1. TOP
  2. 不動産
  3. 【不動産売却】決済・引渡しの流れって?必要書類や注意点は?

【不動産売却】決済・引渡しの流れって?必要書類や注意点は?

 2019/08/04 不動産
 

不動産売却で無事に売買契約を結んだら、いよいよ決済ですね!

買主が決まってホッと胸をなでおろしたり、新生活への期待でワクワクしている方も多いのではないでしょうか?

同時に、決済では具体的にどんなことをするのか分からず不安な方もいると思います。

数千万円のお金が動く決済はミスが絶対に許されない最重要取引です。

必要書類がなくて決済が延期になってしまったり、それが原因で買主の信頼を失って契約破棄になったり・・・なんて絶対に避けたいですよね。

最後の最後で失敗しないためには、売主が決済についてしっかり理解して、準備万端で臨むことが大切です。

 

そこで、この記事では、不動産売却の決済・引渡しの流れ、必要書類、事前にしておくべき準備、注意点などをわかりやすく説明します。

売却完了までもう少しです。

売却を成功させて心おきなく新生活を楽しみましょう!

 

売買契約から決済までのスケジュール

不動産売却で、売主と買主がそろって行う手続きは、売買契約と決済の2つです。

【売買契約】

 契約書の読み合わせと手付金支払い

【決済・引渡し】

 残代金支払いと所有権移転登記

売買契約締結から決済・引渡しまでのスケジュールは以下のようになります。

売買契約から決済までは、通常1~2ヵ月ほどの期間が空きます。

その間に、ローン審査や引っ越しなどを完了させておきます。

また、決済と引渡しは同じ日に行うのが原則です。

 

決済・引渡しはいつどこで行われるの?

不動産売買の決済は重要な契約の場です。

一般的にどのように行われるのか、基本の形式を説明します。

 

銀行の一室に集まる

不動産売買の決済は、買主が住宅ローンを組む金融機関の一室で行われます。

もし買主が、ネット銀行で住宅ローンを組む場合は、不動産会社の事務所や司法書士事務所などで行うケースもあります。

 

決済の立会人は?

決済には、売主と買主以外に多くの関係者が立ち会います。

【決済の立会人】

  • 売主
  • 買主
  • 司法書士
  • 不動産会社の担当者
  • 買主の金融機関の担当者
  • 売主の金融機関の担当者

売主に住宅ローンが残っている場合は、一括返済と抵当権抹消手続きをするために売主側の金融機関の担当者も立ち会います。

ただし、金融機関によっては担当者が立ち会わないこともあります。

その際は事前に詳しい説明がありますので、不明点がないようにしておいてください。

 

決済は平日の午前中に行われる

決済は、金融機関の営業日に合わせて平日の午前中に行います。

所要時間は1~2時間ほどですが、年度末は銀行の混雑が激しく何時間も待たされる場合もあります。

また、書類にミスがあったときにリカバリーしたり、司法書士が解散後に登記手続きをするため、早い時間に行うのが一般的です。

縁起の良い大安や友引に決済日を指定する人もいます。

 

決済・引渡しの必要書類

決済で必要になる書類は以下の通りです。

【必要書類】

  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 実印
  • 印鑑証明書(3ヵ月以内のもの)
  • 抵当権抹消書類
  • 固定資産税納付書
  • 身分証明書(運転免許証など)
  • 入金口座の通帳
  • 管理規約・建築確認通知書など
  • 電気・ガス・水道料金の領収書
  • 住民票
  • 戸籍謄本

住民票と戸籍謄本は、登記簿上の住所と現住所が異なる場合に必要です。

また、不動産会社によっては、電気・ガス・水道代の領収書を提示するように言われることもあります。

この他にも個別で必要な書類などもあるので、あらかじめ不動産会社に確認して漏れのないように準備してください。

 

決済当日までに売主がやっておくべき準備

決済をするにあたって、売主が事前にやっておくべき準備があります。

契約内容によっても異なりますが、代表的なものを注意点とともにご紹介します。

 

引っ越しは早めに済ませておく

売主が居住中の場合は、引っ越しは余裕を持って済ませるようにしてください。

買主のローン審査の結果が出たらすぐに引っ越しができるように、スケジュール調整などをしておきましょう。

特に、年明けや3月は引っ越し業界が繁忙期に入るので、希望した日に引っ越しができない可能性もあります。

引っ越し業者への依頼が遅れると「4月に入らないと対応できません」と言われてしまうこともあるので、注意が必要です。

 

