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【築浅のマンション売却】高値で売る4つのコツと注意点

 2019/05/19 売却
 

新築マンションを購入したけれど、事情があって売却しなければならなくなった・・・
築浅のマンションはまだまだきれいなので、売却するならなるべく高く売りたいですよね?

  • 築浅のマンションは売却に有利?
  • 築浅のマンションを高く売るコツを知りたい!
  • 築浅ならではの注意点はある?

築5年以内の築浅マンションは新築同様のきれいさがあり、それでいて価格が安いことから、中古住宅市場では希少価値が高く大変人気です。
ただし、人気物件ならではの売り方やコツをおさえておかないと、せっかく高値で売れるマンションを安く売ることになり損をしてしまいます。
この記事では、築浅のマンションを高く売るコツと注意すべきポイントについて解説します。
記事を読んで、ぜひ高値での売却に役立ててください。

新築の定義とは?

一般住宅における「新築」の定義は次の2つを満たす場合です。

  • 完成後1年未満であること
  • 完成後1度も入居していないこと

1年未満で売却する場合でも、1日でも住んでしまえば「中古物件」として扱われます。

築浅のマンションを高く売るコツ


中古物件とはいっても、築浅のマンションは新築同様にきれいで人気があります。
総務省の調査によると、日本の住宅市場における中古物件の割合は約15%ほどです。
買い手と不動産会社の多くがその中でも希少価値のある築浅マンションを狙っていますので、なるべく高く売るために4つのコツをおさえてください。

相場を調べる

中古マンションの価格は、新築と比較すると築1年で10%、築5年で20%下がると言われています。
これはあくまでも全国平均値で、エリア・立地・マンションの特徴によって大きく異なります。
そのため売却の第一歩としては、なるべく多くの不動産会社にあなたの家を査定してもらい、実際の相場を把握する必要があります
不動産には定価がなく査定額は業者によってバラバラのため、相場を知らずに売却してしまうと高値で売れるはずのマンションを安く売ることになりかねません
複数の不動産会社の査定をするなら、無料の一括査定サイトがおすすめです。
こちらの記事もぜひ参考にしてみてください。
【関連記事】
あなたの家は高く売れる!【不動産売却は準備とスピードが命】 

一般媒介契約にする

不動産会社に仲介を依頼するときは、媒介契約を結びます。
媒介契約の種類は3つあります。

  • 専属専任媒介契約…1社のみとの契約、自分で買い手を探すことも禁止
  • 専任媒介契約…1社のみとの契約
  • 一般媒介契約…複数社との同時契約が可能

通常は、信頼できる不動産会社を1社にしぼって、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約で売却活動をするケースが多いです。
しかし、築浅のマンションを売却する場合は一般媒介契約の方がおすすめです。
築浅のマンションは魅力的で元々売れやすいので、一般媒介契約にすることで不動産会社同士が競い合う形になり、より良い条件での売却が可能になります。
【関連記事】
不動産売却の専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の違いとは?

水回りのクリーニングをする

築浅マンションの最大の魅力はなんといっても「きれいさ」です。
しかし、ここに一つだけ落とし穴があります。
それは、少しでも汚い部分があると一気に幻滅され、大幅な値引き交渉をされやすくなることです。
人間は、期待値が高ければ高いほど少しの違いでガッカリしてしまうものなので、買い手の理想と現実のギャップを埋めることが大切になります。
特に、浴室・トイレ・キッチンなどの水回りは女性のチェックが厳しくなるポイントなので、念入りな清掃が重要です。
【関連記事】
不動産売却でハウスクリーニングはするべき?相場と4つのメリット 

新しい設備は極力残す

築浅の場合、設備などがまだ新しく十分使えることも多いですよね。
特に、エアコンは全部屋に設置するとなれば費用と手間がかかるため、そのまま残しておくことで付加価値がつきます。
また、シンプルな家具や照明であれば買い手によっては残した方がプラスになることもあります。
ただし、設備を引き継ぐときは契約書に詳細を記載しなければならないので、必ず不動産会社に相談するようにしてください。
【関連記事】
不動産売買契約の流れと7つの注意点!契約書と重要事項説明書はここをチェック! 

