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不動産売却の相談はどこにすればいい?相談前の7つの注意点!

 2020/01/23 売却
 

不動産を売りたい!
そう思っても「まずだれに相談すればいいか分からない・・・」と困っていませんか?

  • 不動産売却の相談先はどうやって探すの?
  • できれば無料で相談したい・・・
  • 実際に相談するときに注意することはある?

不動産売却をしたいとき、まずは不動産会社に相談をして売却依頼をします
でも、不動産会社にはいろいろあるので相談するところを間違えてしまうと、その場で無理矢理契約をさせられたり、安くたたき売られたりして損をすることも・・・
そこでこの記事では、不動産会社に売却相談をする前に知っておくべき注意点をまとめました。
不動産売却がはじめての方向けに、売却の流れなども分かりやすく解説しています。
不動産会社にいきなり相談に行くのはちょっと怖い・・・という方は、ぜひ最後までお読みください!

不動産売却の基本の流れ


土地やマンションを売る人のうち、9割が不動産売却をするのがはじめてという方です。
まずは、不動産売却の基本的な流れをご説明します。

【不動産売却の流れ】

不動産売却の流れ
流れにそって、不動産売却で絶対におさえておくべき重要ポイントを解説します。

1.おおまかな相場を調べておくことは大切

まずは、あなたの不動産がいくらくらいで売れるのか、おおよその相場を把握します。
相場を調べる方法はいくつかあります。

  • インターネットのポータルサイト(SUUMOやアットホームなど)で、あなたと似た条件の不動産がいくらで売り出されているかを確認する
  • 国土交通省のホームページで、近隣で実際に取引された成約価格をチェックする
  • 固定資産税の支払い金額から、現在の不動産の価値を算出する
相場の把握はとても大切で、だいたいの相場を知った上で不動産会社に相談することで、悪い不動産会社に騙されにくくなります。

2.査定をする際に不動産会社に相談!

あなた自身でおおよその相場を把握したら、不動産会社に査定依頼をします。
この査定をしてもらうときに、あなたの状況や売却に関するさまざまな疑問などを相談してください
具体的なアドバイスをもらうには、物件に関する情報をなるべく詳しく伝え、担当者と直接コミュニケーションをとるのがコツ。
査定や相談は無料で、なにも1社だけにという決まりはありません。
査定額も売却プランも不動産会社によってそれぞれ異なるので、むしろ、なるべく多くの不動産会社の査定を受け、信用できる不動産会社をじっくり選ぶことが大切です

3.売り出し価格は相場の範囲内にする

査定をしてもらったら、ローン残高、新居の価格などをふまえていくらで売り出すか決めます。
不動産会社の査定額がそのまま売り出し価格になると思っている人も多いのですが、売り出し価格は売主が自由に決めることができます
ただし、高く売りたいからといって相場よりあきらかに高すぎる価格にすると、売れ残る可能性大!
最短で高く売るためには、査定額を参考にしながら、相場の範囲内であなたの希望を反映させるのがベストです!
【関連記事】
【不動産の売り出し価格の決め方】価格設定の3つのポイント!

4.信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却を依頼したいと思う不動産会社を選んだら、仲介の契約(媒介契約)を結びます。
このときに媒介契約書を交わすので、仲介手数料の金額や支払い条件についてよく確認しておいてください。

5.売却活動は不動産会社にかかっている

買主を探すための売却活動は、不動産会社による宣伝、インターネット広告、内覧対応などがあります。
中古住宅は新築と比べてもともと需要が少ないので、販売力のある不動産会社による積極的な売却活動が必要不可欠になります。
※こちらの記事で、早く高く売るコツを解説していますので合わせてご覧ください。
あなたの家は高く売れる!【不動産売却は準備とスピードが命】

6.売買契約が成立した後に仲介手数料を支払う

買主が決まったら売買契約書を交わします。
売買契約時に、買主から代金の一部(手付金)を受け取ります。
また、ここではじめて仲介手数料の支払いが発生します。(仲介手数料の支払いタイミングや金額は、不動産会社によって異なるので媒介契約時に確認しておきましょう)
売買契約後は、買主のローン審査が行われたり、売主は引っ越しを済ませるなど、引き渡しに向けた準備をします。
【関連記事】
【不動産の売買契約書7つの注意点】重要事項説明書はここをチェック!

7.決済・引き渡しは契約から1ヵ月後

決済と引き渡しは同じ日に行うのが基本です。
関係者が銀行の一室に集まって代金の受け渡しをし、売主から買主に鍵を手渡して物件を引き渡します。
決済後、司法書士のみが法務局に出向いて、不動産の名義変更(所有権移転登記)を行うとすべての売却手続きが完了となります。
【関連記事】
【不動産売却の決済・引き渡しの流れ】必要書類や当日の注意点は?

