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不動産売却後の固定資産税は誰が支払う?精算方法は?

不動産を売却するとき、その年の残りの分の固定資産税は誰が支払うのか気になりますよね。

  • 家を売った後も売主が支払い続けないといけないの?
  • どうやって精算するの?
  • 確定申告の所得はどうなるの?
  • 節税する方法は?

このような疑問をお持ちの方も多いと思います。

結論から言うと、不動産売却後の固定資産税は引き続き売主が支払うことになります。

しかし、それでは売主の負担が大きくなってしまいますよね。

そこで、不公平にならないように精算をするのが慣例となっています。

精算のやり方は地域などによって異なるため、トラブルにならないように固定資産税の精算方法について知っておくことが大切です。

 

この記事では、不動産売却時の固定資産税の精算方法と注意点についてお伝えします。

記事を読んで参考にして頂ければと思います。

 

固定資産税の定義とは?

固定資産税は、土地や建物などの所有者に課せられる税金です。

一年単位で計算をし、不動産を所有している限り毎年支払うことになります。

固定資産税の金額は、数万円~数十万円になるため、売却の際は重要なポイントになります。

法律では、どのようになっているのか見ていきます。

 

1月1日時点の所有者が納税義務者

固定資産税は、1月1日に不動産を所有していた人が納税義務者となります。

そのため、途中で売却をして自分が住んでいなくても、法律的には売主が引き続き支払うことになります。

納税義務者には、5月~6月頃に固定資産税の納付書が届きますので、4期にわたって一年分の固定資産税を納付します。

 

精算は義務ではない

法律では、年の途中で不動産を売却しても残りの固定資産税を精算する義務はなく、また、国が介入することもありません。

あくまでも、1月1日時点の所有者がその年の固定資産税を支払うことになっていますので、精算は当事者同士の合意の元で行われるものになります。

 

固定資産税の精算方法

精算の義務はないと言っても、すでに売却している家の固定資産税を支払うのは、売主にとっては負担がかかり過ぎてしまいますよね。

そこで、不動産売買では、一年分の固定資産税を売主と買主で分担するのが一般的です。

精算金の計算は仲介業者が行い、重要事項説明書と売買契約書に記載します。

買主は、精算金を国ではなく売主に支払うことで、その年の固定資産税を負担します。

 

日割り計算が一般的

固定資産税の精算金は、一般的には日割り計算で行います。

計算方法は以下の通りです。

【負担金額】=固定資産税額÷365日×所有日数

一年分の固定資産税を365日で割って、起算日から引渡日までの所有日数に応じた負担金額を計算し、買主から売主へ支払います。

 

起算日の違い

固定資産税を計算するときの起算日は、主に1月1日と4月1日の2つに分かれます。

  • 暦年方式 1月1日 関東地方で一般的な起算日
  • 年度方式 4月1日 関西地方で一般的な起算日

起算日をどちらにするかに明確な決まりはなく、地域や不動産会社によって異なりますので確認をしてください。

また、起算日によって負担割合がどのように変わるのか、以下の図で説明します。

【例】固定資産税年間12万円 6月30日に売却した場合

※説明を分かりやすくするため概算で記載しています。

1月1日起算では、1月1日~6月30日までの6ヵ月分を売主が負担し、残りの6ヵ月分を買主が負担します。

4月1日起算では、4月1日~6月30日までの3ヶ月分を売主が負担し、残りの9ヵ月分を買主が負担します。

このように、起算日によって負担割合が異なります。

4月1日を起算日にしている理由は、次年度の4月1日~3月31日が固定資産税の納付期間になっていることが根拠です。

 

売却時の固定資産税の注意点

固定資産税を精算するときの注意点は3つあります。

  • 精算金は所得に含まれる
  • 起算日の違いによるトラブルに注意
  • 建物の解体時期は慎重に

それぞれ説明していきます。

 

精算金は所得に含まれる

固定資産税の精算は、法律による義務ではありません。

そのため、当事者同士で分担した金額を相殺するために、売却価格に精算金を上乗せすることで買主から売主へ支払います。

不動産売却後の確定申告は、売却価格を元に譲渡所得の計算をするため、売却価格が高くなれば課税対象額も高くなります。

このように、精算金は実費ではなく所得として扱われることを覚えておいてください。

 

起算日の違いによるトラブルに注意

固定資産税の精算で、特に注意が必要なのは、起算日の認識の違いによるトラブルです。

この記事内で説明したように、起算日が1月1日と4月1日では精算金額が異なります。

売主にとって損をすることはありませんが、買主が負担に感じてしまう場合もあります。

特に、転勤などで売主と買主の住んでいる地域が異なるときはトラブルになる可能性が高くなります。

契約から引き渡しまでを円滑に行うために、売買契約書の精算金と起算日についてしっかりと確認することが大切です。

編集部
精算金は当事者同士で話し合って決めるものなので、明確な決まりがないとどちらが正しいのか悩んでしまうかもしれません。お互いに気持ちの良い契約をするためには、不動産会社に間に入ってもらうのが一番スムーズです。

 

建物の解体時期は慎重に

建物を解体すると固定資産税の金額が変わります

固定資産税は1月1日時点の土地と建物の状況によって、それぞれ計算しています。

1月1日に建物があると、もし1月2日に解体をしたとしても1年分の建物の固定資産税を支払うことになります。

その一方で、土地には「家が建っていると固定資産税が1/6になる」という減税特例があり、1月1日に建物がないと土地の固定資産税は6倍になります。

したがって、次の2つを比較することが大切です。

  • 現在の土地+建物の固定資産税合計
  • 土地が6倍+建物が0円になった場合の固定資産税合計

更地にすると、建物自体の固定資産税は0円になったとしても土地の固定資産税が6倍になり、合計で支払う税金が高くなることがあります。

納付書で土地・建物それぞれの金額を確認して、解体する時期を慎重に決めてください。

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産売却時の固定資産税の精算は日割り計算で行います。

起算日は1月1日と4月1日の2種類あるので、トラブルにならないように契約内容をしっかりと確認してください。

また、確定申告では固定資産税の精算金は所得として扱われ、課税対象になるので所得を計算する際は注意してください。

 

売買契約をスムーズに行うためには、良い業者と仲介契約を結ぶことが不可欠です。

良い仲介業者を探すためには、一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

以下の記事を参考に、是非チェックしてみてください。

プロが勧める不動産売却一括査定サイト5選!メリットとデメリットも解説

この記事があなたのお役に立てれば幸いです。

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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