築浅のマンションを売却するときの注意点


築浅のマンションを売却するとき、事前におさえておくべき注意点が4つあります。

売却理由はオープンにする

築浅のマンションはとても人気がある一方で、買い手に不安を与える物件でもあります。
「まだ新しいのに売却するってことは、マンションに何か問題があるのではないか?」と思われてしまうためです。
例えば、近隣トラブル、近くの工場からの異臭、深夜の騒音がひどくて眠れない、など住んでみないと分からない問題もありますよね。
買い手にとってもマンションの購入は大きな買い物なので、いくら築浅でも慎重になっています。
売却理由がマンションと無関係であれば、きちんと伝えることで買い手は安心して購入することができます。
ただし、欠陥や事故物件であることを隠して売却すると、後で発覚したときに瑕疵担保責任に問われ損害賠償請求をされるなど大きなトラブルになります。
そのため、本当の理由を隠したまま売却することは絶対にやめてください 

売却時はローン一括返済が条件

築浅のマンションを売却する場合、購入時のローンがほとんど残っている方が多いと思います。
しかし、売却時は抵当権抹消をしなければならないため、その残りのローンを一括で返済する必要があります。
売却価格がローン残高を下回るのであれば、足りない分は自己資金でまかなうことになります。
自己資金の準備が難しいときは、別のローンを組んで一括返済する手段などもありますので、なるべく早く金融機関に相談するようにしてください。
【関連記事】
抵当権とは?日本一わかりやすい住宅用語解説!
抵当権抹消をしないと面倒なことに!自分で手続きをして節約する方法
ローンが残っていても大丈夫?ローン残債のあるマンションを売却する方法

高く売れると税金が高額になる

マンションを売却して利益が出た場合、その利益額に応じた税金が課税されます。
築浅のマンションは高値で売却できる可能性があるため、その分利益が出やすくなります。
売却によって得た利益のことを「譲渡所得」といいます。

譲渡所得の計算式
売却価格-(取得費+譲渡費用)

売却価格=実際に売った価格
取得費=その家の購入価格と、購入時にかかった諸費用の合計
譲渡費用=今回の売却時にかかった諸費用の合計
譲渡所得金額に対しての税率は以下のとおりです。
譲渡所得の税率表
所有期間が5年以下の築浅マンションは「短期譲渡所得」が適用されて税率は約40%になります。
ただし、税金控除などもあるので制度をうまく利用して節税することも可能です。
【関連記事】
【不動産売却】譲渡所得とは?計算方法と知っておくべき税金の知識
3000万円特別控除とは?知って得する!不動産売却後の特例6つ

火災保険の解約を忘れずに

マンションの売却で忘れがちなのが、火災保険の解約です。
購入時に、火災保険料を一括で支払っている場合は残りの保険料が返金されます。
火災保険解約の際は、以下の2点に注意してください。

  • 自分で解約手続きをする必要がある
  • 引き渡し直後に解約する

火災保険は、マンションを売却しても自動的に解約されるわけではなく、売主自身で解約の手続きをして保険料の返還請求をする必要があります。
まずは保険証書を確認して、保険会社またはローンを組んだ金融機関に問い合わせてください。
また、解約のタイミングは引き渡し直後がベストです。
保険料の返還はさかのぼって請求することはできないため、解約手続きが遅れるとその分保険料が無駄になってしまいます。
だからといって前倒しで解約すると、万が一引き渡し前に火災などが起きた際に保険がおりず大変なことになるので注意してください!

まとめ

いかがでしたか?
築浅のマンションを高く売るコツは4つあります。

  • 相場を調べる
  • 一般媒介契約にする
  • 水回りのクリーニングをする
  • 新しい設備は極力残す

また、注意すべきポイントは4つです。

  • 売却理由はオープンにする
  • 売却時はローン一括返済が条件
  • 高く売れると税金が高額になる
  • 火災保険の解約を忘れずに

これらのコツとポイントをおさえて、あなたのマンションを高値で売却してください!
この記事があなたのマンション売却のお役に立てれば幸いです。
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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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