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農地の平均相場と高値で売却するテクニック!うちの農地はいくら?

 2019/06/14 売却
 

農業の引退を考えたり、相続した農地を売却したりするとき、気になるのは「いくらで売れるのか?」ということですよね。

現在、日本では農業を営む人が減っており、農地としての需要があまりないため、宅地よりも売買価格は安くなります

農地の価格は、地域や土壌の状態などによって異なり、同じ耕作面積であっても売却価格には大きな差が出ます。

実際に査定してみないと分からない部分は大きいですが、売却前に相場を把握しておくだけでも資金計画が立てやすくなります。

この記事では、農地の相場価格と農地の売却にかかる費用、高く売る方法、税金や控除について解説します。

記事を読んで、農地の売却に役立てて頂ければと思います。

 

農地の相場


農地の平均価格は、全国的にみて25年連続で下がり続けています。

価格下落の原因は、農地の需要が減り買い手が見つかりにくいことにあります。

では、実際にどのくらいの価格で取引されているのか相場を見ていきましょう。

 

農地の売買価格

2018年の都道府県別の農地平均売買価格は、以下のとおりです。

【1坪あたりの平均価格】

【純農業地域】 【都市的農業地域】
北海道 823円 390円 1506円 1633円
青森 1263円 833円 3256円 2903円
岩手 2096円 1503円 3796円 2970円
宮城 1876円 1116円 5270円 4953円
秋田 1623円 730円 1853円 1280円
山形 1946円 1023円 6666円 6120円
福島 2376円 1473円 5396円 4333円
茨城 2046円 1873円 3006円 2816円
栃木 2410円 1703円 2480円 2036円
群馬 5613円 5243円 11090円 11283円
埼玉 8870円 10140円 8836円 12193円
千葉 3446円 3543円 5856円 11926円
東京
神奈川 2480円 36266円 5856円 14886円
山梨 8756円 8993円 18536円 17976円
岐阜 9003円 8330円 15503円 16653円
静岡 7636円 6520円 18236円 16776円
愛知 2236円 1543円 28966円 28703円
三重 4090円 3603円 13743円 14173円
新潟 2440円 1440円 4046円 3116円
富山 4436円 1863円 2960円 2936円
石川 4193円 2496円 10786円 8456円
福井 6706円 4463円 12430円 10793円
長野 5400円 4476円 17980円 16000円
滋賀 2126円 2223円 4013円 3543円
京都 4130円 2946円 13116円 12053円
大阪  19590円 16230円
兵庫 4953円 3400円 6520円 5206円
奈良 3163円 1220円 15926円 14386円
和歌山 10473円 7023円 10306円 25333円
鳥取 2213円 1373円 7386円 5736円
島根 1830円 1206円 2463円 1870円
岡山 3666円 2116円 11066円 8853円
広島 2426円 1230円 30460円 16673円
山口 1916円 1100円 5000円 4106円
徳島 6310円 4873円 20173円 20223円
香川 7023円 3346円
愛媛 5150円 2543円 17080円 9440円
高知 4990円 2560円 9766円 6870円
福岡 3993円 3043円 810円 7510円
佐賀 3230円 1746円 3430円 2393円
長崎 3083円 2220円 5870円 4056円
熊本 3180円 2016円 6233円 6483円
大分 2263円 1420円 6700円 5326円
宮崎 1593円 1263円 3406円 2956円
鹿児島 2346円 1913円 9060円 5976円
沖縄 2966円 4293円 16486円

※全国農業会議所 平成30年田畑売買価格等に関する調査結果

  • 純農業地域…農村部にある農地
  • 都市的農業地域…都市部の農地

北海道・東北・九州などは取引価格が安く、関東・東海・近畿・四国では取引価格が高い傾向にあります。

また、農村部にある純農業地域よりも都市的農業地域の方が取引価格は3倍ほど高くなっています。

ただ農地の場合は、地域的な要因だけではなく農地そのものの状態が大きく関係しています。
 

どんな農地が高く売れるの?

農地の査定では、以下の9つがチェックされます。

  • 土壌や土層の質
  • 耕うんのしやすさ
  • 農道の状態
  • 灌漑(かんがい)排水の状態
  • 日照、乾湿、雨量
  • 災害の危険性
  • 集落との距離
  • 集荷地との距離
  • 公法上・私法上の規制


灌漑(かんがい)とは、外部から人工的に水を供給することです。このような排水システムも含めた仕組みが健全に機能しているかどうかも査定の対象になります。

他にも、土壌の質、農道の使い勝手、道路に接している面積など、良好な農地であるほど査定額は高くなります。

 

宅地がもっとも高値で売れる

冒頭でもお伝えしましたが、現在日本の農地の需要は非常に少なくなっています。

そのため、農地転用が可能な地域であれば、宅地にして売却した方が高く売れます

宅地の坪単価は、東京都心で1坪500万円を超え、土地価格が低い北海道でも1坪1万円を下回るエリアはないので、農地と比較すると100倍以上の差があります。

また、宅地としての売却であれば仲介を引き受けてくれる不動産会社が一気に増えます。

まずは、あなたの所有している農地が転用可能かどうか市役所の農業政策課に確認して、もし宅地にできるのであれば一度査定してみることをおすすめします。

ただし、農地転用のための手続きは特殊なので、農地の扱いに慣れている不動産会社に依頼するのがポイントです。

不慣れな業者だと、売却そのものが失敗してしまう可能性もあります。

たくさんの不動産会社の中から、農地売却に強い不動産会社を探すなら一括査定サイトがおすすめです。

1分の入力でできて無料なので、ぜひ利用してみてください。

査定の際は「宅地への転用を検討している」と伝えると話がスムーズになりますよ。

査定額や販売戦略は不動産会社によって異なるので、複数の不動産会社を比較することも売却成功の秘訣です。

 

