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【不動産売却】専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の違いとは?

あなたは不動産の媒介契約にどのような違いがあるか知っていますか?

媒介契約は、不動産の売却活動において売主と不動産会社との間で結ぶ契約です。

媒介契約の種類によって、販売活動中の制約が異なります。

  • 仲介業者との契約ならどれも同じじゃないの?
  • 専属?専任?似たような言葉があって分かりにくい
  • 媒介契約の種類によって不動産会社の対応は変わる?
  • 媒介契約について知らないと損する!?
  • 不動産売却に失敗したくない!

どの媒介契約を結ぶかは売主が決めることになりますので、媒介契約の種類や違いを知らないと損をしてしまう可能性もあります

不動産売却は一生に何度もあることではないので「知識不足で売却に失敗した…」なんてことは避けたいですよね。

 

この記事では、媒介契約の3種類とその違い、契約時の注意点についてお伝えします。

記事を読んで不動産売却に役立てて頂ければと思います。

 

媒介契約の種類と違い

媒介契約には次の3種類があります。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

媒介契約の種類によって、不動産会社の販売活動や自分で買い手を見つけた場合の仲介手数料の支払い有無が異なります。

それぞれ、どのような違いがあるのか説明します。

 

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、次のような契約内容です。

自分で買い手を探せる ×
他の業者との同時契約ができる ×
※レインズへの登録 5日以内
販売活動の報告頻度 1週間に1回
契約期間 3ヶ月

※レインズ・・・不動産業界独自の情報ネットワークシステムのこと。

依頼を受けた業者がレインズに不動産情報を登録・公開すると、全国の不動産会社がその情報を見られるようになります。早く買い手を探すために情報公開は不可欠なので、レインズへの迅速な登録は仲介業者の義務として契約内容に盛り込まれています。

【関連記事】

「レインズ」とは?不動産売却に”必要不可欠”なレインズの仕組みと注意点を解説

 

専属→「自分で買い手を探すことはしないでください」

専任→「他の業者とは契約をしないでください」

専属専任媒介契約は、売主に対しての拘束力が最も強い媒介契約です。

他の不動産会社との同時契約を禁止し、友人や親戚などへの売却交渉も禁止しています。したがって、あなたの友人が不動産を購入する場合でも仲介手数料を支払う必要があります。

専属専任媒介契約は、仲介業者にとって「売却できれば必ず仲介手数料が入る」契約なので、買い手を見つけるために多くの広告費を費やして販売活動をします。

その結果、不動産が早く売却できるというメリットがあります。

 

業者の熱意度★★★
「全力で買い手を見つけます!!」

編集部
「なるべく早く不動産を売却したい」という方におすすめの媒介契約です!

 

専任媒介契約

専任媒介契約は、次のような契約内容です。

自分で買い手を探せる
他の業者との同時契約ができる ×
レインズへの登録 7日以内
販売活動の報告頻度 2週間に1回
契約期間 3ヶ月

「自分で買い手を探しても構いません」

専任→「他の業者とは契約をしないでください」

専任媒介契約は、自分で買い手を探すことができますが、他の不動産会社と同時契約は禁止という媒介契約です。

専属専任媒介契約との大きな違いは、売主が自分で買い手を見つけた場合は仲介手数料を支払わなくてよいという点です。

専任媒介契約は、仲介業者にとって「売主が買い手を見つけたら仲介手数料が入らないデメリットはあるけれど、個人的に不動産を売却できる可能性は低い」という考えもあるので、販売活動は専属専任媒介契約とほぼ同じように力を入れてくれます。

 

業者の熱意度★★☆
「頑張って買い手を見つけます!」

 

編集部
「親戚や知人に声をかければ購入してくれる人がいるかもしれない」という方におすすめの媒介契約です!