不動産の権利や税金についてはどこに相談するの?


「相続した不動産を売りたいんだけど…」
「共有名義の不動産売却ってどうやるの?」
このような、税金や不動産の権利関係がからんでいて複雑なケースもありますよね。
そんなときは、不動産会社以外に以下の専門家に相談することもできます。

  • 税理士…税金や確定申告についての相談
  • 司法書士…不動産登記や権利についての相談
  • 土地家屋調査士…境界線の確定についての相談
これらの専門家に依頼をするときは以下の点に注意してください。

  • 報酬を支払う必要がある
  • 依頼する時点で、おおまかな売却価格や売却時期が分からないとそもそも税金の計算などができない

一番スムーズな依頼方法は、まずは不動産会社に全体的な相談をして、より細かい計算や専門知識が必要になったときに必要に応じて不動産会社から専門家を紹介してもらうこと。
そのために、複雑な事情がある方はこのような専門家と連携している不動産会社を選ぶことをおすすめします。
【関連記事】
【共有名義の不動産を売却したい】トラブルなく売るための注意点
【相続不動産を売却するとかかる4つの税金】確定申告で賢く節税を

不動産会社に相談へ行く前に知っておくべき7つの注意点


不動産会社に売却の相談すると、トントン拍子に話が進んで「では契約を…」となることがほとんど。
でも、ちょっと待って!
即契約・即売り出しがあなたにとって本当に良いとは限りません!
不動産会社に騙されることのないように、事前に知っておきたい7つの注意点をお伝えします。

まずは査定書をもらおう

不動産会社に査定を依頼すると、査定額の根拠などが記載された「査定書」をもらうことができます。
口頭で「いくらくらいで売れますよ~」と言われても、その根拠となるものがなければ他社ときちんと比較することはできませんよね。
また、あとから「いった」「いわない」のトラブルになる可能性もあるので、査定書は必ず書面でもらってください。

話が違う!?査定額を100%信用してはいけない理由

不動産会社の提示する査定額は、あくまでも予想です。
絶対にその価格で売れるという保証はなく、売却時期によっても査定額は変動します。
不動産会社の中には、相場を知らない売主にわざと高い査定額を提示して、期待させて契約をとろうとするところもあります。
当然、相場よりはるかに高い価格では買主が見つかるはずもなく、結局は大幅な値下げをすることに・・・
査定額に惑わされないようにするにはすべてを鵜呑みにせず、査定額の根拠や売却プランを聞いて冷静な判断をすることが大切です。

今すぐ売らない方が良いケースもある

不動産には売れやすい時期と売れにくい時期があり、売り出し時期によって売却価格やスピードが大きく変わります
たとえば年間の成約件数でいうと、3月は不動産の需要がもっとも多く売買が活発になります。
中古住宅の年間成約件数の推移グラフ

【引用:東日本不動産流通機構 戸建・マンション成約件数の推移(2017~2018年)】

  • 3月までに引っ越しを済ませたい!
  • 早く買わないと他の人に取られてしまう!

年度末は、こういった期限付きの需要が増えるために早く高く売れやすくなります。
反対に、需要の少ない時期に売ろうとしても、なかなか買主があらわれず思うように売却が進まない・・・といったこともあります。
売却時期は、計画的に検討してください
【関連記事】
【不動産売却に最適なタイミングはいつ?】売り時を見極めるポイント

媒介契約の種類と違いを知っておく

不動産会社と結ぶ媒介契約には3種類あり、売主が契約形態を選ぶことになります。

専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
自分で買主を探せない 自分で買主を探せる 自分で買主を探せる
他社と同時契約できない 他社と同時契約できない 他社と同時契約できる
5日以内にレインズ登録 7日以内にレインズ登録 レインズ登録義務なし
活動報告の頻度は週1回
活動報告の頻度は半月に1回
活動報告の義務なし
契約期間3ヶ月
契約期間3ヶ月
3ヵ月以内で売主が自由に決められる
レインズとは?
不動産業界独自の情報ネットワークシステム。
不動産会社がレインズに物件情報を登録すると、全国の不動産会社が一斉に物件情報を見られるようになり、早期売却につながる。
【不動産売却のレインズの仕組みとは?】メリット・デメリットは?
媒介契約の種類によって、売主や不動産会社への強制力がそれぞれ違います
あなたに合った媒介契約を選ぶことが大切です。

ポイントは1社に任せるかどうか

専属専任媒介契約または専任媒介契約を選ぶときは、不動産会社を1社に絞る必要があります
売主にとっては、窓口が1つになるため連絡の手間が省ける、宣伝費をたくさんかけた積極的な売却活動をしてもらえるなどのメリットがあります。
不動産会社としても、必ず売主からの仲介手数料が入るため、専任媒介以上の契約をとりたいと思っています。
ただし、後述する「囲い込み」のリスクが高いというデメリットもあります。
一方の一般媒介契約は、不動産会社を1社に絞る必要はなく、複数社に同時に売却依頼をすることができます
メリットは、不動産会社同士が競い合うことで良い条件で売れる可能性があること。
ただし、不動産会社からしてみると一般媒介契約は「他社で先に買主が見つかってしまえば仲介手数料が1円にもならない」という契約です。
そのため、よほどの人気物件でなければ売却活動に力を入れてもらえない可能性も高くなります。
【関連記事】
【不動産売却】専属専任媒介・専任媒介・一般媒介契約の違いと注意点

知らないと損する!「囲い込み」とは?

