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人に貸しているマンションは売れるの?3つ売却パターンをご紹介します!

こんにちは!おうちの悩み.comです。

転勤で遠方に住むことになったけれど、いずれ戻ってくる予定があれば「マンションを人に貸している」という方も多いと思います。

でも、戻る予定がなくなって転勤先に落ち着くことになったら、マンションは売却したいですよね!

  • 人に貸したままのマンションって売却できるの?
  • 特別な手続きは必要になるの?
  • どんな売却方法があるの?
  • 入居者への対応が大変そう・・・
  • なるべく高く売るコツを知りたい!

結論から言うと、人に貸したままでもマンションを売ることはできます

代表的なのは「オーナーチェンジ」と呼ばれる方法です。

オーナーチェンジは投資家が買主になるため、通常の売却方法とは異なります。

また、マンションの入居者が近いうちに退去する予定があれば、空き家にして売却した方が高く売れる可能性があります。

マンションをできるだけ高く売るためには、売却方法の違いとポイントを抑えておくことが大切です。

 

そこでこの記事では、人に貸しているマンションを売却する3つの方法、注意点についてお伝えします。

是非最後まで読んで、マンション売却を成功させて頂ければと思います!

 

★今すぐ売却方法を確認する方はコチラ

  1. 入居者に直接購入してもらう
  2. 空き家にしてから売却する
  3. オーナーチェンジによる売却

 

人に貸しているマンションはそもそも売れるの?

不動産の売却は所有者の正当な権利です。

人に貸していても売却することは可能ですし、入居者の許可を得る必要もありません。

ただし、入居者を追い出すことはできません

所有者と入居者は、借地借家法による賃貸契約を結んでいます。

借地借家法は入居者側を手厚く守る内容になっているので、家賃を滞納している入居者でも追い出すのは難しいと言われているほどです。

では、トラブルなくマンションを売却するにはどうしたらよいのでしょうか?

 

人に貸しているマンションを売る3つの方法

人に貸しているマンションを売る場合、3つの売却方法があります。

  1. 入居者に直接購入してもらう
  2. 空き家にしてから売却する
  3. オーナーチェンジによる売却

一番簡単なのは、マンションの入居者にそのまま購入してもらう方法です。

入居者に購入の意思はないけれど、近いうちに引っ越す予定があれば退去を待ってから売却した方が高く売れます

退去予定もなければ、オーナーチェンジによる売却になります。

オーナーチェンジとは、人に貸した状態のまま物件を売る方法で、投資家の間では一般的に行われている売却方法です。

 

入居者に直接購入してもらう

人に貸しているマンションを売却するとき、まず最初に行うべきことがあります。

それは、現在の入居者に「マンションを購入する気はないか?」確認することです。

入居者は「住み心地が良いから、ここにずっと住みたいなぁ」と思っているかもしれません。

そんなとき、所有者から売却の打診があれば、願ってもいない申し出なので購入してくれる可能性が高くなります。

そこで、まずは管理会社を通して入居者の購入意思を確認してみてください。

 

入居者に購入してもらうメリット

現在住んでいる入居者がそのままマンションを購入する場合、デメリットはありません

メリットとしては、以下の4つがあります。

 

◎手間がかからない

一番のメリットは、売却の手間がかからないことです。

普通、マンションを売るときは内覧がありますよね?

売主は予定を空けて対応したり、内覧前にハウスクリーニングをするなど様々な準備が必要になります。

でも、入居者はマンションのことをよく分かっているので内覧は不要です。

さらに、買主を探す手間もかかりません

 

◎仲介手数料が安くなる

仲介手数料は、販売活動をした不動産会社に対価として支払うものです。

すでに買主が決まっているのであれば、不動産会社の仕事はほぼありません。

管理会社経由で話がまとまれば仲介手数料は不要ですし、売買契約などの専門手続きを不動産会社に依頼する場合も、通常の仲介手数料より安くなります。

 

◎入居者の月々の支払いが安くなる

現在、日本の住宅ローンは超低金利です。

月々の家賃の支払い額より、購入した方が月々の支払額が安くなることも多いです。

また、自分の資産になるので好きなようにリフォームをしたり、いざという時に売却することも可能です。

 

◎入居者は引っ越しをせずマンションを購入できる

入居者が住んでいる間、家族関係が変わっていることはよくあります。

特に子供ができると、不動産を持ちたいと考える人が多いのですが、家を買うには引っ越しをしなければなりませんよね。

でも、妊娠中であったり子供が小さかったりすれば、引っ越し自体が大きな負担になります。

そんなとき、引っ越しをせずにマンションを購入することができれば、入居者にとってもメリットになります。

 

