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ローン残債があるマンションは売却できる?4つの売却方法を解説!

マンションを購入するほとんどの方が利用している住宅ローンですが、中には転勤やライフスタイルの変化によって、住宅ローンが残っているマンションを売却する必要が出てくることもありますよね。

  • まだローンが残っているから、売りたくても売れない・・・
  • ローン残債はどうすればいいの?
  • ローンが残っていても売れるの?
  • ローンが残っているとどんなデメリットがあるの?
  • できるだけ損をしたくない

このような考えをお持ちの方もいらっしゃると思います。
そこで今回は、ローン残債のあるマンションの売却方法についてご紹介していきます!

ローンが残っていても売却できる


「住宅ローンが残った状態だと売却できないのでは」と不安を感じている方もおられますが、住宅ローンの残債があっても売却は可能です。
実はマンションを売却する場合、住宅ローンが残っていることがほとんどです。
ただしその場合は、マンションに設定されている抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは、万が一お金を返せなくなったときに金融機関にその不動産の権利を提供するという約束です。
マンションを売却すると、名義人を変更することになりますが、売却物件に抵当権が設定されている限り、名義を変更することができません。
住宅ローンを組んで購入した物件には、必ず抵当権が設定されており、抵当権を抹消するにはローン完済の必要があります。
ローン残債がマンションの売却代金を下回れば、問題なく抵当権を外せます。
では、反対にローン残債が売却価格を上回ってしまった場合は?と心配になりますが、その場合でも売却できる方法はあります。
以下で、住宅ローン残債のあるマンションを売却する4つの方法について詳しく説明していきます。

 

方法1.売却代金でローンを完済する


売却代金がローンの残債を上回る場合、買主から受け取る売却代金でローンを完済することができます。
住宅ローンが残っているマンションを売却するときのもっとも理想的なケースです。
手続きとしては、売却代金を買主から受け取るのと同時にローンを完済する「同時決済」になります。
同時決済の流れは次のようになります。

  1. 金融機関から買主への融資実行
  2. 買主が売主へ売却代金支払い
  3. 売主は受け取った売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消
  4. 物件の引き渡し

 

方法2.売却代金に自己資金を足して返済する

マンションの売却代金がローン残債の額を下回ってしまうケースは少なくありません。
マンションの売却代金だけでローンを完済できない場合は、足りない分を預貯金などの自己資金で補ってローンを完済することになります。
手続きの流れは同時決済と同じですが、注意点としては、引き渡し当日に足りない分を現金で用意する必要があることです。
理由として、口座振込にすると着金確認ができないまま物件の引き渡しをすることになってしまうため、トラブル防止のために現金での支払いが一般的になります。

 

方法3.買い替えローンを利用する


今住んでいるマンションを売却した後、新たに住宅ローンを組んで家を購入する場合は、買い替えローンを利用して売却できる可能性があります。
買い替えローンとは、マンションの売却代金が住宅ローン残債を下回ってしまった際に、売却代金と住宅ローン残債の差額分を新居の購入資金に合算して住宅ローンを組むことです。
つまり、売却するマンションのローン残債を新規のローンで融資された資金を使って完済することになります。

【例】

  • マンション売却価格1,500万円
  • 住宅ローン残債2,000万円
  • 新居の住宅ローン3,000万円

 

まず、売却価格1,500万円をローンの返済にあてます。
残りの500万円を新居の住宅ローン3,000万円と合算し、合計3,500万円を別の金融機関で借り入れるのが買い替えローンです。

 

買い替えローンのメリット

買い替えローンのメリットは2つあります。

 

自己資金0で買い替えができる

マンションの売却代金でまかなえないローン残債があっても、自己資金0で買い替えができます。
ローンを完済する自己資金がない方や、自己資金の持ち出しを抑えたいといった方にとってはとても便利です。

 

譲渡損失の繰越控除

マンション売却による損失を譲渡損失といい、譲渡損失が出た際に一定の要件を満たすと、譲渡損失をその年の給与所得や事業所得などから控除する「譲渡損失の繰越控除」という制度を受けることができます。
さらに、1年で損失分を相殺しきれなかった場合は、譲渡した年の翌年から3年間繰り越して相殺することもできます。

【関連記事】
【不動産売却の6つの減税特例】知らないと損する3,000万円特別控除とは?