 

一般媒介契約

一般媒介契約は、次のような契約内容です。

自分で買い手を探せる
他の業者との同時契約ができる
レインズへの登録 なし
販売活動の報告頻度 なし
契約期間 売主が自由に決められる

「自分で買い手を探しても構いません」

「他の業者と契約をしても構いません」

 一般媒介契約は、自分で販売活動をすることができ、複数の業者と同時契約を結ぶこともできる、売主にとって拘束力のない媒介契約です。

しかし、仲介業者にとっては「広告費をかけても、他社で先に買い手が見つかったら仲介手数料が入らない」ということなので、あまり積極的な販売活動を行わないことが多いです。

また、後ほど詳しく説明しますが仲介業者による囲い込みを防ぎたいという場合にも有効な媒介契約です。

 

業者の熱意度★☆☆
「もし買い手が現れたらご連絡します」

編集部
「自分でも買い手を探す意欲がある」「売却を急いでいない」という方におすすめの媒介契約です!

 

仲介業者の囲い込みに注意!

専属専任媒介契約と専任媒介契約を選ぶ場合には、仲介業者の「囲い込み」に注意する必要があります。

囲い込みとは、仲介業者が売主と買主の両方から仲介手数料をもらうために、意図的に自社の顧客同士で取引を収めようとする違法なやり方です。

結果的に売主と買主が自社の顧客同士だった場合は、通常の「両手取引」になるので必ずしも違法とは言えません。

しかし、レインズの情報をみた他社から「購入希望者がいます」と連絡が入っても、「すでに交渉段階に入っています」と嘘をついたり、他の業者が不動産情報を見られないようにレインズへの登録をしないなど、悪質な囲い込みをする業者もいます。

もし、あなたが3000万円で売却を希望している場合、他社で「3000万円で購入する」という買い手が現れても、それを断って自社の顧客に2500万円で売却する可能性があるということです。

そうなれば、売主のあなたが500万円の損をすることになってしまいますよね。

売主と買主の両方から仲介手数料を受け取れる業者にとっては、たとえ500万円の値引きをしたとしても利益の方が多くなります。

このような悪質な囲い込みは、売主にとって大きな不利益をもたらす行為ですので、囲い込みをしないように牽制したりチェックすることが大切です。

 

担当者に両手取引について質問をする

囲い込みを防ぐために有効なのは、営業担当者に両手取引についてどう思うか直接質問をしてみることです。

「御社は両手取引についてどのように考えていますか?」とストレートに聞いてみてください。営業マンもプロなので本当のことは言わないかもしれませんが、言い方などである程度の方向性を知ることはできます。

何よりも、あなたが両手取引についての知識を持っているという事実が、悪質な囲い込みの牽制につながります。

大手は顧客が多いため、両手取引率が30%~50%と高い傾向にありますので、特に注意してください。

もし、売却期間に余裕があるのであれば、まずは一般媒介契約にして様子をみるのも一つの方法です。

 

レインズの定期的なチェックをする

囲い込みをしていないか確認する方法は、レインズのチェックをすることです。

レインズは不動産業者専用のシステムですが、媒介契約をした売主にはIDとパスワードが発行され閲覧できるようになります。

期限内にきちんと情報が公開されていなければ、囲い込みの可能性がありますのですぐに業者に確認をしてください。

また、一度登録をしてもすぐに削除をするような悪質な業者もいますので、定期的にレインズのチェックをすることをおすすめします。

【関連記事】

不動産会社の「囲い込み」とは?わざと売らない!?不動産売却の実態と対処法

 

まとめ

いかがでしたか?

媒介契約には次の3種類があります。

  • 専属専任媒介契約・・・1社のみの契約で、自分で買い手を探すことができない
  • 専任媒介契約・・・1社のみの契約だが、自分で買い手を見つけた場合は仲介手数料を支払わなくて良い
  • 一般媒介契約・・・同時に複数の業者と契約できるが、業者の販売力は落ちる

 

また、業者の悪質な囲い込みを牽制する方法は、次の2つです。

  • 担当者に両手取引について質問をする
  • レインズの定期的なチェックをする

 

誠実な不動産会社と熱意のある担当者を選ぶことが、不動産売却が成功するカギです。

そのためには、なるべく多くの業者を比較することが大切になります。

業者の比較には、無料一括査定サイトの利用がおすすめです。

こちらの記事を参考に、是非チェックしてみてください。

プロが勧める不動産売却一括査定サイト5選!メリットとデメリットも解説

 

この記事が、あなたの不動産売却のお役に立てば幸いです。

【関連記事】

あなたの家は高く売れる!【不動産売却は準備とスピードが命】

ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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