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不動産売却するときの消費税ってどうなるの?課税の仕組みを解説!

 2019/04/21 売却
 

マンションなどを売却するとき「消費税ってどうなるんだろう?」と気になりませんか?

  • 売主が消費税を納めるの?
  • いつどうやって納めるの?
  • 消費税がかからないこともある?

このような疑問をお持ちの方も多いと思います。
消費税は、売主が個人か法人か?土地か建物か?などの条件によって課税の有無が異なります。
仕組みを知っておけば、売却で思わぬ出費を避けることもできます。
そこで、この記事では消費税の仕組みについてわかりやすく解説します。
記事を読んで、不動産売却の参考にして頂ければと思います。

消費税の仕組みとは?


私たちが普段支払っている10%の消費税は、事業者を間にはさんで納めている間接税です。
事業者は、買い物時に一旦預かった消費税をまとめて国に納税しています。
では、あなたが不動産の売主になった場合、買主から消費税を預かって国に納税することになるのでしょうか?
ここでのポイントは3つです。

  • 消費税は事業者が支払う
  • 消費税は確定申告で納税する
  • 免税事業者は納税が免除

消費税は事業者が支払う

消費税が課税されるのは、課税事業者がモノやサービスの提供で対価を得た場合のみです。
課税事業者とは、利益を得る目的で設立された法人や個人事業主です。
つまり、サラリーマンがマイホームを一度だけ売却するときは消費税はかかりません
一方、不動産会社がマンションを売る場合は、課税事業者がモノを提供して対価を得ているので売却価格には消費税がかかります。
注意すべきなのは、個人であっても投資用の不動産を売却するときは、課税事業者と見なされることです。
投資は利益目的にあたるため、売却すると消費税を納めなければなりません。 

消費税は確定申告で納税する

消費税を預かった事業者は、翌年の確定申告によって納税をします。
税務署に「消費税申告書」を提出して1年分の消費税を納めます。
課税事業者として不動産を売却したときは、確定申告を忘れずに行ってください。 

免税事業者は納税が免除

売却年の2年前の売上高が1,000万円以下であれば免税事業者となり、消費税の納税義務はありません。
免税事業者は、売却代金に消費税を上乗せしてもその分の消費税を納めなくてもよいことになっています。
たとえば、サラリーマンが投資用マンションを一度だけ2,000万円で売却した場合、売却年の2年前に売上高がないため納税をする必要はありません。
また、2年後はそもそも消費税を課税するもの自体がないので、2年前の売上高が2,000万円だったとしてもやはり消費税の支払いは発生しません。

課税されるのは建物だけ

不動産には、土地と建物があります。
このうち、「土地」は消費するモノではないと考えられるため非課税になります。
一方、「建物」は年数が経つほど劣化していくモノなので課税対象となります。
土地は非課税、建物は課税のイメージ図
つまり、課税事業者であっても土地と建物をセットで売る場合は、建物部分にだけ消費税を課税します。

非課税対象になるもの

土地以外で非課税対象になるものは以下の通りです。

  • 樹木や庭石などの定着物
  • 印紙税
  • 火災保険料
  • 地震保険料
  • 銀行保証料
  • 団体信用生命保険料
  • 管理費
  • 修繕積立金

樹木や庭石などは自然のものであり、モノと見なされないため非課税になります。
また、印紙税はそれ自体が税金なので、さらに税金がかかることはありません。

課税対象になるもの

建物以外で課税対象になるものは以下の通りです。

  • 司法書士報酬
  • 仲介手数料
  • 一括繰上げ返済手数料
  • 測量費用
  • 解体費用
  • ハウスクリーニング費用

司法書士報酬は、手続き代行のサービスを提供しているので課税対象になります。
同様に、不動産会社への仲介手数料も、仲介というサービスの提供なので課税対象になります。
注意していただきたいのは、投資用不動産を売却する際の仲介手数料は税抜きで計算することです。
売却に不慣れな投資家を騙そうと、税込金額や土地価格を含めた金額で仲介手数料を請求してくる悪徳業者もいますので注意してください。

まとめ

いかがでしたか?
消費税のポイントは次の3つです。

  • 消費税は事業者が支払う
  • 消費税は確定申告で納税する
  • 免税事業者は納税が免除

消費税は事業者が利益目的でモノを売買したときにかかる税金なので、個人がマイホームを売却するときは非課税となります。
また、事業者が売却する不動産のうち土地は非課税、建物は課税対象です。
この記事があなたのお役に立てれば幸いです!
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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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