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不動産売却後のトラブルを防ぐ!瑕疵担保責任の基礎知識

不動産を売却するときに、売主が知っておかなければいけないのが「瑕疵担保責任」についてです。

瑕疵=欠陥のことで、建物の欠陥の責任は売主にあり、売却後に欠陥が見つかった場合は修繕費用を売主が負担するというものです。

  • 瑕疵担保責任の期間はいつまで?
  • どんなときに責任を取らないといけないの?
  • 瑕疵担保責任は免除できる?
  • 不動産売却でトラブルを起こしたくない

売却した後の欠陥トラブルは、金銭的な負担はもちろん、精神的にも大きなストレスになってしまいますよね。

しかし、瑕疵担保責任によるトラブルは事前に防ぐことができます。

 

この記事では、瑕疵担保責任の基礎知識とトラブルを防ぐための方法をお伝えします。

記事を読んで参考にして頂ければと思います。

 

瑕疵担保責任とは?

瑕疵担保責任とは、不動産売却時に売主に課せられる責任のことで、引渡し後に見つかった欠陥の責任を売主が負うというものです。

「瑕疵」とは欠陥という意味で、表面上は分からないシロアリの被害や雨漏り、内部構造の施工ミスなど、売却時に売主も買主も気付かなかった欠陥のことを指します。

引渡し後の一定期間内に、買主がこれらの欠陥を見つけた場合、売主が補修費用を全額負担することになります。

また、買主は被害内容によっては、損害賠償請求や契約の解除をすることができます。

ただし、購入前に売主から買主に「ここに不具合があります」という説明をしていたときは、瑕疵には当たりません。

 

瑕疵担保責任の期間

民法における瑕疵担保責任の期間は10年間で、買主が瑕疵に気付いてから1年以内に申し出た場合に、売主が損害の責任を負います。

しかし、個人の不動産売買で売主に10年後までの責任を課してしまうと、売却そのものが難しくなってしまいます。

そこで、売主が個人の場合は、瑕疵担保責任の期間を2~3ヵ月に定めるのが一般的です。

ちなみに、売主が不動産会社の場合は、宅地建物取引業法により瑕疵担保責任の期間を2年以上にすることが定められています。

個人の売買では、瑕疵担保責任の期間は基本的には売主が決めることができます

例えば、築年数の経過した古い物件を売却するときは、責任を免除したいということもあるかもしれません。

その場合は、契約書に「瑕疵担保責任を免除する」などの文言を明記することで、売主の瑕疵担保責任がなくなります。

ただし、そのような物件は買主にとってもリスクが高いため、売買契約自体が成立しにくく、大幅な値引き交渉をされる可能性などもあります。

 

トラブルを防ぐための方法

売却後の瑕疵によるトラブルは、解決までに時間がかかることが多いため、売主にとって経済的にも精神的にも大きな負担となってしまいます。

売却後のトラブルを防ぐために有効な方法は、以下の通りです。

  1. 契約書に期間と保障範囲を明記する
  2. 隠すことなく建物状況を告知する
  3. ホームインスペクションを実施する
  4. 瑕疵保険に加入する
  5. 不動産会社に買い取ってもらう

一つずつ説明していきます。

 

契約書に期間と保障範囲を明記する

瑕疵担保責任によるトラブルで最も有効なのは、売買契約書に責任の範囲を明記することです。

瑕疵担保責任の期間、どの程度の範囲まで売主が責任を負うのかなどを記載します。

例えば、「シロアリの被害、雨漏り、構造的欠陥、身体に重大な影響をもたらす恐れのある設備に限る」など、安全な居住に必要な部分のみを責任の範囲にすることです。

契約書に記載がないと、床の傷やクロスの補修代金まで請求されてしまうこともありますので、注意してください。

 

隠すことなく建物状況を告知する

中古住宅の売買で買主が一番不安に感じることは、欠陥についてです。

不動産の購入は、買主にとっても大きな決断になります。

正しい判断をするために、売主は事前にありのままの状況をしっかりと説明し、買主が安心して購入できるようにすることが大切です。

また、建物だけではなく、事故物件であったり近隣に暴力団事務所があるなど、買主が心理的負担に感じた場合は瑕疵にあたるケースもありますので、隠すことなくしっかりと説明してください。

