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マンションを早く・高く売るために覚えておくべき売却の流れ9ステップ

マンションを売却するなら、少しでも早く、少しでも高く売りたいですよね?
できるだけ高くマンションを売るためには、マンションの価値を下げないようにスムーズに、素早く売却をすることが大切です。
しかし、マンションを売却する機会は人生に何度もあるものではないので、売却したいと思っても、何から始めればいいのかわからないという方も多いと思います。
正しい売却の流れを知らなかったばかりに、スムーズに売却することができず、高く売るチャンスを逃してしまう方もたくさんいます。
マンションを高く売却するなら、売却の正しい流れを知っておくことはとても大切です。
この記事では、売却の流れを9つのステップに分け、それぞれのステップについて詳しく説明します。
この記事を参考に売却の流れを知り、スムーズに、より高い価格でマンションを売却して頂ければ幸いです。

はじめに

マンション売却に失敗する方には、決まったパターンがあるのをご存知でしょうか?
マンション売却に失敗した方は、その90%以上が次の5つのパターンによる失敗です。

  1. 相場を知らなかった
  2. 売却時期を間違えた
  3. 値下げを考慮しなかった
  4. 会社選びのミス
  5. 汚れたまま売りに出した

どこでどのような失敗が起こるのか、失敗を避けるためにどうすればいいのかを知っておけば、あなたがマンション売却に失敗する確率はかなり低くなります。
失敗のパターンを知ることは、この記事をさらに深く理解して頂くことにもなりますので、まずは失敗についてまとめたこちらの記事を読んで頂くことをオススメします。
【マンション売却に失敗してしまうパターン5選】
失敗するパターンを把握したうえで、正しいマンション売却の流れを知れば、どのステップでどういった失敗が起こるのかイメージしやすくなります。
失敗をイメージしながら、ここから先を読み進めてみてください。

後悔しないマンション売却の流れ9ステップ


正しいマンション売却には、9つのステップがあります。

  1. 相場を調べておおよその販売価格のイメージをもつ
  2. 不動産会社を探す
  3. 不動産会社に査定を依頼する
  4. 仲介の契約(媒介契約)を結ぶ
  5. 販売開始
  6. 購入希望者が内覧をする
  7. 細かい条件を打ち合わせる
  8. 売買契約
  9. 物件の引き渡し

それぞれについて説明します。
各ポイントで起こりがちな失敗も意識しながら、正しい流れを把握してください。

相場を調べておおよその販売価格のイメージをもつ

まず初めに、土地総合情報システムを利用し、あなたが売りに出す物件に似た物件の取引価格を調べます。
立地や築年数、部屋の大きさなどを比較し、条件が良い場合はプラス、条件が悪い場合はマイナスの評価を加え、あなたの物件のだいたいの相場を把握します。
相場を把握したら、その相場付近が売り出し価格の目安になります。

不動産会社を探す

次に、仲介をしてくれる不動産会社を探します。
ここでポイントとなるのは、販売能力の高い不動産会社を見つけること。
販売能力の高い会社を見分けるポイントは5つあります。
1.日常生活でよく見かける
2.「マンション売却+地域」や「不動産売却+地域」で検索すると上位に出てくる
3.具体的な販売プランを提案してくれる
4.定期的に状況報告をしてくれる
5.(販売実績がある)
新しい不動産会社で勢いのある会社の場合、実績が少ないこともありますので、条件5は絶対条件ではありません。
まずは1~4のポイントを満たす会社を探してください。

不動産会社に査定を依頼する

販売能力の高そうな会社を見つけたら、実際に査定を依頼します。
このとき、絶対に複数の会社に査定を頼んでください。
それぞれの会社の査定額を比較することで、不自然に高い査定や、安い査定を見抜くことができるため、良くない会社を選んでしまうリスクを減らすことができます。
相場から立てたおおよその予測価格と大きく異なる査定が出たときは、必ず理由を聞いたうえで、他の不動産会社にも査定依頼を出してください。
絶対にやってはいけないのは、プロだからといって不動産会社を信じて、違和感を持ったまま話を進めてしまうことです。
違和感があれば解決するまで徹底的に質問することと、セカンドオピニオンではありませんが、他のプロの見解も聞くことを忘れないようにしてください。

仲介の契約(媒介契約)を結ぶ

販売する能力が高く、あなたが納得できる会社が見つかったら仲介の契約(媒介契約)を結びます。
媒介契約の形態は3種類あります。

  1. 専属専任媒介契約(特定の業者に全て依頼)
  2. 専任媒介契約(特定の業者に依頼し、自身でも販売活動をする)
  3. 一般媒介契約(複数の業者に依頼し、自身でも販売活動をする)

本当に信用できそうな会社が見つかっていれば専属専任媒介契約か専任媒介契約を、1社に絞れないようであれば一般媒介契約を結びます。
どの契約がベストかお伝えしたいのですが、あなたの希望や条件によって最適な契約の種類は異なります。
それぞれの媒介契約の特性を理解した上で選ぶようにしてください

