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不動産売却の税金はいつ支払う?「4つのタイミング」を時系列で解説!

不動産売却をするとたくさんの税金がかかります。

きちんと資金繰りをするためには、それぞれの支払い時期について把握しておきたいもの。

  • どんな税金をいつ支払うの?
  • 現金はどのくらい用意しておけばいい?
  • 高い税金を支払うことになるのは困る・・・

不動産を売ったときにかかる税金は、売却価格が高くなるほど高額になります

納税するタイミングを知っておかないと、突然の高額課税によってせっかくの新生活が台なしになることも・・・

そこでこの記事では、不動産売却にかかる税金の納税時期やタイミングを、税金別に解説します。

スムーズな資金計画をして、新生活を楽しんでください!

 

不動産売却にかかる税金の支払い時期はバラバラ


不動産売却をすると4つの税金がかかります。

  1. 印紙税
  2. 登録免許税
  3. 所得税
  4. 住民税
これら4つの税金は、納税するタイミングが以下のようにすべて異なります。

不動産売却における税金の支払い時期
どの税金をいつ支払うのか把握しておくことは、不動産売却をスムーズにおこなうためにとても大切です。

 

不動産を売るときに支払う印紙税と登録免許税


不動産を売却する過程でかかる税金は、印紙税と登録免許税の2つです。

税金のなまえは違いますが、どちらも売却時の必要書類に収入印紙を貼って納税をすることを指しています。

 

印紙税はいつ支払う?

印紙税は、買主と売買契約書を結ぶときに支払います。

売主と買主が収入印紙を購入し、それぞれの売買契約書に貼ることで納税が完了します。
収入印紙を売買契約書に貼付
収入印紙はあなたが自分で購入することになるのか、不動産会社に任せて最後にまとめて精算することになるのか、あらかじめ担当者に確認しておくとよいでしょう。

 

印紙税っていくら?

売買契約書に貼る印紙税額は、売却価格が高いほど高額になります。

契約金額 印紙税
50万円超え100万円以下 1,000円
100万円超え500万円以下 2,000円
500万円超え1千万円以下 1万円
1千万円超え5千万円以下 2万円
5千万円超え1億円以下 6万円
1億円超え5億円以下 10万円

※令和4年3月31日までは軽減措置として上記の半額程になります

印紙税を節税する方法については、こちらの記事をご覧ください。
不動産の売買契約書に貼る「印紙税」はいくら?非課税にする裏ワザ 

 

登録免許税はいつ支払う?

登録免許税は、所有権移転登記のタイミングで支払います。

法務局に提出する申請用紙に、収入印紙を貼ることで納税が完了します。
収入印紙を登記申請書に貼付
登記手続きは司法書士に委任することになるので、収入印紙の実費分と司法書士報酬をまとめて払うのが一般的です。

 

登録免許税っていくら?

所有権移転登記をするときに、売主が支払う印紙税額は以下のとおりです。

【抵当権抹消登記】

売却した不動産のローンを全額返済したあと、抵当権を外すために必要な登記

  • 土地1件につき1,000円
  • 建物1件につき1,000円

【住所変更登記】

登記簿上のあなたの住所と、引き渡し時のあなたの住所を一致させるために必要な登記

  • 土地1件につき1,000円
  • 建物1件につき1,000円

ローンが残っていない家を売る場合や、すでに住所変更登記を済ませているという場合は、登録免許税は不要です。

住所変更登記は手続きがカンタンなので、自分でやることで費用を節約できます。詳しくはこちらの記事を参考にしてください。
【不動産】住所変更登記を自分でやる方法!必要書類と費用は?

 

不動産を売ったあとに支払う所得税と住民税


不動産売却後に支払う税金は、所得税と住民税の2つです。

もともと「譲渡所得税」という1つの税金を2つに振り分けたものです。

・国税(所得税)

・地方税(住民税)


支払い先が異なるので、納税するタイミングも異なります。

 

譲渡所得税は売却益が出たときだけ支払う

譲渡所得税とは、売却によって利益が出た場合にのみ支払う税金です。

売却価格からさまざまな経費を差し引いた、最終的な利益に課税されます。

つまり、利益がマイナスになったときは所得税・住民税を支払う必要はありません

また、基本的には確定申告も不要です。

 

譲渡所得税の計算式

譲渡所得税は、以下の計算式で求めます。

譲渡所得の計算式

(売却価格-取得費-譲渡費用)×税率

・売却価格…売却代金、売却時の固定資産税の精算金など
・取得費…売却した不動産の購入価格、購入時にかかった諸費用
・譲渡費用…売却時にかかった諸費用

 

譲渡所得税率表

 

取得費と譲渡費用には支払った仲介手数料を含めてOK!