入居者に購入意思を確認するときのポイント

入居者に購入意思を確認するときは「退去する予定はないかどうか?」も合わせて確認してもらってください。

入居者の返答によって、ベストな売却方法が変わってくるからです。

 

★他の売却方法を見ない方はスキップ

 

空き家にしてから売却する

入居者に退去する予定があれば、空き家になったタイミングで売却した方が高く売れる可能性があります。

空室なら賃貸物件ではなくなるので、売却方法は一般のマンションと売却同じ流れになります。

ただし、入居者に立ち退きをお願いする場合は注意が必要です。

まずは、入居者との賃貸契約がどうなっているかを確認してください。

 

定期借家契約なら退去を待ってから

入居者との契約が、期間限定の「定期借家契約」なら退去日を待ってから売却するのが最善策です。

退去日の1年前~6ヵ月前までに「この日で契約満了になりますよ。退去の準備をしておいてくださいね」と通知することで、問題なく退去してもらえます。

 

普通借家契約なら対応は慎重に

期間の定めがない「普通借家契約」を結んでいる場合は、入居者に退去してもらうか、オーナーチェンジでの売却になります。

ただ、退去する気がない入居者に立ち退きをしてもらうのはトラブルになる可能性があるので、あまりおすすめしません。

どうしても退去してもらう場合は、プロである不動産会社に交渉を任せるのがベストです。

 

空き家にしてから売却するメリット

マンションを空き家にして売却する場合、次のようなメリットがあります。

 

◎高く売れる

空き家にする一番のメリットは、高く売れることです。

マンションは入居者がいる状態で売るよりも、空き家として売却した方が高く売れます。

特に立地が良くて人気のある物件は、急がずとも売れますので高く売れるチャンスを待ってください。

 

◎買主の幅が広がる

空き家としてマンションを売却すると、ターゲット層が広がります

自分で住むためのマンションを探している一般の買主と、購入後に人に貸して利益を得る投資家の両方が買主になり得るからです。

また、一般の買主が住宅ローンを組んで購入することができるのも、売却に有利になります。

 

空き家にしてから売却するデメリット

空き家にしてから売却するときは、以下のデメリットがあります。

 

×手間がかかる

空き家の状態で売却すると、必ず購入希望者の内覧があります。

内覧時の対応や、内覧前にハウスクリーニングをしたり設備交換などの費用もかかります。

また、買主を探す手間もかかります。

 

×退去させるのが困難

普通借家契約の場合、入居者に退去してもらうのは困難です。

賃貸物件は二年ごとの更新手続きがありますが、入居者が拒否しない限り更新されるのが基本です。

所有者が「売却したいので、次の更新までに出て行ってください」と言うことはできません。

さらに、交渉が長引けばいつ売却できるかも分からず、売却時期も定まりません。

 

×余計な費用がかかる

入居者が退去に応じてくれたとしても、タダでというわけにはいきません。

  • 立ち退き料
  • 引越し代
  • 敷金の全額返還
  • 家賃の無料期間を設ける

交渉にもよりますが、トラブルなく退去してもらうためにこのような費用がかかります。

 

★他の売却方法を見ない方はスキップ

 

オーナーチェンジによる売却

入居者が退去しない場合は、オーナーチェンジによる売却があります。

オーナーチェンジとは、入居者がいる状態で物件を売買して所有者だけが入れ替わるという方法です。

投資物件のカテゴリーで売却されるため買主は投資家になります。

手間をかけずに売却できるため、賃貸物件を売却する一般的な方法になっています。

 

オーナーチェンジのメリット

オーナーチェンジには、次のようなメリットがあります。

 

◎立ち退き交渉が不要

オーナーチェンジの場合は、入居者の許可や立ち退き交渉が不要です。

また、入居者の賃貸条件も変わらないのでトラブルにもなりません。

売却が完了した後に「オーナーが変わりました」と、入居者に通知するだけでOKです。

 

◎余計な出費がかからない

オーナーチェンジ物件は、現状渡しが基本です。

売却前のハウスクリーニングや設備交換が不要なので、余計な出費が抑えられます。

また、入居者への立ち退き料や引越代の負担もありません。

 

◎買主が即家賃収入を得られる

入居者がいる状態で売却をすると、買主である投資家にもメリットがあります。

それは、購入と同時に家賃収入が得られることです。

入居者を探す手間も、“入居者募集中”期間もゼロになります。

手間をかけずに即利益につながるため、投資対象として魅力があります。

 

オーナーチェンジのデメリット

オーナーチェンジには、次のようなデメリットがあります。

 

