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任意売却と競売の違いとは?任意売却のメリットと6つの注意点!

 2019/03/25 売却
 

購入時は思いもしなかった事情があって住宅ローンを滞納してしまった場合、自宅を差し押さえられてしまうのではないか…?と不安になりますよね。

  • 事情があってすぐに引っ越せない
  • 家を差し押さえられるのが怖い
  • できるだけ現金を多く残したい

住宅ローンを3ヵ月以上滞納するとブラックリストに載り、家を売って返済に充てなければならなくなります
その際の売却手段として「競売」と「任意売却」の2つがあります。
しかし、競売は差し押さえ、任意売却は通常の売却という大きな違いがあります。
任意売却と競売の違いを知って早めに手を打つことで、突然家を追い出されて路頭に迷う・・・なんて事態を避けることができます。
そこでこの記事では、任意売却と競売の違い、任意売却のメリットや注意点、そのまま住み続ける方法などをお伝えします。
あなたの大切な家が競売にかけられる前に、任意売却をして今後の不安を少しでもなくして頂ければと思います! 

競売は不動産の差し押さえ

競売・差し押さえの流れ
競売とは、住宅ローンの支払いが3ヵ月以上滞ったときに、抵当権に設定された不動産を裁判所が強制的に売却して返済に充てるというものです。
銀行が裁判所に競売の申し立てをすると、所有者は家を差し押さえられてしまいます。
さらに競売は裁判所による強制執行なので、退去時期などの交渉の余地は一切ありません。

任意売却は銀行による配慮

任意売却の流れ
任意売却とは、競売の手続きをストップさせて通常の仲介で売却を行う方法です。そのため、裁判所は関与しません。
任意売却を希望する場合は、まずは不動産会社や弁護士を通して、銀行に競売の取り下げ申請を行わなければなりません。
その際、銀行側がきちんと債権回収できるようにさまざまな交渉をしながら売却を進めていくのが特徴です。

任意売却と競売の違い

任意売却と競売には、以下の違いがあります。

任意売却 競売
売却価格 相場の9割前後 相場の6割前後
売却期間 3~6ヵ月

6~12ヵ月

裁判所のルールに沿って売却するため時間がかかる

売却方法

通常の仲介

レインズ登録・チラシ・広告による一般販売

入札方式

専門業者や投資家などが購入

内覧 あり なし
滞納の事実 周囲に知られない

周囲に知られる

競売物件は不動産競売物件情報サイト(BITシステム)に掲載されてしまう

引渡し日の交渉 できる

できない

裁判所が決めた日程で強制的に売却される

連帯保証人の同意 必要

不要

連帯保証人だけでなく、そもそも本人の同意も得ることなく売却される

売却費用の負担

不要

売却費用は売却代金から精算できる

必要
引越費用の負担

支給の可能性あり

銀行との交渉次第で10~30万円が支給される

 自己負担
引越しまでの期間

短い

買主が見つかり次第すぐに引っ越し

 

長い

売却完了までの約1年間は住み続けることができる

売却後のローン返済

分割可能

一括のみ

任意売却は事情を考慮してさまざまな交渉ができるのに対して、競売は交渉の余地は一切なく金銭的負担も重くなります。
この違いが、任意売却を希望する人が多い理由といえます。

任意売却にはメリットがいっぱい

任意売却のメリットをまとめると、以下のようになります。

  • 高く売れる
  • 滞納の事実を知られない
  • 引渡し日を相談できる
  • 費用を売却代金から精算できる
  • 引越費用が支給される可能性がある
  • 売却後のローン返済を分割にできる

引越費用は不動産会社の交渉力次第なので支給されない場合もありますが、それでも普通の売却と同じように販売活動ができるため販売価格も高く、競売より多くのメリットがあります。

任意売却の流れ

任意売却にかかる期間は、3~6ヵ月程です。
売却の流れは以下のようになります。

①銀行から通知書が届く

支払いを滞納すると銀行から督促状などの通知書が届きます。
まずは銀行に相談をして、月々の返済額を見直しをしてください。
それでもなお支払いが厳しい場合は、競売にかけられることになります

②不動産会社に相談

競売にかけられることになってしまったら、一刻も早く任意売却に強い不動産会社に相談してください。
債務関係に強い弁護士と連携している不動産会社ならなおベストです。

③現状把握

不動産会社にローン残高や滞納状況などを伝えて、売却プランの提案を聞きます。
今後のスケジュールや銀行との交渉プランを立てるために、この時点で退去時期や要望などがあればすべて伝えておいてください

④査定

不動産会社に訪問査定を依頼して、売却価格の査定を行います。

⑤媒介契約

売却を任せられそうな信頼できる不動産会社を選んだら、媒介契約を締結します。
任意売却の場合、不動産会社との媒介契約は「専任媒介契約以上」を選ぶことになります。
【関連記事】
不動産売却の専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の違いとは?

⑥交渉

不動産会社が銀行に交渉を行います。
競売の取り下げ申請、売却価格、売却時期の調整、売却後のローン返済方法、引越し費用の融通などさまざまな交渉を行います。

⑦販売活動

レインズへの登録や、チラシ・広告による通常の販売活動を行います。

⑧購入者決定

内覧後、買主が決定したら購入申込書を提出してもらいます。

⑨銀行の同意を得る

購入申込書と売却代金の配分表を銀行に提出して「この価格で売却しますがよろしいですか?」と銀行にお伺いを立てます

⑩売買契約締結・決済・引渡しを同時に行う

銀行の同意が得られたら、売買契約締結・決済・引渡しを行います。
任意売却ではトラブル防止のため、買主による手付金の支払いがないケースがあります。
手付金がないと契約と同時に引渡しを行わなければならないため、契約前に引越しを済ませる必要があります

嵯峨根
競売は、滞納から9ヵ月ほどで入札開始になります。
それまでに任意売却を完了させないと競売にかけられてしまうので、なるべく早く不動産会社に相談してください!

