄が遺産を多くもらい、弟が損をするような遺産分割協議が成立しまうということです。

このようなケースを「利益相反」と言います。

利益相反となる行為は、法律で禁止されています。

この場合、兄の選択肢は次の3つです。

  1. 相続を放棄して成年後見人に専念する
  2. 後見監督人がいる場合、後見監督人が遺産分割協議をする
  3. 後見監督人がいない場合、特別代理人を選任する

遺産を放棄しない場合は、自分以外の人に遺産分割協議をしてもらうということです。

特別代理人とは、1つの事案のためだけに任務を行う代理人のことです。

この例では「遺産分割協議をして、兄弟に公平に遺産を分配したら任務終了」ということになります。

 

まとめ

いかがでしたか?

認知症になると、家族や本人が不動産を売却することはできなくなります。

そんなときは「成年後見制度」を利用して売却をすることになります。

ただし、成年後見人は家庭裁判所が選ぶため、家族が後見人になれるとは限りません。

成年後見の申し立てから売却ができるようになるまでは、3ヵ月ほどかかります。

売却を急ぎたい場合は、裁判所の手続きと同時に不動産売却の準備も進めておくことをおすすめします

弁護士や司法書士と連携している不動産会社なら、成年後見人の手続きから不動産売却までサポートが受けられるメリットもありますので、まずは不動産会社に相談してみてください。

信頼できる不動産会社を選ぶなら、複数の不動産会社を比較できる無料一括査定サイトがオススメです。

こちらの記事を参考にチェックしてみてください。

あなたの家は高く売れる!【不動産売却は準備とスピードが命】

 

この記事があなたのお役に立てれば幸いです!

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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