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【不動産売却】解体費用の相場はいくら?古い家が建っていても売れる?

 2019/04/30 売却
 

長年住み慣れた家を売ることになったとき「相当古い家だけど売れるのかな・・・?」と不安になりますよね。

  • 古い家は解体しなくても売れる?
  • 解体費用はどのくらいかかる?
  • なるべく費用をかけずに売却したい

このように思っている方も多いのではないでしょうか?

古い一戸建てを売却する場合、更地にした方が売れやすいケースと、安易に解体してはいけないケースがあります。

解体費用は高額なので、取り壊してしまってから後悔したくないですよね。

そこでこの記事では、解体費用の相場、解体する判断基準、更地にするメリットなどをお伝えします。

あなたに合った方法を知って、最適な判断をしてください!

 

解体費用の相場


まずは、家を解体するとどのくらい費用がかかるのかお伝えします。

建物構造 単価
木造 4万円前後/坪
鉄骨造 6万円前後/坪
鉄筋コンクリート造 8万円前後/坪

基本料金は建物の構造によって異なり、【単価×延床面積】で計算します。

【例】木造(1階20坪、2階20坪)の一戸建て場合

20坪+20坪=40坪

4万円×40坪=160万円


面積の単位は解体業者によっては「㎡」(1坪=約3.3㎡)で計算されることもありますが、いずれも1階・2階を合計した床面積で計算します。

また、その他の費用については業者によって異なるため、見積書はきちんとチェックすることが大切です。

とくに、基本単価に棄物処理代」が含まれていないケースが多いので、注意してください。

 

費用に上乗せされるもの

建物以外に以下のようなものがあると、費用は上乗せされます。

  • 駐車スペースのコンクリート
  • 駐車場のカーポート
  • 庭や玄関の樹木
  • 敷地内のブロック塀
  • 井戸や地中の浄化槽

 

さらに、隣家と距離が近く、道幅が狭い住宅地などの場合は、以下の理由で費用が高くなることもあります。

  • 粉塵や騒音防止のための養生
  • トラックまで廃材を手で運ぶ人件費
  • ガードマンの人件費

解体費用は一括で支払うことになりますので、まとまった資金を用意しておく必要があります。

 

更地にするメリット・デメリット


解体して更地として売り出す場合、以下のメリット・デメリットがあります。

メリット デメリット
・早く売れる可能性が高い
・譲渡所得税が安くなる
・固定資産税が上がる

1つずつ説明します。

 

◎早く売れる可能性が高い

住宅の購入を検討している人の、新築・中古・戸建て・マンションごとの購入検討割合は以下のようになっています。

  • 土地を購入して注文住宅を新築…20.6%
  • 新築分譲マンション…17.5%
  • 中古マンション…13.8%
  • 中古戸建て…8.8%
  • 所有の土地に注文住宅を新築…7.8%
  • 建売住宅…7.4%
  • 新築または中古マンション…4.6%
  • 新築または中古戸建て…4.0%
  • 特に限定せず幅広く検討…15.5%

参照:全国宅地建物取引業協会連合会 土地・住宅に関する消費者アンケート調査(2016年)

更地がほしい人は20.6%、中古戸建てがほしい人は8.8%と、更地の方が2倍以上も需要が高いんです。

そのため、解体した方が早く売れやすいといえるでしょう。

ただし、更地として売れやすいエリアかどうかも重要な判断基準になります。

 

◎譲渡所得税が安くなる

更地として売却するためには、100~200万円程度の解体費用がかかりますよね。

しかし、その解体費用は、売却したあとの譲渡所得の計算で費扱いにできます。

つまりその分、支払う譲渡所得税も安くなるということです。

 

譲渡所得ってなに?

譲渡所得とは、不動産売却によって得た利益のことで、利益に応じて所得税が課税されます。

譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得の計算式

売却価格-(取得費+譲渡費用)

たとえば、解体費用が200万円かかった場合は、譲渡費用(経費)として200万円差し引けます。

税率20%の場合であれば、40万円の節税になります。

【関連記事】
【不動産売却】譲渡所得の計算方法を一番わかりやすく解説!