事前の告知を行うことで、買主が了承した上で不動産を購入することになるので、瑕疵にはあたらず売却後のトラブルを防ぐことができます。

 

ホームインスペクションを実施する

隠れた欠陥を事前に説明したくても、建物の知識がないと難しいですよね。

そのような時は、ホームインスペクションの実施がおすすめです。

ホームインスペクションは、建物の構造に詳しい専門家が住宅診断をすることです。

シロアリの被害や雨漏り、設備の不具合などを検査し、欠陥の有無や補修箇所のアドバイスを行います。

ホームインスペクションを実施すると、仲介業者が検査結果を重要事項説明書へ記載し、買主への口頭説明、署名・捺印をもらうので、引渡し後のトラブルのリスクがなくなります。

 

ホームインスペクションの詳しい内容については、こちらの記事を参考にしてください。

【関連記事】

不動産売却を成功させる「ホームインスペクション」の4つのメリット

 

瑕疵保険に加入する

瑕疵担保責任は売主にとって経済的な負担が大きく、内容によっては数百万円の費用を支払うケースもあります。

そのため、万が一に備えて瑕疵保険に加入することをおすすめします。

瑕疵保険は、一般社団法人 住宅瑕疵担保責任保険協会法人が扱う「既存住宅売買瑕疵保険」という保険商品で、建築士のインスペクターがホームインスペクションを行い、検査結果が適合であれば保険に加入することができます。

国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人は、以下の5社です。

  • (株)住宅あんしん保証
  • 住宅保証機構(株)
  • (株)日本住宅保証検査機構
  • (株)ハウスジーメン
  • ハウスプラス住宅保証(株)

保証期間は1年間・5年間のどちらかを選べ、保障金額は200万~1000万の間で設定することができます。

また、最近は不動産会社がホームインスペクションと保険をセットにした独自のサービスを提供していて、2年間で200万円~500万円の保証から選べるなど、様々な選択肢があります。

ただし、保証内容は会社によって異なるため、シロアリ被害や設備などが保証対象外になっている場合があるので注意してください。

瑕疵保険に加入することによって、万が一の際に金銭面でのトラブルを防ぐことができる上、買主にとって安心な「保証付きの家」として販売できるメリットがあります。

 

不動産会社に買い取ってもらう

不動産売却には、買主を見つけて売却をする仲介の他に、買取という方法があります。

不動産会社が買主になる買取の場合には、売主の瑕疵担保責任は免除になります。

そのため、売却後の瑕疵による負担やトラブルは一切ありません。

買取は売却価格は下がりますが、仲介よりも早く売却することのできる売却方法です。

売却期限が決まっている、築年数が経過している、訳ありの物件など、仲介での売却が難しい時におすすめの方法です。

 

まとめ

いかがでしたか?

瑕疵担保責任とは、不動産売却時に売主に課せられる責任のことで、引渡し後に見つかった隠れた欠陥の責任を売主が負うというものです。

瑕疵担保責任の期間は2~3ヵ月が一般的です。

売却後のトラブルを防ぐためには、以下の方法が有効です。

  • 契約書に期間と保障範囲を明記する
  • 隠すことなく建物状況を告知する
  • ホームインスペクションを実施する
  • 瑕疵保険に加入する
  • 不動産会社に買い取ってもらう

 

売却後のトラブルは、売主にとって大きなストレスになります。

トラブルを防ぐためにはこれらの対策を行って、買主に信頼されるように心がけることが大切です。

この記事があなたのお役に立てれば幸いです。

 

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おうちの悩み.com 編集部

おうちの悩み.com 編集部

【おうちの悩み.com】所属の一級建築士、一級施工管理技士、宅地建物取引士、木造耐震診断士、適合証明技術者、インテリアコーディネーター、住宅ローンアドバイザー、大工、塗装業者、主婦からなる情報発信チーム。
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