1つの物件で、売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ることを「両手取引」といい、不動産会社の利益は倍になります。
そのため、ほとんどの不動産会社はまずは両手取引を狙って、買主も自社で探そうとします

両手取引がいきすぎると囲い込みに・・・

自社の利益を増やそうとして、他社でせっかく買主が見つかったのに嘘をついて内覧させないなど、悪質な手段に出る不動産会社もあります。
このように、無理に物件を独占する行為を「囲い込み」といいます。
囲い込みをされた売主は、当然売却のチャンスを逃すことになり、長期間売れ残った結果、相場以下の安い価格でたたき売られることになってしまいます。
これは「他社と協力して早く買主を見つけてほしい」という売主を裏切る、とても不誠実な行為です。
囲い込みを防ぐには、

  • 両手取引や囲い込みについてどう思いますか?
  • 両手取引をしないでもらえますか?

このように担当者に聞いてみてください。
反応が悪ければ、その不動産会社との媒介契約は避けた方がいいかもしれません。
【関連記事】
不動産の「囲い込み」とは?強引な両手取引の手口と実態!業界の裏側!

こんな担当者を選びたい!信頼できる担当者を判断するポイント

どれだけ不動産会社の規模が大きくても、担当者のやる気がなければ不動産はなかなか売れません。
良い担当者を見分けるポイントは以下の5つです。

・良いことばかりではなく悪いことも含め、本当にあなたのことを考えたアドバイスをしてくれる
・不動産売買の知識・経験・実績が豊富
・質問に対する答えが的確で、査定額の根拠などを分かりやすく説明してくれる
・宅地建物取引士以外の資格も所有している
・言葉使いや礼儀がきちんとしていて、横柄さを感じない
たとえば、あなたが買い替えをしようとしている場合、状況によって売却と購入の適切なタイミングは変わってきます。
そのような場合に、具体的な売却プランを詳しくアドバイスしてくれる担当者は経験豊富といえます。
逆に避けた方がいいのは、売主の話を聞く姿勢がなく、一方的に実績をしゃべりだしたり、専門用語を連発してくる担当者。
また、ノルマのために強引に契約に持ち込もうとする担当者もNG
いくら話がうまくても、売主の本当のニーズをつかむことができなければ不動産売却の良いパートナーとは言えません。

担当者を変更することはできるの?

担当者の感じが悪い…
・最初は良い人だと思ったけどちょっと合わないかも…
もしこんなふうに感じたら、不動産会社に担当者の変更をお願いすることもできます。
不信感を感じたまま売却を進めても、あなたにとって良い売却にはなりません。
遠慮することなく担当者の変更を申し出てください。

不動産会社を面倒くさがらずに比較した方が良い理由

売却の相談をする相手は、なんといっても契約をとるプロです。
あなたとの媒介契約を結ぶために、耳ざわりの良い言葉ばかりを使ったり都合の悪い情報はあえて伝えないなど、必ずしも中立であるとは言えません
複数の不動産会社を比較してみることで、はじめてあなたにとって本当に必要な不動産会社を見分けることができるようになります!
【関連記事】
【不動産売却】良い仲介業者と悪い仲介業者を見分ける4つのポイント

まとめ


いかがでしたか?
不動産の売却相談をするときは、その場の勢いにまかせて契約を結んでしまうのは危険です。
売主を騙して儲けようとする悪徳業者もいるので、かならず複数社を比較してから本当に信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。

  • 査定書は必ずもらう
  • 査定額を100%信用してはいけない
  • 売れやすい時期に売却する
  • 媒介契約の種類について知っておく
  • 「囲い込み」に注意する
  • 信頼できる担当者を見極める
  • 不動産会社は必ず比較する

これらの注意点をふまえて、焦らずじっくりと良い不動産会社を探してください。
あなたの不動産売却が成功することを心より祈っています!!
 
不動産売却に失敗してしまったM家の話をご紹介します。
これから不動産売却をしようとしている方には、とても参考になる話なのでぜひお読みください!
不動産売却に失敗した一家の末路【M家を襲った悲劇】
 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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