 

×固定資産税が上がる

解体するデメリットとしては、固定資産税が上がることです。

知らない方も多いのですが、土地には「住宅が建っていると固定資産税が軽減される」という住宅用地の特例があります。

【住宅用地の特例】

●小規模住宅用地(200㎡以下の部分)
固定資産税1/6に、都市計画税1/3に減額

●一般住宅用地(200㎡を超える部分)
→固定資産税1/3に、都市計画税2/3に減額

ふつうの家はこの特例が自動的に適用されて税金が安くなっています。

つまり・・・

解体して更地にするとこの特例から外れてしまい、土地の固定資産税が6倍にはね上がってしまうということです。

嵯峨根
固定資産税額は1月1日時点の状況で決定されます。なかなか売れなかった場合に大きな損失が出ないよう、解体時期や売却時期もしっかりと検討してください!

 

そのまま売るメリット・デメリット


解体せずにそのまま売却する場合は、「古家付き土地」として売り出します。

築20年以上の家は建物の価値がほぼゼロなので、「土地のみの値段で家も付いてます!」という売り方になります。

そのまま売却する場合、以下のメリット・デメリットがあります。

メリット デメリット
・解体費用が不要
・買主が住宅ローンを組める
・買い手の幅は狭くなる
・値引き幅が大きくなる可能性が高い

 

◎解体費用が不要

そのまま売り出すのであれば、まとまった資金を用意する必要がありません

解体費用は数百万円になることも多いですが、住宅のように担保になるものがないため銀行で簡単にローンを組むことはできません。

自己資金が不要なのは大きなメリットといえますね!

 

◎買主が住宅ローンを組める

通常、土地のみを購入するときは建物自体がないので住宅ローンを組めませんよね。

しかし「古家付き土地」であれば、家があるため買主は住宅ローンを組むことができます

  • 土地だけの価格で建物が手に入る
  • 住宅ローンが組める

最近は、物件を安く購入してリノベーションしたいという買主も増えており、このような人にとって「古家付き土地」は購入しやすい物件になります。

 

×買い手の幅が狭くなる

さきほどお伝えしたように、住宅の購入を考えている人のうち、はじめから古の戸建て」にしぼって検討している人は全体の1割以下です。

更地よりも需要が低いために買い手が限定され、売却に時間がかかる可能性があります。

 

×値引き幅が大きくなりやすい

不動産を買う人にとって立地というのは、重要なポイントです。

特に「その場所に新築を建てたい!」という買い手にとって、建物があると邪魔になってしまいます

そのため「こっちで解体するからその分を値引きして!」と交渉をされることがほとんどです。

しかも、その交渉金額は「このくらいかかりそうだな」と若干多めに見積もった金額なので、実際にかかる費用よりも大幅に値引きすることになります。

 

そのまま住むつもりの買い手も、少しでも安く購入するために値引き材料を探しています。

古い建物は値引き材料の宝庫なので、高く売却することは難しくなります。

 

この章のまとめ
・更地にすると、初期費用はかかるが早く売れる

・そのまま売ると、初期費用はかからないが売れにくい

 

解体するときの判断基準

解体する場合としない場合、それぞれのメリット・デメリットをお伝えしましたが、もう少し明確な判断基準をお伝えしておきます。

 

旧耐震基準なら解体するべき

昭和56年(1981年)より前に建てられた、築39年以上の旧耐震基準の家なら解体することをおすすめします。

なぜなら旧耐震基準の家は、現在の建築基準法の耐震基準を満たしていないから。

耐震性能が極端に低いために地震で倒壊する恐れがあり、耐震リフォームをするにしても新築を建てられるくらいの費用がかかることも・・・

さらに建物が旧耐震基準だと、買い手にとって以下のデメリットもあります。

  • 住宅ローン審査が厳しい
  • すまい給付金の対象外になってしまう
  • 地震保険が高い

 

 

解体しなくていいのはこんな家!