残置物の動作チェックをしておく

引っ越しが終わったら、付帯設備やエアコンなど残置物の確認をします。

残置物は買主に引き渡す“売り物”です。

特に、使用頻度の低い設備は故障に気付かないケースが多いので、後でトラブルにならないように丁寧にチェックしておいてください。

 

抵当権抹消登記の準備をする

売主に住宅ローンの残りがある場合は、抵当権抹消のための事前準備が必要になります。

金融機関に「この日に一括返済をします」という旨を連絡して、決済時に必要な書類を準備します。

金融機関によっては書類が準備できるまで3週間ほどかかります。

ローンを組んだ金融機関には早めに連絡して手続きを進めるようにしてください。

連絡を忘れて「決済日に書類が間に合わない」なんてことにならないように注意が必要です。

 

所有権移転登記の準備をする

所有権移転登記は司法書士が行います。

売主は、決済までに不動産の権利証や印鑑証明などを準備しておく必要があります。

また、登記簿上の住所と現住所が違うときや、権利証を紛失した場合などは別途手続きが必要になります。

時間がかかる書類もあるので、どのような書類を準備すればよいのか不動産会社の担当者に確認して早めに準備してください。

 

境界確定は隣地所有者の立ち会いが必要

一戸建てを売却する場合で、境界線の確定を行うときは土地家屋調査士に依頼します。

境界確定には、隣地所有者や市役所職員の立ち会いが必要になります。

スケジュール調整や手続きにはかなり時間がかかるので、売却が決定したらすぐに手続きを始めておくのがベストです。

 

マンションの管理会社に連絡しておく

マンションを売却する場合は、管理会社へ退去する旨を連絡します。

「組合員資格喪失届」などの書類を事前にもらっておき、決済後すぐに提出できるようにしておいてください。

管理会社への連絡を忘れると、引渡し後も管理費や修繕積立金が口座から引き落とされてしまいます。

 

引渡し猶予は事前に取り決めておく

本来、決済と引渡しは同時に行うのが原則です。

しかし、売主がローンを組んで買い替えをする場合は、手続き上どうしてもタイムラグが発生してしまうため、決済後もしばらく旧居に住まなければならないことがあります。

そのような場合は「引渡し猶予」といって、買主に引渡しを待ってもらう交渉ができます。

引渡し猶予の期間は、数日~1週間が一般的です。

猶予期間中の費用の負担や権利についての取り決めは事前に行い、万が一猶予期間が長引いたときでもトラブルにならないように注意してください。

 

決済・引渡し当日の流れと手続き

決済当日は、主に司法書士と金融機関の担当者が手続きを進めて、不動産会社の担当者が売主のサポートをします。

実際にどのように進めていくのか、具体的な流れを説明していきます。

 

①司法書士が本人確認をする

まずは金融機関の一室に、売主、買主、司法書士、不動産会社の担当者、金融機関の担当者が集まります。

全員そろったら、司法書士が身分証明書をチェックして契約者本人であることを確認します。

 

②司法書士が所有権移転登記の書類確認をする

本人確認が済んだら、司法書士が所有権移転登記に必要な書類があるかどうか確認します。

また、登記を司法書士に依頼することになるので、売主と買主が委任状に署名・捺印をします。

 

③司法書士がローンの融資実行を指示する

委任状に署名をして所有権移転登記に必要な書類がすべてそろったら、司法書士が買主のローン融資実行を指示します。

指示してから入金されるまで、30分~1時間ほどかります。

その間は、出金伝票や領収書の記入などできることを進めておきます。

 

④買主が残代金を支払う

買主のローン融資が実行されて口座への入金確認ができたら、買主から売主に残代金が支払われます

支払いは現金または振込みになりますが、どちらにするかは事前に取り決めておきます。

 

⑤買主が固定資産税などの精算金を支払う

固定資産税や修繕積立金などは、日割り精算をして買主から売主に支払います。

負担割合は、決済日の前日までが売主負担、決済日以降が買主の負担になります。

事前に不動産会社の方で計算をするので、金額に間違いがないかを確認してください。

 

⑥売主が領収書を発行する

残代金が入金されたことを確認したら、買主に領収書を発行します。

領収書の発行は、不動産会社または金融機関の担当者が用意しますので、指示に従ってください。

なお、売主が個人の場合は領収書に収入印紙を貼る必要はありません。

 

⑦仲介手数料と司法書士報酬を支払う

残代金が買主から支払われたら、不動産会社への仲介手数料と司法書士報酬(登記費用)を支払います。

仲介手数料と司法書士報酬は、契約時に取り決めた金額と相違がないかどうか確認してください。

 