売却価格から差し引ける経費(取得費・譲渡費用)には、マンションや土地の購入価格だけでなく、購入時・売却時にかかった仲介手数料なども含まれます。

【取得費になるもの】

  • 土地・建物の購入代金
  • 建築代金
  • 設計費
  • 建築確認申請費
  • 仲介手数料
  • 設備費
  • リフォーム費
  • 測量費
  • 土地の造成・下水道工事費用
  • 取壊し費用(購入後1年以内)
  • 登録免許税(登記費用を含む)
  • 印紙税
  • 不動産取得税
  • 特別土地保有税(取得分)
  • 購入時の固定資産税の精算金
  • 相続登記費用
  • 司法書士報酬
  • 新築マンションの修繕積立基金(購入時の付随費用)
  • 賃貸アパートなどの立退料(身内への支払いは除く)
  • 住宅ローン事務手数料
  • 住宅ローン保証料(借入から使用開始まで)
  • 住宅ローン利子(借入から使用開始まで)
  • 団体信用生命保険(借入から使用開始まで)
  • 契約の違約金(売買契約の締結後に、更に有利な条件で購入するため、旧契約者に支払った違約金)
  • 所有権確保のための訴訟費用

【譲渡費用になるもの】

  • 仲介手数料
  • 売買契約書の収入印紙税
  • 修繕費(買主の要望や売却直前に行った場合)
  • 測量費(買主の要望や売却直前に行った場合)
  • 解体費(買主の要望や売却直前に行った場合)
  • 鑑定料(買主の要望や売却直前に行った場合)
  • 広告費(自己負担分のみ)
  • 滅失登記の司法書士報酬
  • 契約の違約金(売買契約の締結後に、更に有利な条件で売るため、旧契約者に支払った違約金)
  • 曳屋(ひきや)費用(広い敷地の別の場所に、建物ごと移動させること)
  • 賃貸アパートなどの立退料(身内への支払いは除く)
  • 名義書換料(借地権を売るときに地主の承諾をもらうための費用)
  • トラブル時の弁護士費用(売買交渉に関する内容のみ)
仲介手数料だけでもかなり大きな金額になるので、節税のためにこれらの領収書をできるかぎり集めておきましょう。

 

所得税はいつ支払う?

所得税の納税期限は、売却した翌年の2月16日~3月15

確定申告の期間中に、譲渡所得の金額に応じた所得税を支払うことで納税が完了します。

確定申告をして税務署に所得税を支払う図
売却代金を新居の費用にあてるつもりであれば、確定申告で納税する分をあらかじめ残しておく必要があります。

 

住民税はいつ支払う?

住民税は、売却した翌年の6月以降に支払います。

お住まいの地域の市役所から5月ごろに住民税納付書が届くので市役所・金融機関・コンビニで支払うことで納税が完了します。

市役所に住民税を支払う図
支払い期限は、6月・8月・10月・翌1の年4回、または一括でも可能です。

また、確定申告のときに
特別徴収:給与から税金を徴収する
こちらを選んだサラリーマンの方は、毎月の給与から天引きされます。

 

所得税の申告をすれば住民税も計算される

所得税と住民税は、確定申告がからんでいるので仕組みがちょっと分かりにくいですよね。

どちらも、税金を計算するときの元になるのはあなたの所得金額です。

3月におこなう確定申告では所得税のみを申告しますが、確定申告をすると、税務署はあなたの所得額を市役所に情報提供します。

 

税務署と市役所の関係図
市役所は、税務署に教えてもらった所得額をもとに住民税を計算し、あなたの元に翌年分の納付書を発送します。

つまり

・所得税は自己申告

・住民税は裏で計算される

こういった仕組みになっています。

 

