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【不動産】マンションを売却したら必要な知識!減価償却費の計算方法

「減価償却費」という言葉を聞いたことはありませんか?

  • 確定申告で必要って聞いたけど難しそう
  • 計算方法が分からない
  • どこの数字を見ればいいの?
  • 家を増改築した場合はどうすればいい?
  • 確定申告で損をしたくない

「減価償却」という言葉は日常で使わないので、意味が分からないという方も多いと思います。

減価償却費とは、年数が経つにつれて下がる不動産の価値の金額のことです。

不動産売却をした後の確定申告では、取得費を計算するために減価償却費を求めなけらばなりません。

減価償却費について知らないと、「予想していたより税金が高くついて資金繰りに困った!」なんてことになりかねません。

 

この記事では、不動産売却の減価償却費の計算方法について詳しく説明します。

記事を読んで、確定申告の参考にしていただければと思います。

 

減価償却費とは?

不動産売却をすると利益(=譲渡所得)を計算するために、売却した建物の正確な取得費を求めることになります。

取得費の計算式
【取得費】=購入価格-減価償却費

減価償却は、資産の取得費用を一定の年数に分割して経費計上する計算方法で、主に企業会計で用いられています。

マイホームの不動産売却では、建物の資産価値がどのくらい減少したのかを計算し、その減少分が減価償却費になります。

取得費は、購入価格(土地と建物の合計)や諸経費(購入にかかった費用)から、減価償却費を差し引いて計算します。

【関連記事】

【不動産売却】譲渡所得とは?計算方法と税金の知識

【不動産売却】取得費の計算方法と「取得費になるもの」一覧

 

減価償却費の計算式

減価償却費は、建物が経年劣化でどのくらい価値が減ったのかを数字で表したものです。

計算式は以下のようになります。

減価償却費の計算式
【減価償却費】=建物代金×0.9×償却率×経過年数

経過年数は、取得日から売却日までの端数が6ヵ月以上なら1年とみなし、6ヵ月未満は切り捨てて計算をします。

注意点は、減価償却費は経年劣化するモノに対しての計算なので、永久的に劣化しない地の代金は除いて計算することです。

 

建物の代金を求める

減価償却費を計算するために、まずは建物のみの代金を求めます。

建物代金を求める方法は3通りあります。 

  1. 契約書に明記されている建物代金
  2. 消費税から建物代金を逆算する
  3. 建物の標準的な建築価額から求める

一つずつ説明します。

 

契約書に明記されている建物代金

不動産を購入したときの契約書に、土地部分○円/建物部分○円とそれぞれ明記されている場合は、記載されている建物代金をそのまま使います。

この方法が一番簡単です。

 

消費税から建物代金を逆算する

土地と建物の合計金額しか記載されていない場合は、消費税の金額をチェックします。

消費税は、消費するモノ=建物に対してだけ課せられるものなので、記載されている消費税額は建物分の消費税ということになります。

したがって、消費税から逆算することで建物代金を求めることができます。

消費税から建物代金を求める計算式
【建物代金】=消費税÷5%+消費税

※消費税額は取得年月日によって異なります。

  • 平成元年4月1日~平成9年3月31日【3%】
  • 平成9年4月1日~平成26年3月31日【5%】
  • 平成26年4月1日~【8%】

【例】平成10年4月1日に取得、消費税100万円の場合

100万円÷5%=2000万円【建物代金(税抜)】

2000万+100万円=2100万円【建物代金(税込)

減価償却費は、建物の税込金額を元に計算します。

 

建物の標準的な建築価額から求める

平成元年以前に取得した建物には、消費税がありません。

その場合は、建物の標準的な建築価額表から建物代金を計算します。

標準建築価額から建物代金を求める計算式
【建物代金】=単価×床面積(㎡)

建築年、建物構造から標準的な建築価額の単価を割り出し、単価に床面積(㎡)をかけて建物代金を計算します。(マンションは専有面積/戸建ては延べ床面積)

 

建物の標準的な建築価額表

 

償却率を求める

償却率とは、新品のモノの価値を100%としたときに、年で何%の価値が減っていくのかを表したものになります。

減価償却資産の償却率表【国税庁ホームページ】

耐用年数に応じた償却率を求めて、減価償却費の計算式に当てはめます

耐用年数は、建物の構造によって異なります。

 

耐用年数

建物が、どのくらいの期間使用できるのか表したものが耐用年数です。

耐用年数は、木造、軽量鉄骨、鉄筋コンクリート造など、建物の種類によって異なります。

それぞれの耐用年数に応じた償却率をまとめました。

マイホームの売却のときは、居住用(非事業用)の償却率を、減価償却費の計算式に当てはめます。

 

定額法と定率法

償却率には、定額法と定率法の2種類があります。

  • 定額法・・・毎年一定の金額を減価償却費として計上する方法
  • 定率法・・・最初の数年で一気に減価償却費を計上し、それ以降ゆるやかに計上する方法

 建物の売却には定額法を適用することが法律で定められています。

 

旧定額法と定額法

定額法には、旧定額法と定額法があります。

どちらを適用するかは建物の取得日によって異なります

  • 旧定額法・・・取得日が平成19年4月1日より前
  • 定額法・・・取得日が平成19年4月1日以降

旧定額法と定額法の違いは、小数点以下の端数処理の違いになります。

定額法の償却率は【1÷耐用年数】で計算されています。

この計算だと、耐用年数によっては割り切れないことがあります。

その場合、旧定額法では切り捨て、定額法では切り上げた償却率になっています。

数字はほとんど変わらないので、金額に大きな差が出ることはありません。

 

増改築をした場合

戸建てを売却する場合、住んでいる間に増改築を行っていたら、増改築部分と新築部分に分けて減価償却費を計算します。

【例】木造住宅で、10年前に1000万円かけて増改築した場合

1000万(増改築にかけた金額)×0.9×0.031(木造の償却率)×10年(増改築後の経過年数)=279万円【減価償却費】

1000万-279万円=721万円【増改築部分の取得費】

増改築部分の721万円と新築部分の金額を合計して、取得費を計算します。

 

まとめ

いかがでしたか?

減価償却費の計算式は、次のようになります。

【減価償却費】=建物代金×0.9×償却率×経過年数

減価償却費は、土地を除いた建物部分のみの金額で計算します。

建物代金を求める方法は次の3つです。

  1. 契約書に明記されている建物代金
  2. 消費税から建物代金を逆算する
  3. 建物の標準的な建築価額から求める

償却率は、建物の構造と耐用年数によって異なります。

増改築をした場合は、増改築部分と新築部分に分けて減価償却費を計算します。

 

この記事があなたのお役に立てれば幸いです。

 

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おうちの悩み.com 編集部

おうちの悩み.com 編集部

【おうちの悩み.com】所属の一級建築士、一級施工管理技士、宅地建物取引士、木造耐震診断士、適合証明技術者、インテリアコーディネーター、住宅ローンアドバイザー、大工、塗装業者、主婦からなる情報発信チーム。
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