売却後もそのまま住み続ける方法


任意売却すると基本的には退去しなければなりませんが、病気や介護、子供の学校の都合など、簡単に引越しができない事情もありますよね。
そんな時、売却した家にそのまま住み続ける方法が2つあります。

1.セール&リースバック

セール&リースバックとは、売却をした相手に家賃を支払いそのまま住み続ける方法です。
年間の家賃は売却価格の1割ほどで、固定資産税の支払いもなくなるため経済的な負担は減ります。
賃貸契約期間は2~3年が一般的で、期間満了後は買い戻す、立ち退く、更新するなどの選択肢があります。

信頼できる投資家に売却を!

便利なセール&リースバックですが、いくつかトラブルも報告されています。

  • あらかじめ買い戻し契約をしたにも関わらず、高く購入してくれる人が現れたらそれ以上の金額でなければ買い戻しさせない
  • 住んでいる間に家賃を値上げする

このようなトラブルにならないように、セール&リースバックは信頼できる投資家に買い取ってもらうことが最重要になります。

嵯峨根
セール&リースバックは任意売却の裏技的な方法なので、個人的に銀行に申し込んでも100%断られます。
良い投資家を見つけて売却を成功させるには、まずは専門の不動産会社に相談してください!

2.親子間売買

親が支払い不能になった場合、子供が家を買い取って親がそのまま住み続ける方法です。
売却相手としては第三者よりも信頼でき、融通がきくというメリットがあります。
しかし、親子間売買は子供に住宅ローンがなく、子供の収入が安定していることなどの条件があります。
【関連記事】
不動産の売却で贈与税がかかる!?贈与税をかけずに不動産を譲渡する3つの方法

任意売却の6つの注意点

任意売却の注意点は以下の6つです。

  1. 滞納したらすぐに相談する
  2. 引越し先は早めに確保
  3. 買主の理解が必要
  4. 自己破産の判断は慎重に
  5. 任意売却に強い不動産会社を選ぶ
  6. 悪徳業者に注意

滞納したらすぐに相談する

任意売却は、競売にかけられる前に売却を完了させなければならないため、時間との勝負です。
そのため、競売にかけられることになったらすぐに不動産会社に相談してください。
期限が過ぎると、競売にかけられ強制的に裁判所に差し押さえられてしまいます。

引越し先は早めに確保

任意売却をすると売買契約と引渡しが同時に行われるため、すぐに引越しをしなければなりません
任意売却をするということは経済的に厳しい状態なのは間違いないので、保証人や初期費用の調達に時間がかかってしまいます。
そのため、信頼できる親族などに早めに相談し、いつでも引越しができる状態にしておいてください。

買主の理解が必要

任意売却では、測量は行わず公簿面積での売買取引になります。
また、通常の不動産売却は売主に瑕疵担保責任がありますが、任意売却の場合は何かあっても売主が損害賠償金を支払うことは不可能なため、瑕疵担保責任は免になります。
このような条件は、買主にとってはリスクが高い物件になるため買主の理解を得ることが大切になります。
【関連記事】
不動産売却時に「土地の測量は必要?」費用はいくら?【測量の基礎知識】
不動産売却のトラブルを防ぐ!「瑕疵担保責任」の基礎知識

自己破産の判断は慎重に

不動産を売却してもなおローンが残ってしまい経済的に厳しい状況であれば、自己破産を考えることもあるかもしれません。
しかし、自己破産をすると今度は連帯保証人に返済義務が移行します。
しかも、連帯保証人には一括返済が求められるため、結果的に保証人まで自己破産しなければならなくなる可能性があります。
そのため安易に自己破産の判断をせず、不動産会社や弁護士に相談しながら慎重に行ってください。

任意売却に強い不動産会社を選ぶ

任意売却の条件がうまくまとまるかどうかは、不動産会社の交渉力次第です。
任意売却の実績が少ない不動産会社や知識の浅い担当者が交渉をすると、あなたに不利な条件をつけられてしまったり、時間切れになって競売にかけられてしまうこともあります。
そのため、任意売却の実績が豊富で、債務に強い弁護士と連携している不動産会社に依頼することをおすすめします。

悪徳業者に注意

任意売却をする売主は、経済的に不安な気持ちでいっぱいです。
その不安な気持ちに付け込んで「引越費用100万円先払い」などの謳い文句で売主を狙う業者もあります。
しかし引越費用はせいぜい30万程度ですし、業者が仲介手数料以外でその100万円以上の利益を出せるとは考えられず、出せたとしても任意売却の場合は銀行に支払うべきなので、そのような上手い話はあり得ません。騙されないように気を付けてください。
また、不動産会社が販売促進費、任意売却申請費、コンサルティング料を請求することは違法です。
【関連記事】
【不動産売却】良い仲介業者と悪い仲介業者を見分ける4つのポイント

まとめ

いかがでしたか?
任意売却は競売を回避できる売却手段なので、競売に比べてメリットの多い売却方法です。
ただし、注意点が6つあります。

  1. 滞納したらすぐに相談する
  2. 引越し先は早めに確保
  3. 買主の理解が必要
  4. 自己破産の判断は慎重に
  5. 任意売却に強い不動産会社を選ぶ
  6. 悪徳業者に注意

競売を避けて少しでも良い条件で売却するには、実績豊富で交渉力のある業者に依頼できるかどうかがカギになります。
任意売却に強い業者を探すなら、無料一括査定サイトで複数の業者を比較するのがおすすめです。
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プロが勧める不動産売却一括査定サイト5選!メリットとデメリットも解説
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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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