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【不動産売却】譲渡所得とは?計算方法や支払う税金はいくらになる?

不動産売却をしたら、確定申告をするために「譲渡所得」を計算しなきゃいけないと言われた!でもなんか難しそう…

あなたがサラリーマンなら、自分で確定申告をする機会ってほとんどないですよね。

ましてや不動産売却は一生に一度あるかないかのことですし、確定申告では難しい専門用語がバンバン使われるのでよく分からないんですよね。

  • 譲渡所得って何?
  • 計算方法が分からない・・・
  • どのくらい税金を支払うことになるの!?
  • 所得税について知りたい
  • 確定申告で損をしたくない!

「譲渡所得」を簡単にいうと”家を売ったときに出た利益”のことです。

利益といっても、単純に売却代金=利益ではありません。

家を買ったときの購入価格やかかった費用など、さまざまな要素を含めて計算することになります。

確定申告で計算ミスをすると、少なく支払ったときは厳しく徴収されますが、多く支払った場合はまず戻ってきません。

計算を間違えてしまうとあなたが損をしてしまいます。

 

そこでこの記事では、譲渡所得の計算方法についてくわしく解説します。

記事を読んで確定申告に役立てて頂ければと思います!

 

譲渡所得とは?

確定申告では、不動産などを売ることを「譲渡」といいます。

そして譲渡によって得た利益を「譲渡所得」と呼んでいます。

確定申告で課税対象になるのは、この「譲渡所得」の金額になります。

もし、譲渡所得がマイナスになったときは所得税を支払う必要はありません。

確定申告をする義務もありませんが、自主的に確定申告をすれば節税できる可能性があります。

くわしく知りたいという方はこちらの記事を参考にしてください。

【関連記事】

【不動産売却】3000万円特別控除とは?節税するなら絶対に知っておくべき6つの特例

 

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得の計算式
【譲渡所得】=売却価格-(取得費+譲渡費用)

売却価格=実際に売れた価格のことです。

取得費=その家をいくらで買ったのか?という当時の購入価格と、購入するときにかかった費用の合計です。

譲渡費用=今回家を売るときにかかった費用の合計です。

このようにさまざまな費用を差し引いて、最終的に残った利益が課税の対象になります。

売却価格がそのまま所得金額になるわけではないということですね!

  

取得費

取得費は、不動産の購入価格、購入するときにかかった費用や減価償却費などを含めた計算をします。

取得費の計算方法は2種類あり、両方計算してどちらか金額の高い方を取得費にすることができます。

 

①概算取得費

購入してから何十年も経過している家や、先祖代々の土地を相続した場合など、購入したときの費用が分からない場合は概算で取得費を計算します。

概算取得費の計算式
【概算取得費】=売却価格×5%

あっさりしていますね。

たとえば、売却価格が3000万円だったときの概算取得費は

3000万×5%=150万円

ということになります。

 

②実額取得費

購入したときの資料がきちんとあって、細かい金額まで分かるときは実額取得費で計算します。

こちらは少し複雑になります。

実額取得費の計算式
【実額取得費】=購入価格-減価償却費

実額取得費は、土地と建物に分けてそれぞれ計算します。

【土地】…土地の購入代金と諸費用の合計

【建物】…建物の購入代金と諸費用の合計から、減価償却費を差し引いた金額

減価償却費というのは、建物の価値がどのくらい減少したのか?を金額で表したものです。

たとえば、買ったばかりのピカピカの新築と築50年のボロボロの家を比べたとき、価値が高いのは新築の方ですよね?