解体する必要のない家や、むしろ絶対に更地にしてはいけない要注意物件もあります。

  1. 再建築不可の物件
  2. 構造がしっかりしている家
  3. 買取りにする場合

 

1.再建築不可の物件

安易に解体してはいけないのが「再建築不可」の物件です。

敷地が公道に2m以上隣接していない土地は、現在の法律では建物の建築が禁止されています。

そのため、解体してしまうと二度と建物を建てることはできません

再建築不可であっても、リフォームやリノベーションをして住むことは可能なので、住宅地としての用途はつぶさないようにしてください。

【関連記事】
再建築不可物件は売れない!?【相場・売却方法・注意点などのキホン知識】

 

2.構造がしっかりしている家

日本では、築20年以上経過した建物は価値がほぼゼロになります。

とはいえ、造りがしっかりしていてまだまだ住める家はたくさんありますよね。

そのような家であれば、築年数が経過していても売れる可能性は高いので解体する必要はないでしょう。

ホームインスペクションを行い「まだまだ安心して住めますよ!」とアピールして、買い手が安心して購入できるようにするのもおすすめです。

【関連記事】
不動産売却を成功させる「ホームインスペクション」の4つのメリット

 

3.買取りにする場合

「とにかく早く売却したい!」という場合は、不動産会社に買取りをしてもらう方法があります。

不動産買取業者には提携している解体業者がいるため、売主がわざわざ解体する必要はありません。

時間も手間をかけずに早く売却できるため、売却期限が決まっていたりすぐに現金化したいという方におすすめの売却方法です。

ただし、買取価格は仲介と比べて7割前後になります。

【関連記事】
不動産売却の「買取」とは?仲介と買取の違いと知っておくべき6つのポイント!

 

この章のまとめ
●築40年以上の旧耐震基準の家…解体

●築20年~40年のしっかりした家…ホームインスペクション

 

「古家付き土地 更地渡し可」がベスト!

A.更地にして売る

B.そのまま売る

どちらにもメリットがあるので、迷ってしまう方も多いと思います。

実は、この2つの間をとった売り方があります。

それは「古家付き土地 更地渡し可」です。

まずはそのままで売り出して、買主が希望したときのみ更地にして引き渡すという売却方法です。

 

不動産売却で大切なのは「なるべく多くの人の目に触れること」。

中古住宅がほしい人と更地がほしい人、両方の目に触れることで買い手の幅が広がり、早く売れる可能性が高くなります。

費用を最小限に抑え、かつ早く売却できるメリットの多い売却方法です。

ただし、更地にする可能性はあるので解体費用を用意できる人に限ります。

 

迷ったらプロに相談!


中古物件にはまったく同じ条件の家はないため、実際は解体するかどうかの判断が難しいことも多いです。

もし迷ったら、プロに相談するのが一番です。

土地の売買実績が豊富な不動産会社であれば、どちらが売れやすいか適切なアドバイスをしてくれます。

ここで重要なのが、マンションの売買実績が多い不動産会社より、土地や中古一戸建ての売買実績が豊富な会社を選ぶこと。

不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、不得意分野の取引になると販売力が一気に落ちます。

「どこに相談したらいいのか分からない・・・」という方におすすめなのは、無料の不動産一括査定サイトです

1分程度の入力で、あなたの家のエリアで中古物件の売却が得意な不動産会社を見つけることができます。

すでに厳選された不動産会社を比較するだけなので、時間も手間もかかりません。

査定額は不動産会社によってバラバラなので、なるべく多くの不動産会社を比較し、良い会社を選んでください。

こちらの記事も参考にしてください。

プロが勧める不動産売却一括査定サイト5選!メリットとデメリットも解説 

 

まとめ

いかがでしたか?

解体費用の相場は、1坪4~8万円前後です。

更地にする場合と、古家付き土地の場合のメリット・デメリットは以下の通りです。

解体するメリット デメリット
・早く売れる可能性が高い
・譲渡所得税が安くなる
・固定資産税が上がる
そのまま売るメリット デメリット
・解体費用は不要
・買主が住宅ローンを組める
・買い手の幅が狭くなる
・値引き幅が大きくなりやすい

費用をおさえつつ早く売却するなら「古家付き土地 更地渡し可」で売り出すのがベストです。

家族の思い出が詰まった大切な家を、あなたにピッタリの方法で売却してください。

あなたの不動産売却が成功することを祈っています!

 

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嵯峨根 拓未

嵯峨根 拓未

所有資格:宅地建物取引士

初めての不動産購入や売却はわからないことだらけだと思います。
宅建士の立場から、不動産に関する正しい知識と情報をお伝えします!



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