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不動産売却後の固定資産税は誰が支払う?精算方法は?

不動産を売却するとき、売却後の固定資産税は誰が支払うのか気になりますよね。

  • 家を売った後も売主が支払い続けないといけないの?
  • もう住んでいない不動産の固定資産税を払いたくない
  • 買主とトラブルになりたくない!

このような方も多いと思います。

固定資産税は1月1日時点の所有者が1年分を支払います。

結論から言うと、1年の途中で売却しても残りの定資産税は引き続き売主が納税することになります。

でも、すでに他人のものになった不動産の固定資産税を支払うと、売主の負担が重くなってしまいますよね?

そこで、固定資産税は日割り精算するのが一般的になっています。

ただし、精算のやり方は地域や不動産会社によって異なります。

精算方法の違いがトラブルに発展することもあるため、売主は一般的な精算方法について知っておくことが大切です。

 

そこでこの記事では、不動産売却時の固定資産税の精算方法、精算するときの注意点についてお伝えします。

記事を読んで参考にして頂ければと思います。

 

固定資産税の定義とは?

固定資産税は、1月1日時点の不動産の所有者に課せられる税金です。

もし年の途中で売却した場合、法律ではどのようになっているのか見ていきます。

 

あくまでも1月1日時点の所有者が納税義務者

固定資産税は、1月1日に不動産を所有していた人が納税義務者となります。

法律上は、たとえ自分が住んでいなくても、1月1日時点の所有者であれば納税義務があるということです。

5月~6月頃に固定資産税の納付書が納税義務者に発送されるので、売主には一年分の固定資産税を納付する義務があります。

 

日割り精算は義務ではない

法律では、年の途中で不動産を売却しても残りの固定資産税を精算するという決まりはありません。

また、国が介入することもありません。

国的には、1月1日時点の所有者がその年の固定資産税を支払ってくれさえすればいいので、日割り精算は当事者同士で行うものになります。

 

固定資産税の精算方法

不動産売買では、一年分の固定資産税を売主と買主で日割り精算するのが一般的です。

日割り計算は不動産会社が行い、重要事項説明書と売買契約書に記載します。

買主は、引渡し日~年末までの固定資産税を売主に支払い、一年分の固定資産税を公平に分担することになります。

 

日割り精算の計算方法は?

固定資産税の日割り計算は、以下の計算式で行います。

【負担額】=年間の固定資産税÷365日×所有日数

一年分の固定資産税を365日で割り、起算日から引渡日までの所有日数に応じた負担金額を算出します。

 

地域によって起算日が異なる

負担割合を計算するとき、起算日が2種類あります。

1月1日(暦年方式)関東で一般的な起算日

4月1日(年度方式)…関西で一般的な起算日

起算日が違うと、負担割合はどのように変わるのか以下の図で説明します。

【例】6月30日に売却

年間の固定資産税12万円の場合

上記の例では、起算日によって負担金額が3万円も変わります。

4月1日を起算日にする理由は、次年度の固定資産税の納付期が4月1日~3月31日であることが根拠です。

起算日をどちらにするかには明確な決まりがないため、買主とトラブルにならないようにすることが大切です。

 

固定資産税を精算するときの3つの注意点

固定資産税を精算するときの注意点は3つあります。

  • 精算金は所得に含まれる
  • 起算日の違いによるトラブルに注意
  • 建物の解体時期は慎重に

それぞれ説明していきます。

 

精算金は所得に含まれる

固定資産税の日割り精算は、法律による義務ではありません。

そのため、精算金して戻ってきた分は売却価格として所得に含めて計算されます

売却後の確定申告では、売却価格を元に譲渡所得の計算をします。

売却価格が高くなれば課税対象額も高くなるので、支払う税金が多くなります。

 

起算日の違いによるトラブルに注意

固定資産税を日割り精算するときは、起算日の認識違いによるトラブルに注意してください。

この記事内で説明したように、起算日が1月1日と4月1日では精算金額が異なります。

売主はどちらにしても損をすることはありませんが、買主が負担に感じる場合があります。

特に、買主が遠方に住んでいる場合は、売主と買主で地域による認識の違いが生まれてトラブルになる可能性が高くなります。

そのため、精算金と起算日については契約書をしっかりと確認しておくことが大切です。

編集部
精算金額や起算日は当事者同士で話し合って決めるものなので、明確な決まりがないとどちらが正しいのか悩んでしまいますよね。トラブルを避けて気持ちの良い契約をするためには、不動産会社に間に入ってもらうのが一番スムーズです!

 

建物の解体時期は慎重に!

固定資産税は、1月1日時点の不動産の所有者に課せられます。

そして、固定資産税は土地分と建物分に分けて計算されています。

1月1日に建物があると、1年分の建物の固定資産税を支払うことになります。

1月1日に建物がなければ、その年の建物分の固定資産税は0円です。

じゃあ12月31日に解体すれば損しないのかというと、そうではありません。

実は知らない方も多いのですが、土地の固定資産税には「家が建っていると固定資産税が1/6になる」という減税特例が適用されています。

つまり、更地にすると建物自体の固定資産税は0円になっても土地の固定資産税が6倍になるということです。

したがって、解体の予定があるときは次の2つを比較することになります。

  1. 現在の【建物分+土地分】の固定資産税
  2. 【建物分が0円+土地分が6倍】になったときの固定資産税

固定資産税の納付書に、土地・建物それぞれの金額が記載されていますので、解体時期は金額を考慮て慎重に決めてください。

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産売却時の固定資産税は、日割り精算をするのが一般的です。

ただし、起算日は1月1日と4月1日の2種類あるので、トラブルにならないようにすることが大切です。

また、確定申告では固定資産税の精算金は所得として扱われ、課税対象になるので所得計算の際は注意してください。

 

売買契約をスムーズに行うためには、良い業者と仲介契約を結ぶことが不可欠です。

良い仲介業者を探すためには、一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

以下の記事を参考に、是非チェックしてみてください。

プロが勧める不動産売却一括査定サイト5選!メリットとデメリットも解説

この記事があなたのお役に立てれば幸いです。

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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