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【不動産売却】信頼される売主に!「瑕疵担保責任の基礎知識」とトラブルを防ぐ5つの方法

不動産を売却するとき、売主が知っておかなければいけないのが「瑕疵担保責任」です。

瑕疵とは”隠れた欠陥”のことで、売却後に発見された欠陥の責任は売主にあり修繕費用も売主が負担するというものです。

  • どんなときに責任を取らないといけないの?
  • 売主が責任を取るのはいつまで?
  • 高額な修繕費を支払いたくない
  • 瑕疵担保責任って免除にできないの?
  • 不動産売却でトラブルを起こしたくない!

自分でも知らなかった欠陥なのに責任を取らないといけないなんて、金銭的にも精神的にも大きな負担になりますよね。

そこで、瑕疵担保責任によるトラブルを事前に防ぐ対策が重要になります。

 

この記事では、瑕疵担保責任の基礎知識と、売却後のトラブルを防ぐための方法をお伝えします。

記事を読んで参考にして頂き、トラブルのない素敵な新生活を送ってください!

 

瑕疵担保責任とは?

瑕疵担保責任とは、引渡し後に見つかった欠陥の責任を売主が負うという、売主に課せられる責任のことです。

「瑕疵」とは隠れた欠陥という意味で、表面上は分からないシロアリの被害や雨漏り、内部構造の施工ミスなど、売却時に売主も買主も気付かなかった欠陥のことを指します。

引渡し後の一定期間内に、買主がこれらの欠陥を見つけた場合、売主が補修費用を全額負担することになります。

また、買主は被害内容によっては、損害賠償請求や契約の解除をすることができます。

購入前に、売主が「ここに不具合があります」と説明をしていたときは、買主が納得して購入したことになるので瑕疵には当たりません。

 

瑕疵担保責任の期間

民法における瑕疵担保責任の期間は10年間で、買主が瑕疵に気付いてから1年以内に申し出た場合に売主が損害の責任を負います。

しかし、個人の不動産売買で売主に10年後までの責任を課してしまうと、売却そのものが難しくなってしまいます。

そこで、売主が個人の場合は瑕疵担保責任の期間を2~3ヵ月に定めるのが一般的です。

売主が不動産会社の場合は、宅地建物取引業法により瑕疵担保責任の期間を2年以上にすることが定められています。

例えば、築年数の経過した古い物件を売却するときは、そもそも古くて不具合だらけだから責任を免除したいということもあります。

その場合は、契約書に「瑕疵担保責任を免除する」などの文言を明記することで、売主の瑕疵担保責任がなくなります。

ただし、そのような物件は買主にとってもリスクが高いため、売買契約自体が成立しにくく大幅に値引き交渉をされる可能性があります。

 

売却後のトラブルを防ぐ5つの方法

売却後の瑕疵によるトラブルは解決までに時間がかかることが多く、売主にとって経済的にも精神的にも大きな負担となってしまいます。

そこで、売却後のトラブルを防ぐ方法をご紹介します。

有効な対策は次の5つです。

  1. 隠すことなく建物状況を告知する
  2. ホームインスペクションを実施する
  3. 契約書に期間と保障範囲を明記する
  4. 瑕疵保険に加入する
  5. 不動産会社に買い取ってもらう

一つずつ説明していきます。

 

 

隠すことなく建物状況を告知する

中古住宅の売買で買主が一番不安に感じることは、建物に欠陥がないかどうかです。

不動産の購入は買主にとっても大きな決断になります。

正しい判断をするために、売主は事前にありのままの状況をしっかりと説明し、買主が安心して購入できるように努めることが大切です。

また、建物だけではなく、事故物件であったり近隣に暴力団事務所があるなど、心理的瑕疵についても隠すことなくしっかりと説明してください。

事前の告知を行うことで買主は納得した上で購入することになるので、瑕疵にはならず売却後のトラブルを防ぐことができます。

 