【関連記事】
あなたの家は高く売れる!【不動産売却は準備とスピードが命】

 

農地の売却にかかる費用


農地の売却では支払う費用が高額になることもあるため、どのような費用がかかるのか把握しておくことが大切です。

 

登記費用(登録免許税、司法書士報酬)

まずは、所有権移転登記の登録免許税、司法書士報酬として5万円程かかります。

登録免許税の税率は、固定資産税評価額×2%です。

農地のまま売るときは、かかる費用はこの登記費用のみになります。

 

宅地にして売却するときの追加費用

農地転用して宅地として売却する場合、追加で以下の費用がかかります。

 

①仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼した場合は、仲介手数料がかかります。

本来、仲介手数料は「宅地建物取引業法」による規定なので農地は対象外です。

ただ一般的には、もともと農地であっても宅地の仲介手数料と同じ金額に設定するケースが多いです。

 

②転用申請費用

農地を宅地に転用するためには、農業委員会への申請が必要です。

その際、住民票や必要書類の発行手数料などにそれぞれ数百円~数千円程度かかります。

行政書士に依頼する場合は、報酬として15~20万円ほどがかかります。

 

③測量分筆費用

宅地として売却する場合は、測量や分筆を行わなければなりません。

測量費は面積によって異なりますが、数十万円~百万円単位になるため、あらかじめまとまった資金を準備しておく必要があります。

【関連記事】
不動産売却時に「土地の測量は必要?」費用はいくら?【測量の基礎知識】

 

④造成費用

地盤の緩い田んぼを宅地にする場合は、建物を建てられるようにするために地盤改良や盛り土が必要になります。

造成費用は1坪20万円前後で、面積によっては数百万円程になります。

売却費用の中でも特に高額なので、造成工事をするのであれば費用について事前に業者としっかり打ち合わせをしてください。

 

⑤雨水放流費用

宅地にする場合は、雨水放流といって雨水を水路に流すための行政許が必要になります。

申請費用は平均降水量などから算出するため、各地域によって異なります。

 

農地売却にかかる税金と控除

農地を売却して利益が出ると、利益額に応じた譲渡所得税を支払うことになります。

税率や控除について詳しく説明します。

 

譲渡所得の計算方法

譲渡所得がプラスになった場合は、農地・宅地に関係なく所得税の支払いが発生します。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得の計算式

売却価格-(取得費+譲渡費用)


・売却価格=実際に売った価格

・取得費=その土地の購入価格と、購入時にかかった諸費用の合計

・譲渡費用=今回の売却時にかかった諸費用の合計

購入価格が不明な場合は、【売却価格×5%】を取得費として計算します。

なお譲渡費用には、測量費や造成費用などを含めることができます。

 

譲渡所得の税率は?

譲渡所得がプラスになった場合は、譲渡所得金額に対して20~40%が課税されます。

譲渡所得の税率表※復興特別所得税(2.1%)が別途発生します

土地の所有期間によっても税率は異なるため、土地の権利証等を確認してください。

 

【関連記事】
【不動産売却】譲渡所得とは?計算方法と知っておくべき税金の知識

 

3つの特別控除

農地を売却するときは、譲渡所得から一定金額を差し引ける特別控除があります。

控除の条件は以下のとおりです。

【800万円特別控除】

  • 農地のまま売ること
  • 農用地区域内の農地を農用地利用集積計画又は農業委員会のあっせん等により譲渡した場合
  • 農用地区域内の農地を農地中間管理機構又は農地利用集積円滑化団体に譲渡した場合

 

【1500万円特別控除】

  • 農地のまま売ること
  • 農用地区域内の農地等を農業経営基盤強化促進法の買入協議により農地中間管理機構に譲渡した場合

 

【5000万円特別控除】

  • 行政に土地買収される場合
  • 農地が土地収用法等により買い取られる場合
日本では食料自給率の低下を防ぐために、できる限り農地を残しておきたいという考えがあります。

つまり、農地のままで売却するのであれば支払う税金が安くなるということですね。

  • 売却価格
  • 売却にかかる費用
  • 想定される譲渡所得金額
  • 控除できる税額

これらのバランスをみながら、農地のまま売却した方が良いのか、宅地として売却した方が良いのか、あなたにとってベストな方法を選んでください。

 

まとめ

いかがでしたか?

農地の平均売買価格は、坪単価400円~36,000円と大きな差があります。

宅地と比べてかなり安いので、農地転用が可能な地域であれば宅地に転用して売却するのがおすすめです。

ただし、転用する場合の売却費用は高額になりますので、不動産会社とよく相談しながら資金計画を立てることが大切になります。

この記事があなたのお役に立てれば幸いです!

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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