⑧売主が住宅ローンの一括返済をする

売主にローンが残っている場合、買主から支払われた残代金で売主が住宅ローンを一括繰上げ返済します。

売主が住宅ローンを完済すると、抵当権の抹消ができるようになります。

 

⑨売主の抵当権抹消の手続きをする

不動産の抵当権は、ローンを完済したら自動的に外れるわけではないので、抵当権抹消の手続きが必要になります。

売主側の金融機関の担当者が同席している場合は、担当者の指示に従って手続きを進めます。

 

⑩売主が鍵と書類一式を渡す

売主の抵当権抹消手続きが完了したら、重要事項説明書などの書類一式と鍵を買主に渡します。

一戸建ての場合はそのまま鍵を渡して大丈夫ですが、マンションの場合は管理会社へ連絡が必要になります。

無事に鍵の受け渡しまで終了したら、現地解散になります。

 

⑪司法書士が法務局で登記をする

解散後は、司法書士がその足で法務局へ行って、抵当権抹消登記と所有権移転登記をします。

申請から登記完了までは1~2週間ほどかかりますので、後日、買主は新しい登記識別情報を受け取ることになります。

 

ここまでで、決済の手続きはすべて完了です!

 

決済・引渡しで失敗しないための注意点

多額のお金をやり取りする決済では、ミスは絶対に許されません。

最後の最後で失敗しないためには、どんなことに気を付ければいいのでしょうか?

決済の際の注意点をお伝えします。

 

絶対に忘れ物をしない!

決済当日に最も注意するべきなのは、絶対に忘れ物をしないことです!

不動産の決済は、平日の午前中限定で行われます。

売主にも買主にもそれぞれ仕事がありますし、司法書士など全員のスケジュールを調整して日程を決めるのは簡単ではありません。

いざ決済!というときに、忘れ物をして手続きができなければ仕切り直しになってしまいます。

日程がずれたことで、買主が「希望の入居日に間に合わない」なんてことになれば大変です。

必要書類は落ち着いて準備して、当日も忘れ物がないようにしてください。

 

決済は振り込みか現金で

買主が売主に支払う残代金は、振り込みか現金での受け取りになります。

約束手形や小切手は不渡りのリスクがあるので、断った方が良いでしょう。

また、残代金の一部を現金で受け取りたいという場合は、事前に不動産会社の担当者に伝えておいてください。

当日に急に申し出ても、手続きに時間がかかってしまうことがあるので注意してください。

 

振込み手数料は売主と買主どっちが負担する?

残代金や精算金の支払いを振り込みで行う場合、振込み手数料をどちらが負担するかでもめることがあります。

基本的には「銀行振り込みを希望している側」が負担するのが筋です。

ただ、法律で決められているわけではないので、当事者同士が納得して決めることになります。

事前に契約書で取り決めておくのが一番良いのですが、振込み手数料は数百円なので、トラブルになるより必要経費と思って支払った方が無難です。

 

買い替えの場合は銀行をハシゴ!?

売主がローンを組んで買い替えをする場合は、1日に2つの決済を行うことになります。

まず、売主として旧居の決済をして、次に買主として新居の決済を行います。

それぞれの決済場所が異なる場合は、金融機関をハシゴすることになります。

かなり慌ただしいので、書類の入れ違いなどがないように注意してください。

 

まとめ

いかがでしたか?

大きなお金が動く決済は、不動産売却における最重要取引です。

取引をミスなく成功させるためには、売主が事前の準備とスケジュール管理を徹底して、当日の流れをしっかりと把握しておくことが大切です。

また、忘れ物がないように十分注意してください。

決済を無事に完了させて、気持ちのいい新生活をスタートさせましょう!

この記事があなたのお役に立てれば幸いです。

 

【関連記事】

不動産売却後の固定資産税は誰が支払う?精算方法は?

マンション売却時の修繕積立金や管理費はどうなる?支払った分は返還されるの?

\ SNSでシェアしよう! /

おうちの悩み.comの注目記事を受け取ろう

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

おうちの悩み.comの人気記事をお届けします。

  • 気に入ったらブックマーク! このエントリーをはてなブックマークに追加
  • フォローしよう!

ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

こちらの記事も一緒に読まれています

  • 【生産緑地の基礎知識】売却するべき?税金はどうなる?最適な活用方法は?【2019年最新版】

  • 不動産売却は本当に3ヶ月かかる?売却期間を短縮するために必要な準備

  • 【土地売却】解体費用はいくら?古い家が建ったままでも売れる?

  • マンション売却に失敗してしまうパターン5選

  • 福岡で不動産売却するなら知っておきたい不動産会社ランキング

  • 【不動産売却】専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の違いとは?