ホームインスペクションを実施する

隠れた欠陥を事前に説明したくても、建物の知識がなければ難しいですよね。

そのような時は、ホームインスペクションの実施がおすすめです。

ホームインスペクションは、建物の構造に詳しい専門家が住宅診断をすることです。

シロアリの被害や雨漏り、設備の不具合などを検査し、欠陥の有無や補修箇所のアドバイスを行います。

ホームインスペクションを実施すると、仲介業者が検査結果を重要事項説明書へ記載し、買主への口頭説明、署名・捺印をもらうので、引渡し後のトラブルのリスクがなくなります。

ホームインスペクションの詳しい内容については、こちらの記事を参考にしてください。

【関連記事】

不動産売却を成功させる「ホームインスペクション」の4つのメリット

 

契約書に保障範囲と瑕疵担保責任期間を明記する

瑕疵担保責任によるトラブルで有効なのは、売買契約書に責任の範囲を明記しておくことです。

どの程度の範囲まで売主が責任を負うのか、いつまで責任を負うのかという期間を記載します。

例えば「シロアリの被害、雨漏り、構造的欠陥など、身体に重大な影響をもたらす恐れのある設備に限る」など、安全な居住のために必要な部分のみ責任の範囲にすることです。

なにも記載がないと、小さな床の傷やクロスの補修代金まで請求されてしまうこともありますので、注意してください。

 

瑕疵保険に加入する

どんなに気を付けていても、瑕疵担保責任に問われてしまうケースもあります。

そのため、万が一に備えて瑕疵保険に加入することをおすすめします。

瑕疵保険は、一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会法人が扱う「既存住宅売買瑕疵保険」という保険商品です。

建築士の資格を持つ人がホームインスペクションを行い、検査結果が適合であれば保険に加入することができます。

国土交通大臣に指定されている住宅瑕疵担保責任保険法人は、以下の5社です。

  • (株)住宅あんしん保証
  • 住宅保証機構(株)
  • (株)日本住宅保証検査機構
  • (株)ハウスジーメン
  • ハウスプラス住宅保証(株)

保証期間は1年間もしくは5年間のどちらかを選べ、保障金額は200万~1000万の間で設定することができます。

また、最近は不動産会社がホームインスペクションと保険をセットにした独自のサービスを提供していて、2年間で200万円~500万円の保証から選べるなど、様々な選択肢があります。

保証内容は会社によって異なり、「シロアリ被害や付随設備は保証対象外」となっている場合があるので注意してください。

瑕疵保険に加入することによって、万が一の際に金銭面でのトラブルを防ぐことができます。

 

不動産会社に買い取ってもらう

不動産売却には、一般の買主を見つけて売却をする仲介の他に、買取という方法があります。

業者が直接不動産を買取る場合は、売主の瑕疵担保責任は免除になります。

そのため、売却後の瑕疵による負担やトラブルは一切ありません。

買取は売却価格は下がりますが、即買取が可能で早く現金化できる売却方法です。

売却期限が決まっている、築年数が経過している、訳あり物件など、仲介での売却が難しい方にはおすすめの方法です。

 

まとめ

いかがでしたか?

瑕疵担保責任とは、売却後に見つかった欠陥の責任を売主が負うという、売主に課せられた責任のことです。

瑕疵担保責任の期間は2~3ヵ月が一般的です。

売却後のトラブルを防ぐためには、以下の方法が有効です。

  1. 隠すことなく建物状況を告知する
  2. ホームインスペクションを実施する
  3. 契約書に期間と保障範囲を明記する
  4. 瑕疵保険に加入する
  5. 不動産会社に買い取ってもらう

売却後のトラブルは、売主にとって大きなストレスになります。

トラブルを防ぐためにはこれらの対策を行って、信頼される売主になるように心がけることが大切です。

この記事があなたのお役に立てれば幸いです!

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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