×売却価格が安い

オーナーチェンジ物件は、普通の売却とは査定方法が異なるため、人気があっても高く売れるとは限りません

さらに、投資家は将来の売却を見込んでマンションを買うので見る目が厳しく、少しでも多く利益を出すために値引き交渉も激しくなります。

 

×買主は投資家に限定される

賃貸に出しているマンションは投資物件の扱いになります。

投資物件は、住宅ローンを組むことができません。

代わりに投資用ローンを使いますが、金利が高いため一般の人はまず利用しません。

つまり、買主は資産のある投資家に限定されるということです。

 

×内覧ができない

入居中のマンションは、基本的に内覧ができません。

買主は、室内がどうなっているのか確認せずにマンションを購入するということです。

内覧なしでの購入は、大きなリスクをともないます。

自分の家を買う時、中を見ないで買う人はいませんよね?

それでも購入してもらうためには、入居者情報、リフォーム履歴、設備詳細、室内写真、図面などを提示して「この物件なら買っても大丈夫だな」と信頼してもらう必要があります。

 

実はファミリーマンションは売りにくい!

オーナーチェンジで投資家が購入するのは、主に次の3つです。

  1. マンション、アパート 1棟
  2. ワンルームマンション 1室
  3. ファミリーマンション 1室

この中で一番売れやすいのは「マンション、アパート1棟」です。

逆に一番売れにくいのは「ファミリーマンション1室」です。

なぜかというと、空室リスクが高いからです。

あなたが投資家になったことを想像してみてください。

例えば・・・

マンション1棟【10室】を家賃10万円で貸すと、1ヵ月の収入はこうなります。

  • 満室の場合  10万円×10室=100万円
  • 空室3部屋 10万円×7室=70万円
  • 空室5部屋 10万円×5室=50万円

満室を100%として、空室が3部屋で70%、空室が5部屋あっても50%の収入は確保できますよね。

でも1部屋だけだとこうなります。

  • 満室の場合 10万円×1室=10万円
  • 空室の場合 10万円×0室=0円

満室なら100%の収入がありますが、空室になると収入は一気に0%になってしまいます。

まさに「0か100」かです。

このような空室リスクがあるため、投資物件は複数所有して収入源を分散させるのが基本になります。

つまり、同額の投資をするのであれば、ファミリー1室よりワンルーム2を購入した方がリスクが減るということです。

これがファミリーマンションが売れにくい理由です。

 

ファミリーマンションを売れやすくするには?

「ファミリーマンション1室」は空室のリスクが大きいことから、銀行の審査基準も厳しく投資用ローンが組みにくくなります。

そこで、売主には入居者が退去しないような先手を打つことが必要になってきます。

具体的には、入居者に「次回も更新するなら更新料を優遇します」といった交渉を行うのです。

空室のリスクがなくなれば「投資家は購入しやすい」「売主は売却しやすい」「入居者は更新料が優遇される」の一石三鳥になります。

ただし、入居者との交渉内容は書面にしないと後々トラブルになるので、不動産会社と相談して慎重に行うようにしてください。

 

利回りをチェックしてみよう!

投資家は、利回りの良い物件しか購入しません

普通、家を探すときは住みたいエリアを絞って探しますよね?

そうすると狭い範囲で物件を探すことになるので、注文住宅でもない限り100%希望条件に合う家はなかなか見つかりません。

その結果、多少高くても妥協して購入するケースが多くなります。

しかし、投資家は「利回りの良さ」だけに焦点を絞って、広範囲で物件を探しています。

コスト管理もシビアなので、儲からない物件には見向きもしません

そこで、あなたのマンションの家賃から、利回りと売却価格をチェックしてみてください。

 

【利回りの計算】

投資物件の査定は「収益還元法」で求めます。

収益還元法とは、賃貸物件としてどのくらい利益が出るかを計算する方法です。

ここでは、一般的に使われる直接還元法を使ってわかりやすく説明します。

 

利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。

表面利回りとは、経費を考慮せずに家賃収入と物件価格をもとに計算したものです。

実質利回りとは、管理費、固定資産税、物件取得時にかかる諸費用などを全て差し引いて計算したものです。

ちなみに、中古マンションの利回りは

【表面利回り5~10%】

【実質利回り3~5%】

が目安と言われています。

表面利回りの計算式
【表面利回り】=年間家賃収入÷物件価格×100

【例】家賃10万円 物件価格2400万円

(家賃10万円×12ヵ月)÷2400万円×100=表面利回り5%

売却価格が2400万円であれば、表面利回りはぎりぎりクリアになります。

では、同じ売却価格でもう少し掘り下げてみましょう。

実質利回りの計算式
【実質利回り】=(年間家賃収入-年間経費)÷(物件価格+諸費用)×100

【例】家賃10万円 管理費等4万円 物件価格2400万円 諸費用200万円

(家賃10万円×12ヵ月-管理費等4万円×12ヵ月)÷(2400万円+200万円)×100=実質利回り2.7%

コストを含めた実質利回りは、平均の3%を下回っています。

つまり、この例では売却価格を2400万円より安くしなければ売れにくいということになります。

あくまでも目安ですが、利回りと売却価格の参考にしてください。

 