確定申告を忘れるとペナルティがある

法務局と税務署はつながっています。そのため、あなたが不動産売却したことを税務署は把握しています。

売却益があるにもかかわらず期限までに確定申告しなければ、税務署から「忘れていませんか?」と通知が届き、延滞税を支払うことになります。

さらに、本来の納税額に15%~20%上乗せされた無申告加算税も支払わなければなりません。

 

高い税金を回避する節税のコツ


不動産売却は「超高額な取引」なので、利益が出たときの税金もケタ違いですよね。

高い税金を少しでも抑えるには、税率の仕組みや、節税するための特別控除について知っておくことが大切です。

ここでは、代表的な減税特例を5つご紹介します。

どのような場合に使えるのか、それぞれ詳しく説明します。

 

んな不動産も所有期間5年を超えれば税率が下がる

譲渡所得税は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていると長期譲渡所得税率が適用され、税率が安くなります。

一方、購入してから5年以下の短期間で売却をすると「利益目当ての転売」とみなされ、税率は高くなります。

売却時期がずれるだけで2倍近く税率が変わるので、所有期間も考慮して売却時期を決めた方が良いでしょう。

 

マイホームの売却なら3,000万円特別控除

あなたが住んでいたマイホームを売却したときは、3,000万円特別控除によって納税を回避できます。

売却益が3,000万円以下であれば税金がかからない特例なので、マイホームを売るなら絶対に抑えておくべき特例ですね。

※適用要件はこちら:国税庁ホームページ

 

所有期間10年超のマイホーム売却ならさらに税率が下がる

10年以上住んでいたマイホームを売却したときは、10年超の軽減税率が適用され、税率14%とさらに安くなります。

10年超所有の軽減税率表
マイホームの3,000万円特別控除と併用もできるので、こちらも覚えておきたい特例です。

※適用要件はこちら:国税庁ホームページ

 

相続した古い空き家は解体してから売却

親が住んでいた家を相続して売却するなら、空き家の3,000万円特別控除で税金を抑えられる可能性があります。

【主な条件】

・昭和56年5月31日より前に建てられた一戸建てであること
・新耐震基準を満たすリフォームをするか、解体してから売却すること

※適用要件はこちら:国税庁ホームページ

空き家の3,000万円特別控除の制度イメージ引用:国土交通省ホームページ

一戸建の空き家は、解体するか耐震リフォームして売却すると3,000万円が控除されます。

つまり、地震で倒壊する恐れのある古い建物は

安全な状態にして売ると税金が安い

ということですね。

相続した空き家が旧耐震基準なら、解体して売却することをおすすめします。

耐震リフォームはお金と手間がかかる!

旧耐震基準の家を、国の定めた新耐震基準まで引き上げるには、リフォーム費用がおよそ150万~800万円ほどかかります。

さらに、手間も時間もかかるため耐震リフォームはおすすめしません。

【関連記事】
【相続不動産の売却にかかる4つの税金】特例を利用して賢く節税!

 

相続税と所得税の両方を支払うなら「取得費加算の特例」

相続した不動産を売って利益が出ると、相続税と譲渡所得税2つの税金を支払うことになりますよね。

取得費加算の特例とは、すでに支払った相続税を経費に含められるというものです。

二重課税の負担を減らすための特例なので、相続不動産を売却するならぜひ覚えておいてください。

※適用要件はこちら:国税庁ホームページ

【関連記事】
【相続不動産の売却】取得費加算の特例とは?計算方法を解説!

 

まとめ

いかがでしたか?

不動産売却にかかる税金と支払い時期は以下のようになります。

必ずかかる税金
・印紙税…売買契約のとき
・登録免許税…引き渡しのとき
売却益が出たときだけかかる税金

・所得税…売却した翌年の確定申告
・住民税…売却した翌年の6月以降

特に、所得税と住民税は高額になることもあるので注意が必要です。

あらかじめ不動産の査定をして、売却価格の把握とおおまかな譲渡所得の計算をしておくことをおすすめします

また、国が用意している特別控除もあるので、あなたの状況に当てはまるものがないかチェックして上手く節税してください。

最大限の節税をするために、この記事を役立てていただければ幸いです!

 

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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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