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市街化調整区域の不動産売却を成功させる4つのポイント!

「市街化調整区域」の不動産を相続したけど、使い道がないので売却したい!
そんなときは、できるだけ早くなるべく高く売却したいですよね。

  • そもそも「市街化調整区域」って何?
  • 市街化調整区域の不動産は売れる?
  • ポイントや注意点はある?

このような疑問をお持ちの方も多いと思います。
市街化調整区域には建物を建てられない決まりがあります。
そのため需要が低く、一般の人に売却するのは難しいといわれています。
では、市街化調整区域の土地は絶対に売れないのか?というと、そんなことはありません。
むしろ市街化調整区域内で土地を探している!」という一定の需要もあります。
一体どんな人が買ってくれるのか?確実に売るためのポイントは何か?
それらを知ることで、市街化調整区域の土地を売却することができるようになります。
そこでこの記事では、市街化調整区域の不動産を売るとき4つのポイントについてお伝えします。
是非お読みいただき、参考にして頂ければと思います。

市街化調整区域とは?


そもそも「市街化調整区域」とはどんなものなのでしょうか?

昔は好きな場所に家を建て放題だった

昔の日本は、好きなところに自由に家を建てることができました。
しかし、高度経済成長期にたくさんの家があちこちに建築されたことで、インフラ整備が追い付かない!自治体の予算が足りない!福祉が行き届かない!などの問題が起こりました。
そこで昭和43年「人を一カ所に集中させて計画的にまちづくりをしましょう」という目的で、都市計画法が制定されました。

都市計画区域の誕生

人口を集中させて計画的にまちづくりを行うエリアのことを「都市計画区域」といいます。
都市計画区域は3つに分けられます。

  • 積極的に栄えさせる「市街化区域」
  • あえて自然を残す「市街化調整区域」
  • それ以外の「非線引き区域」

都市計画区域
市街化調整区域は「市街地化を抑制」する田舎のエリアです。

市街化調整区域には建物が建てられない

市街化調整区域は、自然を守る目的で原則として建物の建築が禁止されています。
そのため市街化調整区域のほとんどは農地が占めていて、現在ある建物は「昔からある家」や「農家の人が住む家」などに限定されています。

  • 道路の未舗装
  • 交通の便が悪い
  • 下水浄化槽の未設置

さらに、上記のようにインフラ整備も積極的に行われないため不動産としての評価額が低く、住宅ローンが通りにくいという特徴があります。
このような理由から、市街化調整区域の不動産売却は難易度が高いと言われています。

市街化調整区域の土地売却の4つのポイント


建物が建てられない市街化調整区域の不動産を売却するために、抑えておくべきポイントは4つです。

開発許可の有無は最重要

建物の建築や地目変更など、土地に何らかの手を加えることを開発行為といい、行政にその開発を認めてもらうことを「開発許可」といいます。
市街化調整区域の不動産売却で重要になるのは「開発許可」の有無です。
実は、市街化調整区域が線引きされた当初、行政手続きがあやふやなまま建築された建物が多くありました。
許可なく建築された建物は違法であり、現在は再建築することができません。
現在建っている建物が、開発許可を得ていることがハッキリしていれば再建築可能なので、買い手は付きやすくなります。
反対に、建物を建てられないのに「建築可能」として売却してしまうと、後々大きなトラブルに発展してしまうため注意が必要です。
開発許可の有無は市役所で調べることができます。

今後、開発許可を得られそうか

市街化調整区域には、生活に欠かせない建物や住宅密集地の市街化区域に建てられない建物など、例外的に開発が認められる建物もあります
都市計画法の第34条11号に、一般住宅の開発許可の基準が定められています。

【都市計画法第34条11号】

市街化区域に隣接・近接し、市街化区域と一体的な生活を構成する地域で、おおむね50以上の建築物が連たんしている地域のうち、条例指定による区域かつ環境に支障のない建築物
都市計画法第34条 – Wikibooks

「市街化区域との境界線に近く、すでに都市化している状態であれば、家を建ててもいいですよ」ということです。
行政としても、その地域のために新たに公共施設を整備する必要がないことも大きな理由になっているようです。
嵯峨根
都市計画法の許可基準に加えて、都道府県や市町村でさらに厳しく規制している地域もあります。
条例は自治体によって異なるので、開発許可が得られそうかどうかまずは市役所の都市計画課で確認してください。