 

買い替えローンのデメリット

便利な買い替えローンですが、以下のようなデメリットもあります。

 

住宅ローンに比べ審査が厳しい

通常の住宅ローンでは、返済比率40%未満を求められることが多いですが、買い替えローンの場合、返済比率30%未満としていることが多いです。
そのため、ある程度収入の多い方でないと利用することができません。

 

売却スケジュールがハード

住み替えローンは、マンション売却と新居購入の手続きを同じ日にしなくてはなりません。
そのため、決済、引き渡し、引っ越しなどの作業量が多く、不動産会社や売買の相手方、金融機関とのスケジュール調整が非常にシビアです。
また、売却が決まらなければ新居の購入予算も決まらないので、売却スケジュールに合わせて新居を探すことになります。
先に気に入った物件が見つかっても、マンションが売れないと先に進めないので、売り急ぐことで売却価格が安くなってしまう可能性もあるので注意が必要です。

 

【関連記事】
【住み替えの手順とベストタイミング!】売るのが先?買うのが先?

 

方法4.任意売却


任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になってしまったとき、競売にかけられることを避けるための手段として利用されます。
競売とは、ローンの支払いができなくなった場合に、抵当権に設定されている不動産を裁判所が強制的に売却し、銀行のローン返済に充てるというものです。
競売にかけられた場合の売却代金は、市場価格の40~60%まで下がってしまいます。
任意売却は、債権者となる金融機関から合意を得ることで抵当権を外した状態で売却することができ、無担保状態で住宅ローンを残すことになります。
残ったローンは、金融機関との話し合いで、分割して少額での返済が可能になり、競売のような強制的かつ多額の支払をすぐに行う状況を回避することができます。

 

任意売却のメリット

任意売却のメリットは以下の4つです。

 

市場価格に近い価格で売却できる

先述のとおり、競売にかけられてしまうと落札価格は市場価格の40~60%ほどに下がってしまいますが、任意売却の場合、通常の不動産売却と同じ方法で売却するので、市場価格に近い価格で売却することができます。

 

周囲に事情を知られることがない

競売されている物件の情報は新聞やインターネットで広く広告されているため、近所や職場、友人に住宅ローン滞納で競売に出されていることが知られてしまう可能性があります。
一方で、任意売却は、通常の不動産売却と同じ販売活動を行うため、周囲に住宅ローン滞納などの事情を知られることはありません

 

ローン残債を分割返済できる

マンション売却後の残債は、債権者となる金融機関と協議の上、無理のない範囲内で分割返済ができます。
売却前と同じ条件で支払いを続けることが難しいことを債権者は理解しているので、現在の収入や生活状況を十分考慮したうえで、現実的な返済額で対応してくれます。
一般的には、月額5,000円~30,000円程度の返済が多くなっています。

 

引っ越し費用が出る可能性がある

債権者との交渉によって、最高30万円の引っ越し費用を、売却代金から融通してもらえる可能性があります。

 

任意売却のデメリット

任意売却には2つのデメリットがあります。

 

競売になるリスクがある

任意売却ができるといっても、買主がいなければ売買は成り立ちません。
必ず売れるといった保障はなく、時間的な制限もあるため、売却ができないまま時間が過ぎていくと競売にかけられることになります。

 

一定期間は他のローンが組めなくなる

任意売却を行うということは、住宅ローンの支払いを一定期間、滞納していることになります。
そのため、個人信用情報機関には「未払い」という情報が登録され、ブラックリスト状態になってしまいます。
こうなってしまうと、7年間程度は金融機関からの借入等が出来なくなってしまいます。
任意売却と競売については以下の記事で詳しく解説しています。任意売却を検討されている方は、ぜひ合わせてご覧ください。

【関連記事】
任意売却と競売の違いとは?任意売却のメリットと6つの注意点!

 

まとめ

今回は、ローン残債があるときのマンションの売却方法について解説してきました。
主な売却方法は以下の4つになります。

  1. マンションの売却代金で住宅ローンを完済する
  2. マンションの売却代金と自己資金で返済する
  3. 買い替えローンを利用して売却、新しく住宅ローンを組む
  4. 任意売却を行う

ぜひここで得た知識を活用して、売却活動の一歩を踏み出してください。

 

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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