入居者との契約条件はそのまま引き継ぐ

オーナーチェンジでは、入居者との契約条件はすべて買主に引き継がれます

契約内容以外にも、建物を修繕する責任なども新オーナーに移行します。

入居者が退去するときは新オーナーから敷金が返還され、入居者に不利益がないようにしなければなりません。

また、買主から預かっている敷金や、前払いの家賃、固定資産税については日割り精算をして、売却代金から差し引きます。

駐車場代や住民会費などの細かい精算は、買主との話し合いによって決定します。

 

入居者への通知はどうやるの?

売却後は、入居者に「賃貸人の地位承継通知書及び同意書」を郵送します。

書面は不動産会社が用意しますが、売主・買主の連名で次のような内容が記載されています。

【賃貸人の地位承継通知書及び同意書】

  • オーナーが変更した旨
  • オーナーが変更になった日(引渡し日)
  • 賃貸借契約書は新オーナーに引継ぐ旨
  • 口座変更のお願い

「オーナーが変わりました。契約内容はそのまま引き継がれるので安心してください。来月から家賃はこちらに振り込んでください」という通知書です。

「賃貸人の地位承継通知書及び同意書」に入居者のサインと捺印をもらい、返送してもらうことになります。

 

売却時の注意点

人に貸しているマンションを売却するとき、3つの注意点があります。

税金の支払いに関するものもあるので、チェックしておいてください。

 

売却理由は明確にする

人に貸しているマンションを売却するときは、買主に売却理由を明確に伝えてください。

はっきりした理由を伝えないと「もしかしたらトラブルがあったのではないか?」と、マイナスな印象を与えてしまいます。

リスクがありそうな物件は、買いたいと思いませんよね。

「転勤」や「資産整理」など、マイナスな理由で売却するわけではないとアピールするのも高く売るコツです。

 

3000万円特別控除は3年以内の売却が条件

マンションを売却して利益が出ると、所得税の支払いが発生します。

居住用の不動産には「3000万円特別控除」という税金の優遇があるので、譲渡所得が3000万円までなら所得税がかかりません

ただし、3000万円特別控除には「所有者が居住しなくなった日から3年後の12月31日までに売却する」という条件があります。

売却時期が遅れると、3000万円特別控除が適用されなくなってしまうので注意が必要です。

売却を急ぐ場合は、早めに不動産会社に相談してください。

【関連記事】

3000万円特別控除とは?節税で得する!不動産売却後の特例6つ

 

売却方法に合った不動産会社を選ぶ

不動産会社と一言でいっても、それぞれの会社ごとに得意分野と不得意分野が異なります。

オーナーチェンジ物件を売却するときは、投資物件の売買実績が豊富な不動産会社に依頼することが大切です。

なぜなら、一般の人を相手にしている不動産会社を選んでしまうと、投資家の顧客情報や、投資物件の販売ノウハウがないので売却に不利になるからです。

また、離れた場所に住んでいるのに、ちょっとしたことで何度も来てくださいと言われてしまうと大変ですよね。

そこで、遠方に住んでいる売主に対応できる全国展開の不動産会社などもおすすめです。

たくさんの不動産会社の中からあなたに合った不動産会社を探すなら、無料の一括査定サイトが便利です。

こちらの記事を参考にチェックしてみてください。

あなたの家は高く売れる!【不動産売却は準備とスピードが命】

 

まとめ

いかがでしたか?

人に貸しているマンションは、そのままでも売却することができます。

ただし、入居者を追い出すことはできません。

売却方法は次の3つです。

  1. 入居者に直接購入してもらう
  2. 空き家にしてから売却する
  3. オーナーチェンジによる売却

一番簡単なのは、マンションの入居者に購入してもらう方法です。

購入意思がない場合は、退去を待ってから売却した方が高く売れます。

退去予定もなければ、オーナーチェンジでの売却がベストです。

それぞれのメリット・デメリットを把握して、あなたに合った売却方法で売却を成功させてください!

 

この記事があなたのお役に立てれば幸いです!

【関連記事】

不動産の売り出し価格の決め方は?「高く売るための」3つのポイント!

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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