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【不動産売却】解体費用の相場はいくら?古い家が建っていても売れる?

 2019/04/30 売却
 

長年住み慣れた家を売ることになったとき「古い家でも売れるかな・・・?」と不安になりますよね。

  • 古い家は解体しなくていいの?
  • 解体するなら費用はどのくらいかかる?
  • なるべく費用をかけずに売却したい!

このような方も多いのではないでしょうか?

古い一戸建てを売却する場合は、更地にした方がいいケースと、安易に解体してはいけないケースがあります。

解体費用は高額なので、取り壊してから「失敗した!」と後悔したくないですよね。

この記事では、解体費用の相場、解体の判断基準をお伝えします。

あなたに合った方法を知って、最適な不動産売却をしてください!

 

解体費用の相場


まずは、家を解体するとどのくらいの費用がかかるのかお伝えします。

建物構造 単価
木造 4万円前後/坪
鉄骨造 6万円前後/坪
鉄筋コンクリート造 8万円前後/坪

基本料金は建物構造によって異なりますが、いずれも【単価×延床面積】で計算します。

【例】木造(1階20坪・2階20坪)の場合

20坪+20坪=40坪

4万円×40坪=解体費用160万円

解体業者によって「㎡」(1坪=約3.3㎡)で計算されることもあります。

また、その他にかかる費用は業者によって異なるため、見積書はきちんとチェックすることが大切です。

特に、基本単価に「棄物処理代」が含まれていないケースが多いので、注意してください。

 

費用に上乗せされるもの

建物のほかに以下のものがあると、費用が高くなります。

  • 駐車スペースのコンクリート
  • 駐車場のカーポート
  • 庭や玄関の樹木
  • 敷地内のブロック塀
  • 井戸や地中の浄化槽

 

さらに、隣家と距離が近い道幅の狭い住宅地では、以下の理由で費用が高くなることもあります。

  • 粉塵や騒音防止のための養生
  • トラックまで廃材を手で運ぶ人件費
  • ガードマンの人件費

解体費用は一括で支払うことになりますので、まとまった資金を用意しておきましょう。

 

更地にするメリット・デメリット


では、解体するかどうかを決めるために、更地のメリットや解体しないメリットをお伝えします。

更地として売り出す場合は、以下のメリット・デメリットがあります。

メリット デメリット
・早く売れる可能性が高い
・譲渡所得税が安くなる
・固定資産税が上がる

 

◎早く売れる可能性が高い

家を買いたい人は、土地を購入して新築したいと思っています。

新築・中古・戸建て・マンションの購入検討割合は、以下のとおりです。

  • 土地を購入して注文住宅を新築…20.6%
  • 新築分譲マンション…17.5%
  • 中古マンション…13.8%
  • 中古戸建て…8.8%
  • 所有の土地に注文住宅を新築…7.8%
  • 建売住宅…7.4%
  • 新築または中古マンション…4.6%
  • 新築または中古戸建て…4.0%
  • 特に限定せず幅広く検討…15.5%

参照:全国宅地建物取引業協会連合会 土地・住宅に関する消費者アンケート調査(2016年)

更地がほしい人は20.6%、中古戸建てがほしい人は8.8%と、更地の方が2倍以上も需要が高いんです。

そのため、解体した方が早く売れやすいといえるでしょう。

ただし、更地として売れやすいエリアかどうかは重要な判断基準になります。

 

◎譲渡所得税が安くなる

更地にするためには、100~200万円程度の解体費用がかかりますよね。

しかしその解体費用は、売却したあとの譲渡所得の計算で費扱いにできます。

つまり、本来よりも支払う税金が少しだけ安くなるということです。

×固定資産税が上がる

解体するデメリットは、固定資産税が上がることです。

知らない方も多いのですが、土地は「住宅が建っていると固定資産税が軽減される」という「住宅用地の特例」があります。

【住宅用地の特例】

●小規模住宅用地(200㎡以下の部分)
固定資産税1/6に、都市計画税1/3に減額

●一般住宅用地(200㎡を超える部分)
→固定資産税1/3に、都市計画税2/3に減額

ふつうの家はこの特例が自動的に適用され、税金が安くなっています。

つまり・・・

解体して更地にするとこの特例から外れてしまい、土地の固定資産税が6倍にはね上がってしまうということです。

嵯峨根
固定資産税額は1月1日時点の状況で決定されます。なかなか売れなかった場合に税金の支払いがはね上がらないよう、解体時期や売却時期もしっかりと検討してください!

 

そのまま売るメリット・デメリット


解体せずにそのまま売却する場合は、「古家付き土地」として売り出します。

築20年以上の家は建物の価値はほぼゼロなので、「土地のみの値段で家も付いてますよ」という売り方になります。

そのまま売却する場合、以下のメリット・デメリットがあります。

メリット デメリット
・解体費用が不要
・買主が住宅ローンを組める
・買い手の幅は狭くなる
・値引き幅が大きくなる可能性が高い

 

◎解体費用が不要

そのまま売り出すのであれば、まとまった資金を用意する必要がありません

自己資金が不要なのは大きなメリットといえますね!