建築制限はあるか

市街化調整区域は、購入後に買主が建て替えをするケースがほとんどなので、建築制限についても合わせて確認しておくのがベストです。
たとえば「再建築禁止」「再建築可能だけれど今の建物と同じ大きさに限る」などの制限がある場合もあります。
また、都市計画法以外の規制に引っかかる可能性もあるので、売却を依頼する不動産会社に聞いて確認しておくことをおすすめします。

地目の確認も忘れずに

現在の土地の地目が「宅地」になっていれば問題なく売却できる可能性が高いです。
さらに「第一種低層住居専用地域」であれば、売却にはかなり有利になります。

【第一種低層住居専用地域】

通常は市街化区域だけに使われる、一戸建を中心とした用途地域のこと。
市街化調整区域が制定された当時、すでに住宅地や団地開発を行っていたエリアがありました。
そのエリアだけは、現在でも「市街化調整区域なのに第一種低層住居専用地域」という例外的な宅地として認められています。

つまり、「第一種低層住居専用地域」は市街化区域と同じように普通に売却できということです。

市街化調整区域の不動産を買ってくれそうな人


市街化調整区域の不動産は、宅地以外でも需要はあります。
買い手の有力候補は次のような人たちです。

  • 隣地所有者
  • 農家の人
  • 建物をそのまま使う人
  • 農産物の加工業者
  • 市街化調整区域にある企業
  • 郊外開発をしたい大手デベロッパー

それぞれ詳しく説明していきます。

隣地所有者

市街化調整区域の不動産を売却するときは、まずは隣の人に声をかけるのが基本と言われています。
敷地が広がることで、隣の人が得られるメリットはたくさんあります。

  • 道路に接する面積が増えて駐車しやすくなる
  • 土地の形状が良くなって農作業しやすくなる
  • 下水道に接続できる

普段不便を感じている人こそ「隣の土地が使えたらなぁ」と思っている可能性があります。
売却した後に「うちに声かけてくれれば良かったのに・・・」とならないためにも、まずは隣の人に購入する気はないか確認してみてください。

農家の人

農家の人やその親族は、市街化調整区域内の好きなところに家を建てることができます
土地価格の安い市街化調整区域は、農家の人にとって安く家を建てられるのでむしろ好都合です。

  • 息子が結婚するので新居を建てたい
  • 農機具を保管する倉庫が欲しい

このような需要があれば即売却につながることもありますので、近隣の農家にも声をかけてみてください。

建物をそのまま使う人

すでに建っている建物をそのまま使いたいという人もいます。

  • 田舎暮らしを楽しみたい
  • 事業用として建物を利用したい

建て替えをしないのであれば開発許可も不要なので、市街化調整区域の土地は安くて良い買い物になります。

農産物の加工業者

農産物の加工業者は、市街化調整区域で開発許可を得ることができます
例えば、その地域で収穫した果物をジュースに加工する工場や、下処理を行う工場や貯蔵庫なども建てられるので、加工業者は買い手候補としてはかなり有力です。

市街化調整区域にある企業

市街化調整区域には、宅配便業者やコンビニなど開発許可を得ている企業もたくさんあります
そのような企業にとって、土地も税金も安く抑えられる市街化調整区域は、低コストで事業拡大のできる魅力的な土地です。

  • 敷地を増やしたい
  • 資材置き場として利用したい
  • 従業員の駐車場を確保したい

このようなさまざまな需要が考えられます。

郊外開発をしたい大手デベロッパー

郊外の開発を考えている大手のデベロッパーは、市街化調整区域にも目を向けています
デベロッパーは不動産開発のプロなので、行政との交渉力にも長けています。
大手のデベロッパーとつながりのある不動産会社に売却を依頼できれば、高値で売却できる可能性もあります。

まとめ

いかがでしたか?
市街化調整区域の不動産を売却するときは、開発許可の有無がポイントです。
また、有力な買い手候補は以下の人です。

  • 隣地所有者
  • 農家の人
  • 建物をそのまま使う人
  • 農産物の加工業者
  • 市街化調整区域にある企業
  • 郊外開発をしたい大手デベロッパー

大手デベロッパーとつながりのある不動産会社を探すのは、一般の人にとっては難しいことです。
さらに、市街化調整区域の不動産は売却が難しく、慣れている不動産会社でないと売却できません。
市街化調整区域の土地売却に慣れている不動産会社を探すなら、無料の一括査定サイトがおすすめです。
1分ほどの入力で「あなたの所有する不動産を売却できます!」という不動産会社が効率よく見つかるので手間も時間もかかりません。
こちらの記事を参考に是非チェックしてみてください!
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ライター紹介 ライター一覧

嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!

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