そこで、売却した時点での建物の価値がどのくらいか?を求めて購入価格から差し引きます。

 

【例】3000万円で買った家(諸費用込み)/減価償却費1000万円の場合

売却した時点での建物の価値は、購入費3000万円-減価償却費1000万円=2000万円ですよね。

つまり、実額取得費は2000万円ということになります。

築年数が経過しているほど実額取得費は安くなります

土地は経年劣化しないので、減価償却費を計算する必要はありません。

 

【関連記事】

【不動産売却】取得費の計算方法と「取得費になるもの」一覧

 

【減価償却費の計算式】

減価償却費の計算式は以下のとおりです。

減価償却費の計算式
【減価償却費】=建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数

建物の購入代金=家を買った当時の購入価格です。

0.9=ここは「0.9」と決まっています。

償却率=その家が木造なのか?コンクリート造なのか?などによって異なります。「償却率表」という表に当てはめて計算します。

経過年数=家を買ってから売るまでに何年経過していたか?という年数です。(半年未満切り捨て)

複雑な計算になりますので、減価償却費のくわしい計算方法はこちらをご覧ください。

【関連記事】

【不動産】マンションを売却したら必要な知識!減価償却費の計算方法

 

譲渡費用になるもの一覧

譲渡費用は、家を売るためにかった費用のことです。

譲渡費用になるものとならないものは、以下のとおりです。

【譲渡費用になるもの一覧】

  • 仲介手数料
  • 売買契約書の収入印紙税
  • 修繕費(買い手の要望や売却直前に行った場合)
  • 測量費(買い手の要望や売却直前に行った場合)
  • 解体費(買い手の要望や売却直前に行った場合)
  • 鑑定料(買い手の要望や売却直前に行った場合)
  • 広告費(自己負担分のみ)
  • 滅失登記の司法書士報酬
  • 契約の違約金(売買契約の締結後に、更に有利な条件で売るため、旧契約者に支払った違約金)
  • 曳屋(ひきや)費用(広い敷地の別の場所に、建物ごと移動させること)
  • 賃貸アパートなどの立退料(身内への支払いは除く)
  • 名義書換料(借地権を売るときに地主の承諾をもらうための費用)
  • トラブル時の弁護士費用(売買交渉に関する内容のみ)

【譲渡費用にならないもの一覧】

  • 引越代金
  • ゴミ処理代
  • 抵当権抹消の登記費用
  • 住所変更の登記費用
  • 相続登記の登記費用(譲渡費用にはなりませんが、取得費として認められます)
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • ローンの繰り上げ返済事務手数料
  • 売却代金の取り立て費用
  • 税理士費用(譲渡所得に関する確定申告の依頼)

たとえば、売却直前のリフォームや、買い手の希望で行った修繕はすべて譲渡費用になります。

反対に「いつか売るかもしれないから今のうちにここもリフォームしておこう!」という理由のリフォームは譲渡費用とは認められません。

【関連記事】

家を売る手数料はどのくらい?不動産売却にかかる諸費用【まとめ】

 

所有期間が5年を超えると税金が安くなる

譲渡所得を計算したら、その金額をもとに税金を計算します。

譲渡所得の税率は以下のとおりです。

※平成49年までは復興特別所得税2.1%が別途かかります。

ポイントは所有期間が5年を超えているかどうかです

所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得が適用されて税率は約40%になります。

所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡所得が適用されるため税率は20%になります。

一気に20%も下がるのでかなり大きいですよね!

あなたの家の所有期間が何年か確認してみてください。

 

まとめ

いかがでしたか?

譲渡所得の計算式は次のようになります。

【譲渡所得】=売却価格-(取得費+譲渡費用)

取得費の計算には次の2通りの方法があり、金額の高い方を取得費にすることができます。

【概算取得費】=売却価格×5%

【実額取得費】=購入価格-減価償却費

実測取得費の場合は減価償却費を差し引いて計算します。

減価償却費の計算式は以下のとおりです。

【減価償却費】=建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数

譲渡所得の税率は、所有期間によって異なりますが20%~約40%になります。

 

譲渡所得の計算は少し複雑ですが、間違った確定申告をしないためにしっかり理解しておくことが大切になります。

取得費や減価償却費のくわしい計算方法を解説した記事もありますので、是非参考にして頂ければと思います!

 

この記事があなたのお役に立てれば幸いです!

 

不動産売却後の確定申告は必要?確定申告の手続きの流れと方法

住宅ローン控除(減税)の条件は?受け取るには確定申告が必要!

相続税の「取得費加算の特例」とは?計算方法を分かりやすく解説!

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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