嵯峨根
ちなみに、私の周りの不動産業界の人が個人的に売却するときは、縛りがキツすぎず、ある程度積極的な販売活動が期待できる「専任媒介契約」を選ぶ人が多いです!
【関連記事】
不動産売却の専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の違いと注意点

販売開始

契約を結んだら、いよいよ販売開始です。
このとき、勘違いしている方が多いのですが、査定額がそのまま販売価格になるわけではなく、販売価格の最終決定権はあなたにあります。
査定額を目安に販売価格を決定してください。
売れるまでに時間がかかってもいいのであれば、査定より少し高い強気の価格設定を、できるだけ早く売れて欲しいのであれば査定より安い価格設定をします。
【関連記事】
不動産「売り出し価格」の決め方と思い通りの価格で売る3つのポイント

購入希望者が内覧をする

購入希望者が現れると、物件を見に来ることになります。
このときに購入希望者に与える印象はとても大切なので、目立つ汚れや傷は事前に綺麗にしておくことをオススメします。
さらに細かい部分にまで気を遣えるのであれば、部屋が一番明るくなる時間帯に内覧してもらうと、より良い印象を与えることができます。
実際に生活している部屋なので、部屋が一番良く見える時間帯は、あなたが一番わかっているはずです。
できればその時間に内覧してもらえるよう、日時の調整をしましょう。

嵯峨根
ただし、西向きの部屋で西日(夕日)が強く差し込む場合はマイナスセールスになってしまう可能性もありますので、注意が必要です!

細かい条件を打ち合わせる

内覧も終わり、あなたの物件を気に入ってもらえたら、細かい条件の打ち合わせに入ります。
引き渡しの日時や条件(修繕やクリーニング等)、不具合や欠陥の状況などをできるだけ細かに伝えます。
伝えた情報に不足があると、後々トラブルになりかねませんので、把握していることは漏らさずに全て伝えてください。
この段階になると、ほとんどのケースで買い手側から価格の交渉をされます。
マンションに限らず不動産全般において、よほど価値の高い物件でなければ値引きは当たり前に行われます。
始めから値引きされるものだと思っておいた方がいいでしょう。
値引き額は、交渉次第です。
気持ち程度の値下げのときもあれば、大きな値引きになるときもあります。
相手の状況や様子をよく見て、不動産会社の担当と相談しながら交渉に臨んでください。
【関連記事】
【プロが解説】不動産売却を有利に進める交渉術と3つの心得とは

売買契約

あなたが提示した条件を買い手が承諾し、買い手が提示した条件をあなたが承諾すれば、いよいよ売買契約です。
売買契約時、一般的には物件価格の10%程度の手付金(頭金)を受け取ります。
手付金の金額の上限は物件価格の20%です。
下限は決められていないので、買主がすぐにお金を用意できない場合などには、相談して手付金を決めてください。
契約を結ぶと、やむおえない理由がなく契約解除をした場合、ペナルティーが設けられます。
売主→手付金の2倍に相当する金額を買主に支払う
買主→手付金が返還されない
手付金は契約の意思を示すお金であると同時に、不当解約時の手切れ金とも言えます。
不当に契約を解除されないための保険金としての重要な役割を担っています。

嵯峨根
あなたにとって不利な契約にならないよう、手付金の扱いも含め、契約内容をしっかりと確認しておくことが大切です! 
【関連記事】
【不動産売却】手付金の相場はいくら?入金のタイミングと注意点

物件の引き渡し

契約が終わったら、決済と物件の引き渡しをします。
決済では、所有権移転と売買代金の振込みを同時に行う必要があるので、ほとんどの場合、売主、買主、仲介業者、司法書士が銀行に集まって行われます
買主が住宅ローンを借りて購入する場合は、まず買主のもとに購入代金が振り込まれ、その代金を売主に振り込みます。
口座への着金確認と所有権移転の書類にサインをしたら、買主にカギを渡して無事引き渡しは完了です。
これで、マンションの所有権は買主のものになります。
ここまでが、正しい不動産売却の流れになります。

まとめ

いかがでしたか?
マンション売却には、知っておきたい正しい売却のステップがあります。

  1. 相場を調べておおよその販売価格のイメージをもつ
  2. 不動産会社を探す
  3. 不動産会社に査定を依頼する
  4. 仲介の契約(媒介契約)を結ぶ
  5. 販売開始
  6. 購入希望者が内覧をする
  7. 細かい条件を打ち合わせる
  8. 売買契約
  9. 物件の引き渡し

中でも1~3のステップは本当に大切で、ここがうまくいけばマンション売却は8割成功したようなものです。
また、不動産売却で起こりやすい失敗のパターンを知っておくことも大切です。

  1. 相場を知らなかった
  2. 売却時期を間違えた
  3. 値下げを考慮しなかった
  4. 会社選びのミス
  5. 汚れたまま売りに出した

これらを把握したうえで正しいステップを踏めば、あなたのマンション売却はきっと理想通りになります。
この記事がそのきっかけとなれましたら幸いです!
【関連記事】
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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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