 

◎買主が住宅ローンを組める

通常、土地だけを購入するときは建物がないので”住宅”ローンを組めません。

しかし「古家付き土地」であれば、家があるので買主は住宅ローンを組むことができます

  • 土地のみの価格で建物も手に入る
  • 住宅ローンが組める

最近では、物件を安く購入してリノベーションしたい買主も増えており、このような人にとって「古家付き土地」は購入しやすい物件になります。

 

×買い手の幅が狭くなる

住宅の購入を考えている人のうち、はじめから古の戸建て」にしぼって検討している人は1割以下です。

更地より需要が低く買い手が限定されるため、売却に時間がかかる可能性があります。

 

×値引き幅が大きくなりやすい

不動産を買う人にとって、立地は重要なポイントです。

特に「その場所に家を建てたい!」という買い手にとっては、むしろ建物があると邪魔になってしまいます

そのため家が残っていると「こっちで解体するからその分値引きして!」と交渉をされることがほとんどです。

しかもその交渉金額は「このくらいかかりそうだな…」と若干多めに見積もった金額なので、実際かかる費用よりも大幅に値引きすることになります。

 

また、そのまま住むつもりの買い手も、少しでも安く購入するために値引き材料を探しています。

古い建物は値引き材料の宝庫なので、高く売却することは難しくなります。

 

この章のまとめ
・更地にすると、初期費用はかかるが早く売れる

・そのまま売ると、初期費用はかからないが売れにくい

 

解体するときの判断基準

解体する場合としない場合、それぞれのメリット・デメリットをお伝えしましたが、もう少し明確な判断基準をお伝えします。

 

旧耐震基準なら解体するべき

昭和56年(1981年)より前に建てられた、築39年以上の旧耐震基準の家なら解体することをおすすめします。

なぜなら旧耐震基準の家は、現在の建築基準法の耐震基準を満たしていないからです。

耐震性能が極端に低いために地震で倒壊する恐れがあり、耐震リフォームをするにしても新築できるくらいの費用がかかることも・・・

さらに建物が旧耐震基準だと、買い手にとってデメリットもあります。

  • 住宅ローン審査が厳しい
  • すまい給付金の対象外になってしまう
  • 地震保険が高い

 

解体しなくていいのはこんな家!

解体する必要のない家や、むしろ絶対に更地にしてはいけない物件もあります。

  1. 再建築不可の物件
  2. 構造がしっかりしている家
  3. 買取りにする場合

 

1.再建築不可の物件

安易に解体してはいけないのが「再建築不可」の物件

建築基準法では、敷地が公道に2m以上隣接していない土地は建物の建築が禁止されています。

そのため、解体してしまうともう二度と建物を建てられません

再建築不可でも、リフォームやリノベーションをして住むことは可能なので、住宅地としての用途をつぶさないようにしてください。

 

2.構造がしっかりしている家

日本では、築20年以上経過した建物は価値がほぼゼロになります。

とはいえ、造りがしっかりしていてまだまだ住める家はたくさんあります。

そのような家であれば、築年数が経過していても売れる可能性が高いので解体する必要はないでしょう。

ホームインスペクションを行い「まだまだ安心して住めますよ!」とアピールして、買い手が購入しやすくするのもおすすめです。

 

3.買取りにする場合

「とにかく早く売却したい!」という場合は、不動産会社に買い取ってもらう方法があります。

買取業者には提携している解体業者がいるため、売主がわざわざ解体する必要はありません。

時間も手間をかけず早く売却できるため、売却期限が決まっていたりすぐに現金化したい方におすすめです。

ただし、買取価格は仲介価格の7割前後になります。

 

この章のまとめ
●築40年以上の旧耐震基準の家…解体

●築20年~40年のしっかりした家…ホームインスペクション

 

「古家付き土地 更地渡し可」がベスト!

A.更地にして売る

B.そのまま売る

どちらにもメリットがあるので、迷ってしまう方も多いと思います。

実は、この2つの間をとった売り方があります。

それは「古家付き土地 更地渡し可」です。

まずはそのままで売り出し、買主が希望したときのみ更地で引き渡すという売却方法です。

 

不動産売却で大切なのは「なるべく多くの人の目に触れること」ですよね?

中古住宅がほしい人、更地がほしい人、両方の目に触れることで買い手の幅が広がり、早く売れる可能性が高くなります。

費用を最小限に抑えつつ、早く売却できるメリットの多い売却方法です。

ただし、更地にする可能性があるので解体費用を用意できる人に限ります。

 

迷ったらプロに相談!


中古物件にはまったく同じ条件の家はありません。実際は解体するかどうかの判断が難しいことも多いです。

もし迷ったら、プロに相談するのが一番です。

土地売買の実績が豊富な不動産会社であれば、どちらが売れやすいか適切なアドバイスをしてくれます。

 

不動産会社には得意分野があるので、マンションに特化した業者よりは、土地・中古戸建ての売買実績が豊富な会社を選ぶことが大切です。

「どこに相談したらいいか分からない・・・」という方におすすめなのは、無料の不動産一括査定サイトです

1分ほどの入力で、あなたの家のエリアで中古物件の売却が得意な不動産会社を見つけることができます。

厳選されている優良不動産会社を比較するだけなので、時間も手間もかかりません。

査定額は不動産会社によって異なるので、なるべく多くの不動産会社を比較し、良い会社を選んでください!

こちらの記事も参考にしてください。

プロが勧める不動産売却一括査定サイト5選!メリットとデメリットも解説 

 

 

まとめ

いかがでしたか?

解体費用の相場は、1坪4~8万円前後です。

更地にする場合、古家付き土地の場合のメリット・デメリットは以下の通りです。

解体するメリット デメリット
・早く売れる可能性が高い
・譲渡所得税が安くなる
・固定資産税が上がる
そのまま売るメリット デメリット
・解体費用は不要
・買主が住宅ローンを組める
・買い手の幅が狭くなる
・値引き幅が大きくなりやすい

費用をおさえて早く売却するなら「古家付き土地 更地渡し可」で売り出すのがベストです。

 

家族の思い出が詰まった大切な家を、あなたにピッタリの方法で売却してください。

あなたの不動産売却が成功することを祈っています!

 

 

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嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!



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